Rozpoczynamy w HOTELARZU nowy cykl, w którym będziemy analizować rynki hotelowe w największych polskich miejscowościach oraz regionach o największym potencjale turystycznym. Lutowa analiza będzie poświęcona Poznaniowi, jednemu z najprężniej rozwijających się ośrodków miejskich w Polsce, a zarazem miastu – gospodarzowi rozgrywek EURO 2012.


Charakterystyka miasta Poznań z 570 tys. mieszkańców jest piątym pod tym względem miastem w Polsce . Jest świetnie położony geograficznie, przy najważniejszej europejskiej trasie E 30. Analizując wskaźniki gospodarcze takie jak PKB na mieszkańca, okazuje się, że jedynie Warszawa wyprzedza stolicę Wielkopolski. Poziom bezrobocia należy od wielu lat do najniższych w kraju. Wartość inwestycji zagranicznych od 1990 roku wyniosła już ponad 6 mld dolarów. Wśród liderów są takie firmy jak: VW, MAN, Unilever, SABMiller, Beierdsorf, Bridgestone czy Kraft.


Miasto obok inwestycji produkcyjnych pozyskało również centra usługowe i ośrodki badawcze takich firm, jak: GlaxoSmithKline, Microsoft, Unilever, Franklin Templeton Investment czy Dalkia. Poznań jest również bardzo prężnym ośrodkiem akademickim z ośmioma uczelniami publicznymi i 18 prywatnymi, gdzie studiuje ponad 130 tys. studentów.ponad 6 mld dolarów. Wśród liderów są takie firmy jak: VW, MAN, Unilever, SABMiller, Beierdsorf, Bridgestone czy Kraft. Miasto obok inwestycji produkcyjnych pozyskało również centra usługowe i ośrodki badawcze takich firm, jak: GlaxoSmithKline, Microsoft, Unilever, Franklin Templeton Investment czy Dalkia.



Poznań jest również bardzo prężnym ośrodkiem akademickim z ośmioma uczelniami publicznymi i 18 prywatnymi, gdzie studiuje ponad 130 tys. studentów.Oczywiście Poznań to też Międzynarodowe Targi Poznańskie – element wyróżniający miasto. Posiadają one ponad 50-procentowy udział w całej powierzchni wystawienniczej w Polsce i 60-procentowy wśród uczestników, którzy biorą udział w tego typu imprezach. Około 80 imprez wystawienniczych rocznie. Rocznie Poznań odwiedzany jest przez ponad 1,5 mln turystów, z czego połowa z nich to turyści zagraniczni.

---

W jaki segment rynku hotelowego warto zainwestować w Poznaniu?


Poznań jest trudnym miastem dla hotelarzy. Wynika to z kilku przesłanek. Są wprawdzie targi oraz imprezy wokół nich, które generują zwiększone zapotrzebowanie na usługi hotelowe przez ok. 100 dni w roku. Ceny pokoi potrafią się podwoić – i to znacznie poprawia RevPAR w miesiącu. Natomiast problemem miasta jest jego postrzeganie głównie jako destynacji biznesowej. Odbija się to na bardzo słabych wynikach w weekendy, co negatywnie wyróżnia je, zwłaszcza na tle takich miast jak Wrocław, Gdańsk czy Kraków. A przecież Poznań posiada wiele unikalnych kulturowo i historycznie zabytków. To tutaj było ustanowione pierwsze polskie biskupstwo, a w katedrze na Ostrowie Tumskim są pochowani dwaj pierwsi władcy Polski.


Jest rynek z pięknym renesansowym Ratuszem, a w jego pobliżu kościół farny – niedawno wyremontowana barokowa świątynia, prawdziwa perła tego okresu na skalę Polski. Problem w tym, że mało kto patrzy na Poznań jako miasto, gdzie warto wyskoczyć na weekend, aby odpocząć, zabawić się, pozwiedzać. I to nie tylko w percepcji Polaków, ale również obcokrajowców. Niestety mszczą się tutaj zaległości promocji miasta z przeszłości. Natomiast widać od 3 – 4 lat, że miasto mocno działa, aby to zmienić. Efekty powinny pojawić się dopiero za kilka lat. Poza tym należy zadziałać również mocno na arenie międzynarodowej, zwłaszcza u osób, które np. mają wpływ na redagowanie najważniejszych przewodników. No i Internet – najważniejsze i najszybsze medium, jeśli chodzi o dotarcie do grupy młodych.



Tutaj Poznań nie odstaje od innych miast. Ostatnim czynnikiem wpływającym negatywnie na obłożenie jest, paradoksalnie, jego dobre połączenie z resztą kraju. Jeżeli istnieje potrzeba przyjazdu do Poznania w celu biznesowym z Warszawy to w godzinach szczytu pociągi są co pół godziny. Nie trzeba korzystać z noclegu. Coraz więcej osób tak robi, nawet jadąc na jeden dzień na targi. W jakie segmenty hoteli warto zainwestować w Poznaniu? Ciekawy może być segment ekonomiczny. Wyniki obłożenia są tu najwyższe, a z kolei konkurencja sieciowa ciągle niewielka.


Podobnie widać potencjał w segmencie budżetowym oraz biznesowym w sektorze hoteli 3-gwiazdkowych. Natomiast – jak to w hotelarstwie – kluczowe znaczenie będzie miała dobra lokalizacja. A z tym w Poznaniu czasami bywa trudno. Ale kilku inwestorów czeka na swoją szansę.

---

Wśród nich zdecydowanie dominują Niemcy – ponad 300 tys. Liczącym się oknem na świat jest Port Lotniczy Ławica, który w najbliższym czasie planuje dalsze inwestycje infrastrukturalne. Miasto posiada bogatą, ponad 1000-letnią historię, piękne zabytki, jest organizatorem słynnego w całej Europie Międzynarodowego Festiwalu Teatralnego „Malta”. Reasumując – największy ośrodek targowy, silny biznes, liczne atrakcje turystyczne, świetna geolokalizacja – czyli… wymarzone miejsce na biznes hotelowy. Czy tak jest w rzeczywistości? Jakie są hotele w Poznaniu?Czy osiągają wyniki lepsze niż obiekty w miastach podobnej wielkości w Polsce?


Rynek hotelowy W Poznaniu działa obecnie 45 skategoryzowanych hoteli oferujących swoim gościom 3267 pokoi. Pod względem wielkości podaży pokoi jedynie Warszawa i Kraków wyprzedzają stolicę Wielkopolski. Wśród poznańskich hoteli możemy znaleźć obiekty należące do takich światowych marek, jak: 5-gwiazdkowy Sheraton, 4-gwiazdkowe IBB Andersia, NH Hotels, Mercure, 3-gwiazdkowy Novotel i od tego roku, gdy do sieci Choice Hotels weszły obiekty Hotel System - Quality czy 2-gwiazdkowe Ibis i Campanile. Jest też obiekt nietypowy, jedyny w swoim rodzaju concept hotel, który w grudniu ub.r. skategoryzował się na pięć gwiazdek – Blow Up Hotel w Starym Browarze należący do sieci Small Luxury Hotels of the World. Ale cechą charakterystyczną bazy noclegowej Poznania jest duża liczba obiektów nieskategoryzowanych, głównie kwater prywatnych, apartamentów i miejsc w prywatnych mieszkaniach, czy domkach jednorodzinnych oferowanych przez różnego rodzaju „biura zakwaterowań”.


Szacuje się, że liczba miejsc dostępnych tą droga dorównuje liczbie miejsc w hotelach, a przebija je oferowanymi cenami. Analizując strukturę hoteli w poszczególnych kategoriach (Tabela 1) widać, że od standardu 3-gwiazdkowego w zasadzie przeważa podaż pokoi hoteli sieciowych. Widać to było zwłaszcza analizując podaż nowo otwartych hoteli w ostatnich kilku latach (NH Hotel, Sheraton, IBB Andersia), czy też obiektów gruntownie wyremontowanych (Novotel Centrum). Jak widać w Tabeli 2 pokazującej obłożenie poznańskich hoteli w poszczególnych kategoriach, wynik powyżej 50 proc. w skali roku osiągają jedynie obiekty działające w segmencie 2-gwiazdkowym.


Z kolei w segmencie hoteli 3-, 4- i 5-gwiazdkowych obłożenie wynosiło poniżej 50 proc., co trudno uznać za wynik satysfakcjonujący. Średnia długość pobytu w Poznaniu (1,33 doby) oraz wykorzystania pokoi przez dwie lub więcej osób jest najniższa spośród największych sześciu miast w Polsce. Również procent wykorzystania pokoi hotelowych przez cudzoziemców (33 proc.) jest bardzo niski i z dużych miast jedynie Łódź ma w tym zakresie gorsze wyniki niż Poznań. Wynika to przede wszystkim z wystawienniczo-konferencyjnego charakteru wizyt biznesowych w mieście, w których znaczny udział mają osoby przyjeżdżające do miasta z Polski. Jeżeli zestawić średnie wyniki obłożenia osiągane przez hotele w Poznaniu z wynikami hoteli w innych dużych miastach, okaże się że są one najniższe (Tabela 3).


Niewiele się tam też dzieje pod względem otwarć nowych obiektów. Ostatnim większym wydarzeniem na poznańskim rynku hotelowym było otwarcie pierwszego w Polsce obiektu hiszpańskiej sieci NH Hoteles z 90 pokojami – we wrześniu 2008 roku. Pod koniec ub.r. do użytku oddany został przy granicy miasta 4-gwiazdkowy hotel Twardowski z 62 pokojami. Jednocześnie dużo się mówi o inwestycjach hotelowych przed Euro 2012, ale niewiele z tego wychodzi. O hotelu Radisson z 250 pokojami na Wzgórzu św. Wojciecha mówi się wręcz od początku tego wieku. Miał on zacząć działać najpóźniej w 2008 roku.


Na razie inwestor – niemiecka grupa Avila Management – nie może uzyskać własności gruntu od zakonu Karmelitów Bosych. Hotel Giant miał liczyć 450 pokoi. Na terenie planowanej inwestycji stoi jednak willa uznana za zabytek. Inwestor się odwołuje. Na kolejny zapowiadany obiekt Hotel Systemu też na razie nie ma szans. Podobnie jak na hotel w Koronie Tower, która zaprojektowana miała być przez Daniela Liebeskinda. Qubus jest zainteresowany hotelem na 120 pokoi, inwestycja rozpocząć ma się w tym roku. Hiszpańska grupa inwestycyjna AQA zadeklarowała, że chce otworzyć w Poznaniu 5-gwiazdkowy hotel Eco Resort z 350 pokojami, polem do golfa i kortami. Inwestycja ta powstać ma do połowy 2012 roku. Inny hiszpański inwestor Neinver, który postawił Galerię Malta, chce przy niej wybudować hotel na 90 pokoi. Na razie czeka na lepszą koniunkturę.


Z czego wynika słaby ruch inwestycyjny, mimo wielu deklaracji? Przecież miasto jest silne, dynamiczne, świetnie położone, posiada największe targi, których tereny są wykorzystywane na organizację imprez o charakterze kongresowo-konferencyjnym.