Realne stopy zwrotu z condo to 5 – 7,5 proc.

Autor: Rozmawiał Rafał Szubstarski

Rozmowa z Janem Wróblewskim, członkiem zarządu Zdrojowej Invest Ogłosiliście niedawno projekt uruchomienia kompleksu hotelowego w Szklarskiej Porębie, który kosztować ma 150 mln zł, jesteście w trakcie inwestycji w Świnoujściu w Baltic Park Molo za 250 mln zł, rusza kompleks apartamentowy przy Diune, na który przeznaczyliście 40 mln zł, prowadzicie też inne inwestycje. Łącznie to kilkaset milionów. Chyba nawet Orbis nie prowadzi tak spektakularnych inwestycji w Polsce. Nie obawiacie się, że może to grozić przeinwestowaniem? To nie jest tak, że inwestujemy kilkaset milionów naraz w ciągu jednego roku. Te inwestycje są rozłożone w czasie. Nie obawiamy się, bo strategicznie planujemy nasz rozwój. Gdy realizujemy dużą inwestycję, jak na przykład Baltic Park Molo, wcześniej wszystko bardzo skrupulatnie liczymy. Dodatkowo analizują to nasi partnerzy, tacy jak banki, a w tym przypadku również instytucje unijne, od których pozyskaliśmy fundusze. Zatem jest to dokładnie przekalkulowane przez wiele podmiotów, dla których jesteśmy wiarygodni, co wynika z naszej historii finansowej i dotychczasowej działalności. Tak czy inaczej są to bardzo duże pieniądze jak na spółkę, która wystartowała zaledwie kilka lat temu… Czas szybko biegnie – Zdrojowa powstała w 2006 roku, czyli za rok będziemy świętować 10-lecie działalności. To są duże inwestycje, ale trzeba się też zastanowić, na jakim rynku działamy i w jakim momencie. Najwięksi gracze, jak Orbis, mają już dużo hoteli, głównie w miastach i są nastawieni głównie na gościa biznesowego. My koncertujemy się na miejscowościach turystycznych, gdzie nie ma jeszcze takiego nasycenia. Choć zbliżamy się do niego i pewnie niedługo nadejdzie taki moment, że nie będziemy tak intensywnie inwestowali. Mamy przygotowane prognozy do 2020-25 roku, kiedy wszystkie te inwestycje, które są realizowane lub są na etapie zaawansowanego projektowania, zostaną zakończone. Przewidujemy, że po tym okresie dynamika nowych inwestycji będzie już mniejsza, dlatego że te najlepsze miejscowości wakacyjne nasycą się tak jak duże miasta. To jakie inwestycje planujecie poza tymi, które już ogłosiliście? Nie chcę jeszcze mówić o konkretnych inwestycjach, bo mamy zasadę, że ogłaszamy je, gdy uzyskujemy ostateczne pozwolenie na budowę. Ale generalnie są to projekty nad morzem oraz w górach i na pewno je zrealizujemy. To też pokazuje, że mamy jeszcze bufor bezpieczeństwa finansowego, więc nie można mówić, że za dużo zainwestowaliśmy, ponieważ w najgorszym wypadku możemy te nieupublicznione jeszcze inwestycje wstrzymać. Kiedy można się spodziewać ogłaszania nowych projektów? W tym i następnym roku. I ile ich będzie? Trzy. Po Wybrzeżu i górach trzecim popularnym regionem turystycznym są Warmia i Mazury. Tam nie planujecie swoich obiektów? Mazury są na pewno atrakcyjne, jeśli chodzi o ich walory naturalne, ale z perspektywy „liczb turystycznych” już nie tak bardzo, bo jest tam inny model spędzania czasu, co przekłada się na mniej udzielanych noclegów. To są parametry, które najlepiej świadczą o tym, jak atrakcyjna pod względem hotelarskim jest dana miejscowość czy region. Jeżeli na całych Mazurach jest mniej udzielanych noclegów niż w samym Kołobrzegu, to daje to obraz tego rynku. Ale hotele kreują też popyt. To prawda. Doskonałym przykładem jest Kołobrzeg, gdzie w 2013 roku udzielono ok. 3 mln noclegów, a w 2014 ok. 250 tys. więcej. Widać to też w Świnoujściu, można to było bardzo wyraźnie zaobserwować w Karpaczu, który bardzo poszedł do przodu pod tym względem dzięki nowym obiektom. Dlatego analizowaliśmy argumenty za i przeciw Mazurom. Doszliśmy do wniosku, że nowa podaż nie wygeneruje aż tak dużego popytu, żeby miało się to nam opłacać, gdy jednocześnie możemy inwestować nad morzem czy górach. Planujecie inwestycje w „stolicy polskich gór” – Zakopanem? To jest trudny rynek, bo liczba udzielonych tam noclegów spada, a cały czas rośnie liczba miejsc noclegowych. Co to oznacza? Rynek jest już nasycony i nowa podaż nie generuje wzrostu popytu. Zatem budowanie tam nowego obiektu oznacza tylko zaostrzenie wewnętrznej walki konkurencyjnej i większą presję na spadek ceny, a nie pobudzanie popytu, bo potencjał atrakcyjności turystycznej został wyceniony przez rynek na określoną liczbę noclegów. Jednak gdy pojawi się tam np. nowy Radisson [...]