Inwestorzy o obecnych wyzwaniach – czy budowa hotelu ma dziś sens ekonomiczny?

Ile obecnie kosztuje budowa hotelu w przeliczeniu na pokój i na m kw.? I o ile zdrożała w ostatnim czasie? Co składa się na powody podrożenia inwestycji i w jakim stopniu? I jak sobie radzić, gdy koszty operacyjne rosną równie szybko? Ile obecnie powinna kosztować budowa pokoju w zależności od kategorii hotelu, żeby była opłacalna? Czy inwestycja w hotel w ogóle ma sens? Co z finansowaniem bankowym dla najlepszych projektów w modelu innym niż minimum 50/50? Kiedy zostanie odmrożone? O tym w gronie czołowych inwestorów, dzierżawców i przedstawicieli banków rozmawiano podczas jednego z paneli na konferencji HIT – Hotel Investment Trends Poland & CEE w hotelu Renaissance Warszawa. W panelu moderowanym przez Dorotę Malinowską z firmy ProValue udział wzięli: Marcin Antczak, CEO, Grupa Antczak Piotr Biliński, prezes, BB Old Town Jacek Grzybowski, członek zarządu, Unihouse Łukasz Płoszyński, wiceprezes, Focus Hotels Wojciech Popis, wiceprezes, VHM Hotel Management Bratosława Mordzińska, manager departamentu finansowania strukturyzowanego, Santander Bank Polska Myślę, że przed nami dosyć trudny panel. Rosnące, czasami wręcz galopujące, a przynajmniej bardzo niestabilne koszty inwestycji, jeszcze chyba szybciej rosnące koszty finansowania i problemy związane z tym procesem, a do tego w części operacyjnej w zasadzie wszystko, co mamy po stronie kosztów wydaje się rosnąć – energia, gaz, woda, wynagrodzenia, żywność i napoje, usługi obce. Z kolei po stronie popytu napotykamy barierę, która powoduje, że trudno nam jest podnieść średnią cenę do poziomu, który zrównoważyłby te wszystkie rosnące koszty. Średnia cena w hotelarstwie nie rośnie nawet proporcjonalnie do inflacji. I teraz, przy tych wszystkich parametrach podstawowe pytanie jest takie: czy ta inwestycja w hotel w ogóle ma sens w obecnym czasie? Marcin Antczak, Grupa Antczak: Pytanie oczywiście trudne, dotyczy inwestycji hotelarskiej, która – a mam tę świadomość większą, ponieważ jestem też generalnym wykonawcą, a inwestorem hotelarskim jestem od niedawna, bo pierwszy hotel otworzyliśmy trzy lata temu – Hampton by Hilton Kalisz – traktowana jest jako inwestycja długoterminowa. Ja nie patrzę na stopę zwrotu w ciągu lat pięciu czy 10, tylko patrzę dużo dalej. I myślę, że w tym kontekście można się spodziewać, że ceny będą rosły, popyt będzie rósł, bo już w tym roku widać to wyraźnie, przynajmniej po rynku biznesowym, bo ja reprezentuję hotelarstwo, które opiera się na rynku biznesowym, jest to miejski hotel sieciowy. I muszę powiedzieć, że jeżeli ta sytuacja będzie rozwijała się w takim tempie, to jestem pełen optymizmu i tych obaw nie mam. I chciałbym, żeby ten mój optymizm podzielały też banki. Hampton by Hilton Kalisz funkcjonuje bardzo dobrze, bo była to też inwestycja bardzo dobrze przygotowana. Ale inwestuje pan również w resorty – jest inwestorem Crown Plaza Kołobrzeg z ponad 450 pokojami. Czy to też jest coś, co warto robić dzisiaj, biorąc pod uwagę nową podaż i niepewny popyt? Marcin Antczak: To jest trochę inny rodzaj hotelarstwa, bo zdecydowaliśmy się na system condo i te apartamenty są obecnie sprzedawane. Natomiast dalej podtrzymuję, że chcemy inwestować i jesteśmy na etapie uzyskanych pozwoleń na budowę dla dwóch kolejnych hoteli, również stricte biznesowych. I chciałbym się skupiać raczej na tego typu biznesie. A Kołobrzeg był trochę okazją rynkową. I to jest optymistyczne, że pan – będąc w środku tych wydarzeń, znając koszty inwestycji i tego, co dzieje się w tej chwili na poziomie kosztów budowy chyba najlepiej – patrzy pozytywnie w przyszłość. Pan Piotr Biliński ma podobną historię – bardzo dobrze funkcjonujący hotel Hampton by Hilton w Poznaniu, który oparł się wielu problemom w czasie pandemii i kryzysu związanego z wojną w Ukrainie. I też planował pan kolejne inwestycje hotelowe, np. w Kołobrzegu. Jak to wygląda z pana strony? Piotr Biliński, BB Old Town: Ja musiałbym podzielić odpowiedź na dwie części. W zależności, czy jest to pytanie o to, czy dzisiaj rozpoczynać inwestycję w hotel, czy o to, czy jesteśmy zadowoleni z hotelu, który jest otwarty, a działa od 2019 r. Z tego drugiego punktu, i ceny, za którą został wybudowany, jesteśmy bardzo zadowoleni, bo te koszty były zupełnie inne, niż byłyby dzisiaj. I dlatego dzisiaj w żaden sposób nie podjąłbym decyzji o budowie hotelu. Dzisiaj rentowność tego typu obiektów znacząco spadła. Skala kosztów budowy wzrosła prawie razy dwa, choćby takiego Hamptona, którego koszty można w zasadzie przewidzieć. Dlatego decyzja o takiej inwestycji wydaje mi się być absolutnie nieuzasadniona. Dzisiaj nie byłbym w stanie go realizować, nawet wykorzystując nasze inne działalności. Naszym core biznesem nie jest hotelarstwo, zajmujemy się OZE, budownictwem, różnymi rzeczami, głównie nieruchomościami, ale podobnie jak w przypadku Grupy Antczak, dla nas najważniejsza była wartość rezydualna. I nawet przyjmując, że nie bylibyśmy nastawieni na wielki zysk dzisiaj, tylko zakładamy, że wartość tej nieruchomości będzie rosła, bo obiekt sam w sobie będzie ją stanowił, to dzisiaj takiej decyzji bym nie podjął. Natomiast to, co warto robić, w mojej ocenie, i to, co robimy, to poszukiwanie doskonałych nieruchomości. Nie sądzę, żeby nieruchomości były tańsze, wprawdzie może zdarzyć, że za miesiąc, dwa czy za rok będą trochę tańsze w zakupie, ale nie w dłuższej, przewidywalnej perspektywie. Więc nie podjąłbym decyzji o budowie z tych prostych powodów, nawet jeżeli widzę nasze obłożenie w Poznaniu, które jest bardzo dobre, ale średnia cena jest słaba i nie nadąża. Dodam, że Hampton by Hilton Poznań i tak ma bardzo dobrą średnią cenę, patrząc na cały tamtejszy rynek. Natomiast ona jest wciąż niesatysfakcjonująca, biorąc pod uwagę bieżące koszty operacyjne? Piotr Biliński: Dokładnie tak. My, trochę wzorem naszych doświadczeń z innych sektorów, nie oglądamy się na konkurencję, nie chcę, żeby to źle zabrzmiało, ale aspirujemy do tych hoteli, które mają wyższą cenę. Nasza polityka cenowa jest taka, aby samemu ją kreować i widzimy, że inni podążają za nami. Uważam, że jest to szybsza droga do wyjścia z tego impasu cenowego. KOSZTY ROSNĄ , RENTOWNOŚĆ SPADA Panie Łukaszu, jakie są pana spostrzeżenie w kwestii inwestycji w hotele obecnie? Łukasz Płoszyński, Focus Hotels: Czy inwestowanie dzisiaj w budowę hotelu ma sens? Krótka odpowiedź jest taka, że nie ma. Powodów jest kilka. Pierwsza rzecz, o czym panowie już mówili, to są rosnące koszty samej budowy. Wynika to przede wszystkim ze wzrostu cen materiałów budowlanych, z czym mamy do czynienia już od przełomu pierwszego i drugiego kwartału zeszłego roku. Spowodowane to też było w dużej mierze pandemią, spadkiem dynamiki produkcji w wielu zakładach, wzrostem ceny samego euro. Efektem jest, jak widzieliśmy w kwietniu, wzrost cen znacznie powyżej wskaźnika inflacji, materiałów budowlanych o 34 proc. w porównaniu z kwietniem rok wcześniej. Do tego wojna dołożyła swoje, nastąpił odpływ pracowników z Ukrainy, którzy pojechali walczyć o swoją wolność. Więc to jest pierwsza część. Drugi problem, z jakim mamy do czynienia, to są nasze przychody. Jesteśmy sterani dwoma latami pandemii, odbudowujemy się, żyjemy w bardzo dużej niepewności i jest nam bardzo trudno stworzyć prognozy tego, co będzie. Staramy się porównywać do roku 2019 jako ostatniego normalnego, i o ile w przypadku obłożenia chcielibyśmy wrócić do tych poziomów i powoli to się udaje, o tyle jeżeli chodzi o średnią cenę, nie ma to najmniejszego sensu. OK, w tej chwili ceny w hotelach też idą do góry, te wzrosty trzymają się poziomu inflacji, ale to jest o wiele za mało, żeby ten biznes stał się opłacalny. A to wynika też z kolejnego elementu, jakim są rosnące koszty prowadzenia naszej działalności operatorskiej w hotelach, bo jeśli spojrzymy na największe pozycje, to energia w tym roku poszła o 50 proc. do góry, gaz między 500 a 700 proc. do góry. Jeśli chodzi o żywność, to w tym roku przeżyliśmy już pięć podwyżek, każda kilkadziesiąt procent w górę. Do tego dochodzi presja płacowa. To wszystko powoduje, że rentowność naszego biznesu, nasze GOP spada. I trudno jest nam na chwilę obecną prognozować, jak zwroty z inwestycji będą wyglądały w przyszłości. Jeśli teraz zestawimy sobie te wszystkie rzeczy razem, to widzimy, że nastąpił niesamowity rozjazd liczenia wartości samej tej nieruchomości, zależnie od tego, czy patrzymy na to metodą dochodową czy odtworzeniową. Po prostu te dwie rzeczy się w tej chwili nie zgadzają. Pytanie, czy inwestor może zaakceptować teraz, że yield nie jest już na poziomie 7-8 proc., ale np. 3-4 proc. Zakładam, że większość inwestorów odpowie, że nie. Natomiast ci, którzy odpowiedzą „tak”, stają przed kolejnym problemem, jakim jest finansowanie. Według mojej wiedzy, dwa banki w Polsce oferują w tej chwili kredyty na hotele, niestety miejscami zamieniły nam się wkład własny z wartością kredytu. Wymagania co do wkładu własnego to obecnie 65 proc nakładów. Jeżeli do tego dołożymy jeszcze ten poziom yieldu, o którym mówimy, to przy obecnym maksymalnym okresie kredytowania tego nie da się po prostu spiąć. Wiem, że banki rozmawiają teraz o możliwości wydłużenia okresu finansowania do lat 25, ale zdaje się, że będzie to też wymagało zmiany prawa. Ale to generalnie smutna wiadomość z perspektywy takiej sieci jak wasza, która rozwija się przez dzierżawy powstających hoteli. Łukasz Płoszyński: W perspektywie zarówno bieżącego, jak i przyszłego roku spodziewamy się bardzo ograniczonej liczby nowych inwestycji hotelowych, natomiast wzrosnąć powinna liczba transakcji dotyczących istniejących obiektów i to w nich upatrujemy w chwili obecnej przestrzeni dla naszego dalszego rozwoju. Wojciech Popis, VHM Hotel Management: Mam wrażenie, że powinniśmy jeszcze popatrzeć na to oczami inwestora, czyli jaką ma alternatywę. Czy rzeczywiście inwestować teraz w hotel, patrząc długofalowo, czy znaleźć możliwość zbudowania np. mieszkaniówki i sprzedania czy jeszcze innych inwestycji, które możliwe alternatywnie dają większy zwrot w tym momencie. Jeśli mówimy o kwestii przychodów, to Łukasz wyczerpał zakres problemów, z którymi się spotykamy, nie licząc tego, że inflacja pociąga za sobą większe oczekiwania pracowników co do wynagrodzenia. I to jest taka spirala, która może się nie kończyć, nie mówiąc o problemie znalezienia właściwych ludzi na dłuższy okres, po tym gdy w czasie pandemii ludzie się po prostu przebranżowili. Więc patrząc ogólnie, można odnieść wrażenie, że teraz trzeba trzymać się z dala od inwestycji w hotel. Natomiast mnie się wydaje, że trzeba popatrzeć też na jakieś pozytywne elementy, które według mnie pojawiają się. Oczywiście wojna w Ukrainie nie pomaga. My mamy trzy Hamptony w zarządzaniu, które zbliżają się do wschodniej granicy, i całkiem inna sytuacja jest w Gdańsku, całkiem inna w Olsztynie, a zdecydowanie inna w Białymstoku. Im bliżej granicy, tym ciekawiej, nie powiem, że trudniej. Tak więc na pewno mamy dużo przeciwności: energia, gaz, koszty pracy, koszty budowy itd., niemniej jednak mam wrażenie, że Polacy nauczyli się też poznawać Polskę i to jest bardzo ciekawe, jak do tych innych, nowych miejsc Polacy chcą jeździć, chcą poznawać całą ścianę wschodnią, i liczę na to, że w ten trend wpiszemy się my, hotelarze. Zastanawiam się à propos stopy zwrotu, czy to nie jest ten moment, kiedy hotelarze po prostu powinni zacząć myśleć o akceptacji innego jej poziomu. Ostatnio analizowaliśmy wewnętrznie w firmie yieldy, które obowiązują w Niemczech, a tam 4-procentowy poziom yieldu w przypadku inwestycji hotelowej to jest norma. Łukasz Płoszyński, Focus Hotels: Myślę, że inaczej jest, kiedy yield spada stopniowo w okresie długoletnim, a inaczej, kiedy mamy do czynienia z szokiem, jak dzisiaj. Ciekawą rzecz poruszył też Wojtek, mówiąc o alternatywnych nieruchomościach, w które warto inwestować. Jeśli spojrzymy na ostatnie 20 lat w Polsce, to najpierw był boom na galerie handlowe, potem był boom na biura, potem na hotele i oczywiście mieszkania. Dzisiaj każda z tych branż boryka się ze swoimi problemami. Jeśli chodzi o galerie, wiele sieci handlowych ma poważne kłopoty, ostatnim przykładem jest upadłość Orsaya. Jeśli weźmiemy pod uwagę biura, to również jest problem z komercjalizacją, w mieszkaniówce popyt się załamał w kwietniu i nie wiadomo, jak to będzie wyglądało dalej. Wiele osób utraciło zdolność uzyskania kredytu. Poza tym przez ostatnie lata Polacy głównie generowali ruch w zakupie mieszkań za gotówkę. Ale jak spojrzymy na zeszły rok, dynamika zakupów za gotówkę zaczęła spadać. ILE KOSZTU JE BUDO WA HOTELU DZIŚ A czy jesteśmy w stanie podjąć się wskazania jakichś poziomów kosztów budowy, które w tej chwili funkcjonują w branży dla hotelu 3- i 5-gwiazdkowego. Panie Marcinie, czy możemy podać chociaż jakieś przedziały, bo rozumiem, że te koszty zmieniają się niemal z dnia na dzień. Marcin Antczak, Grupa Antczak: Nie chcia [...]