Case: jak zbudować duży hotel w niesprzyjających inwestycjom hotelarskich czasach

Jak przystało na konferencję inwestycyjną, w ramach jej praktycznego podsumowania ostatnim elementem była rozmowa w formule case’u z inwestorem największego hotelu otwartego w ub.r. w Polsce – Mercure Resort Szczyrk – Karolem Proznerem

W Szczyrku pojawiliśmy się dziewięć lat temu w 2016 r., gdy wspólnie z bratem i z naszym świętej pamięci ojcem podjechaliśmy pod budynek starego Orlego Gniazda. Przy poprzednim właścicielu Orlego Gniazda pracował człowiek, który pochodził z Wielunia, czyli z naszego miasta i znając mojego ojca, zadzwonił do niego z informacją, że Orle Gniazdo jest do sprzedania. Myśmy wtedy jeszcze nie wiedzieli, że ten projekt tak naprawdę leżał na stołach wielu banków, funduszy inwestycyjnych itp., bo ciężko go było sprzedać z powodu jego długów. Ale to była kwestia emocji, ponieważ mój ojciec miał takie biznesowe ADHD. Patrząc 40 lat wstecz, to mamy produkcję gwoździ, która funkcjonuje do dzisiaj od 1986 roku, był założycielem firmy Wielton – pierwsza naczepa była składana w naszym domu rodzinnym, gdy miałem 12 lat, później było tworzenie holdingu motoryzacyjnego, byliśmy dealerem Renault, byliśmy największym dealerem DAF-a, ciągników Zetor, byliśmy jedną z pierwszych, jeśli nie pierwszą firmą leasingową w Polsce, zanim banki nauczyły się, co to w ogóle jest leasing. Co prawda w 2007 roku odsprzedaliśmy większość udziałów w największym aktywie, czyli w spółce Wielton, ale do dzisiaj jesteśmy mniejszościowym udziałowcem. I patrząc na to wszystko, gdy podjechaliśmy pod to Orle Gniazdo, tojuż widziałem w oczach naszego ojca, że to będzie kupione. I doszło do tego dosłownie w ciągu niespełna miesiąca.

My zakładaliśmy od początku, że jest nowy biznes do zrobienia, jest człowiek, czyli nasz ojciec, który widzi mega potencjał tego miejsca, zajmuje się tym, odświeża ten obiekt. Natomiast los szybko zweryfikował nasze plany. Tatę straciliśmy w marcu 2019 roku. My z moim bratem Jakubem prowadziliśmy wtedy zupełnie inne biznesy. Ja się zajmowałem się naszą spółką od części do samochodów ciężarowych i naczep, Jakub od wielu lat prowadzi z sukcesem naszą fabrykę gwoździ. I wtedy musieliśmy podzielić nasz czas i nasze zaangażowanie również na Orle Gniazdo. Zastanawialiśmy się, co z tym zrobić. Z początkiem 2019 r. zaczęliśmy szukać finansowania na rynku. Ojciec doprowadził tę inwestycję do momentu, gdy powstały projekty, na bazie których ten hotel potem został otwarty, natomiast pozwolenie na budowę otrzymaliśmy już po jego śmierci. No i szukaliśmy finansowania.

Rok trwało, zanim mieliśmy studium wykonalności projektu, które zrobiliśmy wspólnie z naszym przyszłym operatorem, firmą Hotel Professionals. Byliśmy już jedną nogą na komitecie kredytowym w banku, termin był ustalony na marzec 2020 r. Przyszła pandemia i zamknęło się jakiekolwiek finansowanie dla jakichkolwiek hoteli. My z tyłu głowy mieliśmy jeszcze komercjalizację tego budynku w condo, choć to nie był nasz plan A. Jednak okazało się, że nasze środki własne, które już były częściowo zaangażowane w zakup spółki, w modernizację starego obiektu i zaplanowane na dalszą część tej inwestycji są niewystarczające na całość bez finansowania zewnętrznego. I stwierdziliśmy, że zaczniemy ją realizować przez komercjalizację w modelu condo, który też był dużym znakiem zapytania, bo nikt nie wie, jak szybko dana inwestycja będzie się komercjalizowała. Ale to była jedyna możliwość finansowania hotelu.