Egzekucje komornicze i spory inwestorów – gorący czas na rynku hoteli condo   INWESTYCJE

W ostatnich tygodniach hotel Mercure Warszawa Ursus Station znalazł się w centrum jednego z najbardziej medialnych sporów inwestycyjnych w branży hotelowej – opisywanych szeroko przez „Puls Biznesu”. Inwestorzy – nabywcy apartamentów w systemie condo – domagają się od spółki Hotel Style zwrotu wielomilionowych należności, korzystając z tytułów egzekucyjnych i komornika. Konflikt o niewypłacane czynsze doprowadził do egzekucji i faktycznego paraliżu działalności hotelu.

Od obietnic inwestycyjnych do sporów sądowych

Hotel, otwierany w środku pandemii w 2020 r., był promowany jako stabilny produkt inwestycyjny: zakup pokoju w systemie condo, gwarantowana stopa zwrotu 6–6,5% rocznie oraz potencjalny bonus zależny od wyników hotelu. Jak informowaliśmy jednak jeszcze w 2023 roku, część inwestorów niemal od początku nie otrzymywała czynszów w deklarowanej wysokości, bądź nie otrzymywała ich wcale. Z czasem pojawiły się zarzuty o nieprzejrzystość rozliczeń oraz jednostronne zmiany warunków wypłat przez operatora – spółkę Hotel Style.

Inwestorzy zarzucali spółce Hotel Style, że tzw. bonus od wyników w praktyce przekształcił się w element korygujący czynsz podstawowy – w sytuacji gorszego wyniku hotelu oznaczało to nie tylko brak bonusu, ale realne obniżenie wypłat podstawowych. W efekcie wielu nabywców rozpoczęło batalię sądową o zwrot zainwestowanych środków. Skala roszczeń w ostatnich miesiącach sięgnęła łącznie ponad 8 mln zł.

Jak wynika z ustaleń „Pulsu Biznesu”, w lipcu 2024 r. sąd upadłościowo-restrukturyzacyjny odmówił zatwierdzenia układu zaproponowanego przez Hotel Style, wskazując m.in. na zbyt dużą redukcję wierzytelności inwestorów – sięgającą nawet 63%.

Egzekucja komornicza i paraliż operacyjny

Gdy rozmowy i restrukturyzacja zakończyły się fiaskiem, a kilku inwestorów uzyskało prawomocne wyroki, w maju tego roku do hotelu wszedł komornik. Zajęte zostały m.in. komputery, telewizory, drukarki, ekspresy do kawy, a nawet ponad 170 materaców. W efekcie obiekt został wyłączony z systemów rezerwacyjnych Bookingu i Accor.

Spór dotyczy nie tylko samych czynszów. Właściciel hotelu utrzymuje, że część zajętych ruchomości należy do powiązanej spółki Hotel Services – firma ta, zarządzana przez te same osoby co Hotel Style, miała przejąć działalność operacyjną hotelu w 2024 r. W ocenie przedstawicieli inwestorów był to ruch mający na celu „ucieczkę z majątkiem i odcięcie wierzycieli od dochodów”. Obie strony złożyły zawiadomienia do prokuratury – sprawa jest w toku.

W tle pojawiają się także kolejne postępowania dotyczące własności ruchomości oraz działania pełnomocników podczas czynności egzekucyjnych. Sprawa jest przedmiotem analiz kilku prokuratur – zarówno w Warszawie, jak i Krakowie.

Zwróciliśmy się do Accor Services Poland z prośbą o stanowisko dotyczące tej sytuacji. Accor odpowiedział jednoznacznie: -Hotel przy ul. Cykady 2 w Warszawie nie należy do Accor S.A. ani do podmiotów powiązanych z siecią. Obiekt należy do niezależnej spółki, która ponosi wyłączną odpowiedzialność za stan prawny, budowę i eksploatację inwestycji. Właściciel używa marki „Mercure” na podstawie ograniczonej licencji od Accor Services Poland sp. z o.o., jednak ani Accor S.A. ani Accor Services Poland sp. z o.o. nie są odpowiedzialni za działania właściciela.

Dziś Mercure Warszawa Ursus Station pozostaje wyłączony z głównych systemów rezerwacyjnych, a sprawa rozstrzyga się na salach sądowych oraz w prokuraturze. O tym, jak i czy hotel wróci do regularnego funkcjonowania – oraz jakie będą konsekwencje dla uczestników rynku condo w Polsce – będziemy informować na bieżąco.

Problemy systemu condo coraz bardziej widoczne

Przypadek Mercure Warszawa Ursus Station to nie jedyny przykład pogłębiających się problemów projektów hotelowych finansowanych w systemie condo. W ostatnich miesiącach informowaliśmy także o restrukturyzacjach i rosnących długach w innych dużych inwestycjach tego typu.

Na początku 2025 roku pięć spółek związanych z biznesmenem Arturem Kozieją – właścicielem m.in. hoteli Lake Hill Mazury (dawniej Radisson Blu Resort & Conference Center Ostróda) i Lake Hill Karkonosze – złożyło wnioski o postępowanie restrukturyzacyjne z powodu braku możliwości regulowania zobowiązań wobec właścicieli pokoi sprzedanych w systemie condo. Zadłużenie wobec prywatnych inwestorów w każdej ze spółek przekraczało 8 mln zł, a w sumie z kontrahentami i bankami w Ostródzie sięgnęło ponad 40 mln zł, a w Karkonoszach – około 45 mln zł. Do porozumienia z inwestorami w Ostródzie udało się ostatecznie doprowadzić po dwóch miesiącach negocjacji – zaległości mają zostać przekonwertowane na oprocentowaną pożyczkę zabezpieczoną na majątku hotelu.

Nie brak też innych głośnych przypadków – od problemów z restrukturyzacją w Lake Hill Karkonosze przez postępowania wobec spółek zarządzających obiektami Optima Development Poland, czy Imperial Zakopane, po kłopoty związane z zaległościami wobec klientów i utratą międzynarodowej marki przez Bergo Szklarska Poręba. Eksperci i UOKiK wielokrotnie podkreślali, że gwarantowane stopy zwrotu deklarowane w materiałach marketingowych często nie mają odzwierciedlenia w rzeczywistych wynikach, a inwestorzy powinni być świadomi ryzyka, szczególnie w przypadku peryferyjnych lokalizacji i dużej zmienności rynku.

W Polsce model condo szczególnie zyskał na popularności po 2020 roku, kiedy ograniczenia kredytowe i dynamiczny wzrost cen nieruchomości zachęciły do inwestowania prywatnych kapitałów w condohotele. Problemy na rynku mogą jednak dopiero przybierać na sile – szczególnie wobec rosnącej liczby inwestycji, w których operatorzy nie są w stanie wywiązać się z deklarowanych zobowiązań wobec nabywców pokoi.