Na warszawskiej Woli od dwóch lat trwa patowa wojna prawna między JW. Construction a stołecznym ratuszem o formalny status kontrowersyjnej inwestycji Bliska Wola Tower, szeroko znanej jako „Hongkong Warszawy”. Spór dotyczy 157 jednostek, które powstały na pozwoleniu na budowę dla hotelu, ale zostały sprzedane inwestorom jako apartamenty inwestycyjne. W budynku, w którym – jak przypomina „Gazeta Wyborcza” – ceny dochodziły do 25 tys. zł za metr, mieszka dziś ok. 1500 rodzin – żadna z nich nie może jednak przenieść własności na mocy aktu notarialnego.
Wszystko przez brak zaświadczenia o samodzielności lokali – dokumentu, którego miasto odmawia już po raz czwarty. Sprawa ciągnie się od jesieni 2022 r. i nie widać szybkiego końca.
Błędne koło: decyzje, odwołania, wyroki
Konflikt nabiera cech urzędniczo-sądowej telenoweli. Każda odmowa miasta to nowa runda odwołań: najpierw do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), które raz uznaje racje dewelopera, raz je odrzuca. Gdy sprawa trafia do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, ten przyznaje JW. Construction rację i nakazuje powtórne rozpatrzenie wniosku – uznając, że wydzielenie jednostek hotelowych jest zgodne z przepisami, jeśli każda z nich jest odseparowana trwałymi ścianami i posiada osobne wejście. Ratusz odpowiada… kolejną odmową, podając argumenty związane z brakiem samodzielności funkcjonalnej (np. części wspólne, korytarze prowadzące również do biur).
Ostatnia decyzja z października 2024 r. jest już czwartą odmową miasta, mimo wcześniejszego wyroku sądu na korzyść dewelopera. JW. Construction w liście do mieszkańców nie kryje oburzenia, podkreślając, że inne etapy tej samej inwestycji dostały zaświadczenia bez problemu.
Prawo swoje, miasto swoje – a mieszkańcy w prawnym zawieszeniu
Jak relacjonuje „Gazeta Wyborcza”, właściciele lokali wciąż nie mogą podpisać aktu notarialnego, nie mogą ich sprzedać ani nawet zmienić administratora osiedla, na którego działalność pojawia się coraz więcej skarg. Sytuacja staje się szczególnie trudna dla kredytobiorców – banki coraz częściej żądają aneksów i przedłużania terminów na przedstawienie aktu własności, a brak takiego dokumentu oznacza rosnące koszty i realne ryzyko wypowiedzenia umowy kredytowej.
Miasto, odmawiając wydania zaświadczeń, powołuje się na konieczność respektowania ustawy o usługach hotelarskich, a także na argument, że ustanowienie odrębnej własności nie zmienia sposobu użytkowania lokali – formalnie mają one służyć celom hotelowym, nie mieszkaniowym. Sąd natomiast uznaje, że nie ma prawnej przeszkody, aby obiekt hotelowy składał się z wielu samodzielnych jednostek. Obie strony okopały się na swoich pozycjach, a kolejny ruch to zapowiadane przez dewelopera „niestandardowe działania” oraz ponowne odwołanie do SKO.
Konsekwencje dla rynku hotelarskiego
Bliska Wola Tower to dziś najbardziej medialny przykład narastającego konfliktu między inwestorami segmentu condo, aparthoteli i mikroapartamentów a miejskimi władzami. Rynek inwestycji a’la hotelowych przez lata korzystał z nieprecyzyjnych przepisów i przyzwolenia urzędów na sprzedaż „apartamentów inwestycyjnych”, które formalnie nie są mieszkaniami.
Teraz widać, że ta strategia – choć przynosiła szybkie zyski – niesie ze sobą ogromne ryzyko prawne, które ostatecznie spada na klientów końcowych. Dziś nie tylko Warszawa, ale także inne duże miasta mogą zaostrzyć kontrolę i egzekwować bardziej restrykcyjne interpretacje prawa. Banki są coraz mniej skłonne do finansowania tego typu zakupów, widząc rosnące ryzyko braku pełnej własności.
Jeżeli urzędnik wydał zgodę na budowę „z chaczykiem”. To dlaczego za jego błędy mają płacić ludzie?
Akty powinny być wydane, odszkodowanie za opóźnienie od miasta też. A urzędnik powinien ponieść tego konsekwencje – nie ludzie.
Dziś JWC dostało kasę, ludzie nie są chronieni prawem /to nie są mieszkania/, a Trzaskowski śmieje się w twarz.
Nie ma żadnego haczyka. Była zgoda na hotel, jest hotel. A ludzie chcą mieszkań. A tam nie ma mieszkań, bo mieszkanie musi mieć 24 m2
JWC poszło tropami samowolek Gołębiewskiego – sprzedali ludziom lokale usługowe mówiąc, że to się potem „zateguje” i przerobi na mieszkanie. Teraz kupujący są właścicielami jednopokojowego hotelu, a chcą mieć w akcie notarialnym „mieszkanie” i w tym mieszkaniu się zameldować. Tylko, że nie jest to możliwe, bo pozwolenie na budowę dotyczyło hotelu więc żadnych mieszkań tam ie ma (musiałyby mieć ponad 25 mkw).
Nie wiem jaki cel jest kupować lokal w hotelu który
jest jest sprzedawany na 23%, a mieszkanie na 8%,ponadto należy płacić poditek od nieruchomości który jest 10 razy droższy niż mieszkanie, prąd droższy niż prąd w mieszkaniu, raczej należałoby ukrócić wynajem krótkoterminowy mieszkań gdzie nie płaci się podatków, a ludzie którzy kupili mieszkania mają co kilka dni innych sąsiadów.
Mirek1962 dlatego pewnie były sprzedawane jako mieszkania, choć kwalifikują się jako pokoje hotelowe. Na mieszkania brakuje metrów. Inny vat, opłaty itd. Kolejny raz widać, jak to właśnie deweloper kręci. Bo jak w zamyśle miał mieszkania, to mógł stawiać apartamenty inwestycyjne, a te mają już wielkości odpowiednio duże. Ale tu pewnie chodziło o to, by ilościowo jak najwięcej sprzedaż. Podzielić na jak największą ilość „lokali”.