Seidorf Mountain Resort: coraz ostrzejszy spór inwestorów ze spółką   ANALIZY I RAPORTY

Wokół spółki Seidorf Mountain Resort (SMR) od miesięcy narasta napięcie – do redakcji „Hotelarza” napływają kolejne sygnały od inwestorów zaangażowanych w jej projekty condo, dotyczące nieterminowych wypłat czynszów dzierżawnych, odszkodowań za opóźnienia, problemów ze zwrotami wpłat oraz niejasnych mechanizmów finansowania kolejnych projektów. Zarząd spółki zapewnia jednak, że „ponad 80% inwestorów” podpisało już porozumienia, a zaległości mają „nie przekraczać miliona złotych”. W obszernych odpowiedziach przesłanych naszej redakcji zarząd SMR tłumaczy przyczyny narastania problemów, wskazując na wpływ pandemii, gwałtowny wzrost kosztów budowy oraz – jak podkreślono – defraudację środków przez byłego prezesa spółki.

Seidorf Mountain Resort Sp. z o.o. powstała w 2017 r. i realizowała w Karkonoszach szereg inwestycji apartamentowych (m.in. Willa Samosia, Seidorf Hotel, Kazalnica, Osada i Rezydencja). Zgodnie z aktualną listą wspólników, głównym udziałowcem SMR pozostaje spółka Inwind, kontrolowana przez Elwirę Pleszewską, żonę prezesa SMR. Właścicielsko z SMR powiązane są także inne spółki tej grupy, które realizują lub finansują projekty hotelowe i apartamentowe w regionie.

Według relacji inwestorów, kłopoty SMR narastają od końca 2024 roku. – Od października płatności całkowicie ustały. Wcześniej czynsze oraz odszkodowania były wypłacane z kilkumiesięcznym opóźnieniem, od października – już wcale. Część inwestorów podpisała porozumienia, godząc się na brak zapłaty przez pół roku, kolejni zdecydowali się dochodzić należności w sądzie, składając pozwy o zabezpieczenie środków na rachunku – czytamy w korespondencji przesłanej do „Hotelarza”. Próby egzekucji kończyły się fiaskiem – „rachunki bankowe SMR zostały wyczyszczone przez komornika i spółka nie może zrealizować postanowień sądu”.

W odpowiedzi na pytania „Hotelarza” zarząd SMR przekonuje, że „znaczące opóźnienia wyniknęły z wielu zdarzeń losowych, takich jak pandemia COVID-19, gwałtowny wzrost kosztów budowy, materiałów i robocizny oraz defraudacja środków finansowych przez byłego prezesa spółki”. Jak podkreślono, „dołożyliśmy wszelkich starań, aby inwestycje zostały zakończone i apartamenty przekazane do użytku”.

Spór o mechanizmy płatności i zarzuty „rolowania inwestycji”

Nie mniej kontrowersji budzą przelewy z innych podmiotów. – Osoby, które podpisały porozumienia, zaczęły dostawać wypłaty zaległości – ale przelewy pochodzą z innej spółki, z Seidorf Sp. z o.o., która nie jest stroną umów dzierżawy ani porozumień. W świetle prawa te pieniądze powinni zwrócić – alarmują inwestorzy. Według nich taki model „przekierowywania” przychodów miał już miejsce w przeszłości, gdy środki z Inwind sp. z o.o. (głównego udziałowca SMR) trafiały na rachunki resortu w celu uniknięcia egzekucji komorniczej.

Inwestorzy zarzucają spółce także finansowanie kolejnych etapów projektu nowymi wpłatami. – Koszty dokończenia wcześniejszych inwestycji pokrywano z wpłat osób nabywających apartamenty w kolejnych fazach. Tak było przy Kazalnicy, gdzie pieniądze od nowych inwestorów umożliwiały domknięcie budżetu remontu pensjonatu Hotel Seidorf. Teraz, gdy środki z Osady się wyczerpały, rozpoczęto kolejną inwestycję – rozbudowę budynku z 40 apartamentowcami – informują nas inwestorzy. Zdaniem części z nich, to „model rodem z innych kontrowersyjnych inwestycji condo w Karkonoszach: płatności z nowej inwestycji służą pokrywaniu zobowiązań z poprzedniej, a niewypłacone czynsze i zwroty wpłat rosną z roku na rok”.

Struktura własności, obligacje i nowe ryzyka

Niepokój inwestorów budzi nie tylko mechanizm wypłat, ale również skomplikowana struktura finansowania oraz poziom zabezpieczeń majątku SMR. W lutym 2024 r. SMR wyemitowała obligacje serii C o wartości 40 mln zł, których zabezpieczeniem są hipoteki umowne ustanowione na należących do spółki lokalach (m.in. basen, restauracje) – łącznie na kwotę 60 mln zł. Dodatkowo 5 proc. udziałów w SMR objął emitent obligacji, spółka CVI Trust. Jak wynika z dokumentacji udostępnionej „Hotelarzowi”, środki z tej emisji zostały pożyczone powiązanej spółce Oliwski Dwór z przeznaczeniem na zakup i remont upadłego hotelu w Gdańsku. Udziały SMR i Oliwskiego Dworu przewłaszczono jako kolejne zabezpieczenie dla tej emisji, co – zdaniem części inwestorów – rodzi istotne ryzyko utraty kontroli nad majątkiem spółki w razie niewykupu obligacji.

– Tak duże zabezpieczenie świadczy o bardzo wysokim ryzyku braku wykupu tych obligacji. Jest bardzo prawdopodobne, że w przypadku inwestycji Oliwski Dwór historia się powtórzy i kolejni inwestorzy zostaną oszukani – ostrzegają informatorzy „Hotelarza”.

Warto przypomnieć, że w październiku 2024 r. 5-gwiazdkowy hotel Dwór Oliwski w Gdańsku, zamknięty od 2020 r., zmienił właściciela. W wyniku postępowania upadłościowego kompleks trafił do spółki należącej do trójmiejskiej grupy Inwind, tej samej, która kontroluje Seidorf Mountain Resort. „Hotelarz” ustalił, że środki na tę transakcję pochodziły m.in. z emisji obligacji SMR. Inwind planuje rozbudowę Dworu Oliwskiego z 70 do 110 pokoi sprzedawanych w systemie condo, budowę rozległej strefy wellness, sal konferencyjnych i nowych atrakcji rodzinnych.

Dwór Oliwski otwarto w 2004 r. w zrewitalizowanej XVIII-wiecznej rezydencji; w 2012 r. był bazą reprezentacji Niemiec podczas Euro 2012. Jednak już rok później pojawiły się informacje o zaległościach wobec pracowników i zawieszeniu działalności, a w 2018 r. ogłoszono upadłość spółki zarządzającej hotelem. Teraz Inwind podejmuje próbę przywrócenia obiektu do dawnej świetności, powtarzając model inwestycyjny znany z innych swoich projektów. Sposób finansowania i powiązania kapitałowe, podobnie jak w przypadku SMR, budzą jednak niepokój części inwestorów.

Stanowisko spółki: porozumienie z większością inwestorów, perspektywa na poprawę

Zarząd Seidorf Mountain Resort w odpowiedzi na pytania „Hotelarza” przekonuje, że sytuacja jest pod kontrolą i zdecydowana większość inwestorów zawarła porozumienia. – W miesiącach od marca 2025 r. do dnia dzisiejszego podpisaliśmy lub jesteśmy w trakcie zawierania porozumień z ponad 80 proc. inwestorów budynku Kazalnica. Porozumienia definiowały, że dzierżawcy zwalniają spółkę z zapłaty czynszu za okres od stycznia do czerwca 2025 roku, a umowy dzierżawy zostały przedłużone o 6 miesięcy – tłumaczy zarząd SMR. Według spółki zaległości czynszowe wobec pozostałych inwestorów – szacowanych na 25–30 osób lub podmiotów – nie przekraczają miliona złotych, a liczba osób pozostających w sporze systematycznie maleje. Zdaniem zarządu SMR, działania grupy inwestorów reprezentowanych przez kancelarię prawną i byłego prezesa są nie tylko bezzasadne, ale wręcz szkodliwe dla interesów większości inwestorów i samej spółki.

SMR podkreśla też, że nie posiada zaległości wobec wykonawców ani instytucji publicznych, a za kwiecień 2025 wykazuje nadpłatę podatku VAT. Spółka deklaruje także, że sprawozdania finansowe są badane przez niezależnych audytorów, a wyniki będą udostępniane inwestorom po zatwierdzeniu bilansu za 2024 r.

W zakresie inwestycji Osada zarząd informuje, że dwa z czterech budynków zostały już oddane inwestorom, a pozostałe mają być przekazane do końca roku. W Rezydencji Seidorf część osób podpisała umowy zamiany lub porozumienia, 12 inwestorów rozwiązało umowy przedwstępne i – według deklaracji spółki – ma otrzymać zwrot środków w ciągu 90 dni.

– Kapitały, majątek trwały spółki oraz środki obrotowe przekraczają wartość 100 mln zł, z czego apartamenty przeznaczone do sprzedaży to 22,5 mln zł. W 2025 r. zysk netto z działalności podstawowej – według prognoz zarządu – ma przekroczyć 8 mln zł. SMR prowadzi też rozmowy z inwestorem zainteresowanym zakupem 20 apartamentów w Rezydencji, z planowanym terminem podpisania umowy 15 lipca.

Napięcie nie maleje

Mimo zapewnień zarządu o stabilizacji i coraz lepszych relacjach z większością inwestorów, atmosfera wokół projektu daleka jest od spokoju. Część właścicieli apartamentów nie godzi się na nowe warunki i pozostaje na drodze sądowej, kwestionując zarówno legalność przekazywania pieniędzy przez powiązane podmioty, jak i całościowy model finansowania inwestycji.

Inwestorzy wskazują wprost, że nie chodzi już wyłącznie o zaległe wypłaty czy warunki aneksów, ale o zaufanie do całego modelu biznesowego. – Nie chodzi już tylko o pieniądze, ale o zaufanie, które zostało poważnie nadwyrężone – podkreśla jeden z rozmówców „Hotelarza”.

Spór o przyszłość Seidorf Mountain Resort coraz mocniej ilustruje, jak głęboki jest kryzys zaufania na rynku inwestycji condo i aparthoteli. Rolowanie wpłat między kolejnymi etapami inwestycji, obciążanie majątku spółki na rzecz zewnętrznych obligatariuszy oraz praktyka przelewów dokonywanych przez podmioty powiązane – to zarzuty powtarzające się również w innych projektach apartamentowych, nie tylko w okolicach Karpacza i Szklarskiej Poręby. Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że w ostatnich miesiącach głośno było o restrukturyzacjach i upadłościach kilku innych inwestycji w Karkonoszach, co sprawiło, że – jak relacjonuje zarząd SMR – praktycznie od początku 2025 roku rynek sprzedaży nowych apartamentów inwestycyjnych „zatrzymał się”. Spółka ze sprzedażą pozostałych apartamentów w budynku Osada Seidorf czeka na poprawę sytuacji rynkowej, nie chcąc obniżać cen i "uważa ze rynek wróci do normy w czwartym kwartale 2025 roku".

W tle toczy się jeszcze jeden spór: o narrację. Zarząd SMR podkreśla, że konflikt dotyczy jedynie ok. 30 z ponad 230 inwestorów. – Większość inwestorów współpracuje z nami w ramach bieżącej działalności i zgadza się z bieżącymi działaniami – zapewnia spółka. W ocenie zarządu, spółka „wywiązała się z zawartych porozumień i umów i jednoznacznie poprawiło to relacje ze znaczącą większością inwestorów”. Tymczasem druga strona przekonuje, że „skala opóźnień i konfliktów rośnie, a konsekwencje nieterminowych płatności i nowych zabezpieczeń finansowych uderzają już nie tylko w właścicieli apartamentów, ale pośrednio w stabilność całej inwestycji”.

Kto ma rację – zdecydują sądy, rynek i czas. Faktem pozostaje, że narastający konflikt wokół Seidorf Mountain Resort stał się jednym z najważniejszych tematów dla całej branży apartamentowej – i poważnym sygnałem ostrzegawczym dla inwestorów szukających bezpiecznych przystani w systemach condo. W takiej sytuacji zyskują podmioty, które mogą udokumentować wieloletnie sukcesy w prowadzeniu działalności hotelarskiej oraz regularne, terminowe wypłaty czynszów dzierżawnych.

(ZS)