Lake Hill i systemowe problemy rynku condo w Polsce   MATERIAŁ PARTNERA

Model tzw. condo-hoteli przez lata był przedstawiany w Polsce jako nowoczesny sposób inwestowania w nieruchomości. Prywatni inwestorzy finansują budowę obiektu poprzez zakup indywidualnych lokali, które następnie są wynajmowane przez wyspecjalizowanego operatora. W zamian właściciele otrzymują czynsz lub udział w zyskach.

W teorii to rozwiązanie typu „win-win”: inwestor ma stabilny przychód, operator – narzędzie skalowania biznesu, a lokalny rynek turystyczny zyskuje nowe miejsca noclegowe. W praktyce jednak coraz częściej okazuje się, że system ten jest wrażliwy na brak przejrzystości finansowej, konflikty interesów między spółkami powiązanymi i brak instrumentów prawnych chroniących właścicieli lokali.

Struktura i mechanizm działania

Typowy projekt condo-hotelowy funkcjonuje w oparciu o kilka spółek powiązanych: deweloperską, operatorską i zarządzającą. W początkowym okresie działania hotelu wszystko zwykle przebiega zgodnie z założeniami – inwestorzy otrzymują czynsze, a obiekt się rozwija.

Problemy zaczynają się, gdy rosną koszty, a przychody nie wystarczają na realizację zobowiązań wobec właścicieli. Wówczas operatorzy często proponują renegocjacje umów, zawieszenie wypłat lub obniżenie czynszów, argumentując to potrzebą „ratowania spółki”.

Dla inwestorów oznacza to utratę przewidywalności i trudność w egzekwowaniu należności, a dla rynku – erozję zaufania do całego modelu condo.

Lake Hill – studium wyzwań i napięć

Sytuacja wokół projektu Lake Hill w Karpaczu, który w 2023 roku wszedł w proces restrukturyzacji, jest przez część właścicieli lokali wskazywana jako przykład wyzwań i napięć występujących w systemie condo.

Z dostępnych publicznie dokumentów restrukturyzacyjnych wynika, że spółka boryka się z ograniczoną płynnością finansową, a część właścicieli lokali skarży się na niewypłacanie czynszów i brak możliwości przejęcia faktycznego władania swoimi lokalami po wypowiedzeniu umów.

Według planu restrukturyzacyjnego spółki Lake Hill Hotel, jednym z czynników pogorszenia płynności była nadmierna akcja kredytowa i inwestycyjna wewnątrz grupy powiązanych podmiotów.

Sam operator wskazuje z kolei, że działania restrukturyzacyjne mają na celu zachowanie ciągłości funkcjonowania hotelu i ochronę miejsc pracy.

To przykład konfliktu interesów pomiędzy właścicielami lokali a operatorem, w którym brak jasnych regulacji i transparentnych zasad przepływu środków powoduje, że obie strony czują się pokrzywdzone.

Napięcia wokół „ciągłości operacyjnej”

W opinii właścicieli lokali jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów praktyki rynkowej jest dalsze wykorzystywanie lokali przez operatora mimo wypowiedzenia umów.

Inwestorzy wskazują, że w ten sposób tracą możliwość korzystania z własnych lokali i nie uzyskują wynagrodzenia, podczas gdy hotel nadal działa.

Operatorzy z kolei powołują się na potrzebę utrzymania standardu i reputacji obiektu oraz oczekiwanie, że spory zostaną rozstrzygnięte przez sądy.

Bez względu na racje stron, spór pokazuje, jak kruche jest poczucie bezpieczeństwa inwestora w sytuacji braku jednolitych przepisów regulujących relacje pomiędzy właścicielami lokali a operatorami hoteli condo.

Systemowe ryzyka modelu

Obserwowane na rynku przypadki wskazują, że obecny model condo w Polsce sprzyja:

• braku przejrzystości finansowej między spółkami powiązanymi,
• trudności w rozliczaniu czynszów i kosztów,
• niewystarczającej ochronie inwestorów indywidualnych,
• wykorzystywaniu postępowań restrukturyzacyjnych w sposób budzący wątpliwości co do faktycznej ochrony wierzycieli.

Nie oznacza to, że wszystkie projekty condo działają w ten sposób, lecz że system prawny nie zapewnia wystarczających mechanizmów zabezpieczających inwestorów przed konsekwencjami nieefektywnych lub nieuczciwych praktyk.

Potrzeba zmian legislacyjnych

W opinii autora niniejszego materiału konieczne jest podjęcie przez administrację publiczną działań legislacyjnych, które wprowadzą:

• obowiązek pełnej transparentności przepływów finansowych między spółkami w ramach jednego projektu,
• zasadę oddzielnych rachunków powierniczych dla właścicieli lokali,
• oraz jednoznaczne procedury w zakresie wypowiadania umów i przekazywania lokali.

Tylko w ten sposób można odbudować zaufanie do formuły condo-hotelowej i chronić inwestorów, którzy w dobrej wierze angażują swoje środki w rozwój branży turystycznej.

Podsumowanie

Przypadek Lake Hill pokazuje, jak wiele wyzwań wiąże się z obecnym modelem condo w Polsce.
To złożony system, który wymaga transparentności, zaufania i jasnych ram prawnych.
Bez tego ryzyko konfliktów i utraty zaufania inwestorów będzie rosło, a branża hotelarska – zamiast korzystać z napływu kapitału prywatnego – może tracić reputację.

Autor: Tomasz Sobolewski, reprezentant grupy właścicieli lokali w Lake Hill

Tekst został przygotowany przez podmiot zewnętrzny i opublikowany w ramach płatnej promocji. Redakcja „Hotelarza” nie weryfikowała zawartych w nim informacji i nie ponosi odpowiedzialności za ich treść. Publikacja ma charakter opinii autora i nie stanowi stanowiska redakcji.