Hotel Lake Hill Mazury w Ostródzie może stać się jednym z rzadkich przypadków, gdy obiekt condo wychodzi z finansowych turbulencji dzięki współpracy inwestorów i operatora. Jak podał portal "InwestycjewKurortach.pl", w marcu 2025 r. operator miał ponad 12 mln zł przeterminowanych zobowiązań, dziś do spłaty pozostaje 1,7 mln zł, a około 9,2 mln zł zaległych czynszów wobec właścicieli zamieniono na pożyczki z terminem spłaty do 2030 r. Bieżące wypłaty mają być realizowane terminowo, w rytmie sezonowym.
Otwarty na początku 2023 roku Radisson Blu Ostróda, później Lake Hill Mazury, już od startu zmagał się z problemami, które nabrały medialnego rozgłosu w pierwszej połowie 2024 roku – po przedwczesnym zakończeniu współpracy z siecią Radisson i nagłośnieniu przez właścicieli apartamentów serii opóźnień w wypłacie czynszów condo.
Obecne działania to formalnie – udana restrukturyzacja. W praktyce – układ, który daje czas i spokój, choć dopiero najbliższe lata pokażą, czy rozwiązuje problem.
— Udało się uniknąć upadłości czy postępowania sanacyjnego. Ale przed nami jeszcze przywrócenie zaufania” – mówi, cytowany przez "InwestycjewKurortach.pl" Jakub Modrzejewski, prezes Stowarzyszenia Właścicieli Lokali Hotelu Lake Hill Mazury.
„Nie poszedłbym w zarządzanie przez sieć”
— Kupiłem ten hotel w moje 50. urodziny. Dziś mogę powiedzieć, że zrobiłem sobie prezent, który kosztował mnie więcej siwych włosów – a właściwie znaczącą ich redukcję – mówi w rozmowie z Inwestycjami w Kurortach Artur Kozieja, właściciel grupy Europlan i spółki Masuria Resort Investments, będącej operatorem hotelu.
Dla Artura Koziei, porozumienie z właścicielami i nowa umowa z Radissonem to szansa na symboliczny reset projektu. Po wcześniejszym rozstaniu z siecią hotelową obiekt wraca do systemu sprzedażowego Radissona w formule „Radisson Individuals” – z dostępem do globalnych kanałów rezerwacyjnych i programów lojalnościowych, ale bez pełnego przekazania zarządzania.
— Nigdy nie poszedłbym w zarządzanie operacyjne przez sieć. Marka hotelowa – tak, ale nie zarządzanie obiektem. Nie mieliśmy takiej potrzeby. Prowadziliśmy już kilka hoteli, wiedzieliśmy, jak to robić – mówi w tym samym tekście Kozieja.
Hotel, który przez kilka miesięcy był niewidoczny w kanałach OTA, wrócił na Booking, na razie pod nazwą Radisson Blu, ale wkrótce ma działać jako Lake Hill Mazury, a member of Radisson Individuals.
Powrót do globalnych kanałów to ruch szybki i widoczny, choć niekoniecznie rozstrzygający. Poprawi wolumen i widoczność, ale nie odpowie na pytanie, czy w długim horyzoncie obiekt w lokalizacji o ograniczonym sezonie i wysokich kosztach operacyjnych jest w stanie utrzymać gwarantowane czynsze – nawet po ich „przełożeniu” na pożyczki.
Ugoda z pełną kontrolą
Porozumienie podpisane w marcu wprowadziło rozwiązania bez precedensu w polskim segmencie condo: zastaw na 51 proc. udziałów operatora, hipoteki na nieruchomościach, oświadczenia z art. 777 k.p.c. oraz comiesięczne raportowanie i wgląd w konta bankowe. Z formalnego punktu widzenia – to modelowy pakiet zabezpieczeń. Z praktycznego – instrument, który zadziała dopiero wtedy, gdy pojawią się problemy z płynnością.
Właściciele nie zgodzili się na obniżenie czynszów, zamieniając różnicę na pożyczki płynnościowe udzielone operatorowi do 2030 r. Bieżące wypłaty dopasowano do sezonowości – wyższe latem, niższe zimą – przy zachowaniu rocznej sumy z umów. To rozwiązanie logiczne finansowo, ale też symptomatyczne: ciężar wypłat przenosi się na moment, gdy hotel zarabia, a to w kurorcie takim jak Ostróda oznacza kilka miesięcy w roku.
— Wiedzieliśmy, że jak zaczniemy się kłócić, to wszystko się rozsypie. Postawiliśmy na współpracę i nadzór, nie na sądy – podkreśla Modrzejewski.
55 mln zł przychodu – ambitny plan
Według zapowiedzi operatora, w 2025 r. przychody hotelu mają sięgnąć 55 mln zł, z czego ponad 20 mln zł z segmentu MICE. Marża operacyjna, jak deklaruje Kozieja, wynosi dziś około 30 proc. To wynik przyzwoity jak na kurort, ale przy obciążeniu długiem i kosztach obsługi franczyzy trudno mówić o komforcie finansowym.
— Idziemy zgodnie z prognozą biznesową, delikatnie ją nawet przekraczamy – zapewnia Kozieja.
Problem w tym, że nawet najlepsza marża nie usuwa pytania o strukturę zobowiązań. Dług został rozpisany na lata, ale nie zniknął. A jeśli nadwyżka operacyjna ma pokrywać jednocześnie bieżące wypłaty, spłatę pożyczek i koszty sieciowe – trudno mówić o dużym buforze bezpieczeństwa.
Różne perspektywy
Trudno też nie zauważyć, że nie wszyscy właściciele lokali są równie entuzjastyczni wobec efektów porozumienia. Kilka dni przed publikacją materiału "Inwestycji w Kurortach" w "e-Hotelarzu" ukazał się sponsorowany tekst jednego z przedstawicieli grupy właścicieli, wskazujący na systemowe problemy modelu condo: brak przejrzystości przepływów finansowych między spółkami, trudność egzekucji umów i kontrowersyjną praktykę „ciągłości operacyjnej” mimo wypowiedzeń.
Nie był to atak personalny, raczej sygnał, że nawet najlepsze porozumienie w jednej lokalizacji nie rozwiązuje napięć wpisanych w sam mechanizm condo. Można więc zapytać: czy restrukturyzacja w Ostródzie jest początkiem nowego standardu, czy tylko bardziej elegancką formą odsunięcia problemu w czasie?
Czas kupiony, nie odzyskany
Dla właścicieli ugoda przyniosła spokój i formalną kontrolę. Dla operatora – czas i szansę na poprawę wyniku. Ale czas nie jest tożsamy ze stabilnością. Bez wyraźnego wzrostu rentowności, wydłużenia sezonu letniego i zwiększenia rynku MICE powrót do równowagi może pozostać projektem na papierze.
Z informacji „Hotelarza” wynika również, że część dostawców wciąż zgłasza poważne opóźnienia w płatnościach, a kolejna inwestycja Koziei, pięciogwiazdkowy hotel Sanssouci w Karpaczu, zapowiadana pierwotnie na 2023 r. nadal czeka na otwarcie.
Na razie Lake Hill Mazury zyskał widoczność, markę i solidny zestaw zabezpieczeń. To dużo jak na kilka miesięcy. Pytanie tylko, czy za pięć lat, gdy przyjdzie moment spłaty pożyczek, ten „case study sukcesu” nadal będzie mógł być cytowany jako przykład współpracy – czy już raczej jako przykład odroczenia.
(ZS)
Dodaj komentarz