Według najnowszego raportu „Trends Radar” międzynarodowej agencji Cushman & Wakefield, polski sektor hotelowy wszedł w fazę bardziej dojrzałego, zrównoważonego i odpornego wzrostu. W pierwszej połowie 2025 r. z bazy noclegowej w Polsce skorzystało 18,2 mln turystów, generując łącznie 44,9 mln noclegów (+8,5 proc. r/r). Liczba noclegów udzielonych turystom zagranicznym sięgnęła 3,8 mln i przebiła poziomy z 2019 r.
Do sierpnia 2025 r. średnie obłożenie hoteli wyniosło ok. 70 proc., a kluczowe wskaźniki finansowe – ADR i RevPAR – wzrosły o 5–7 proc. rok do roku, przekraczając poziomy sprzed pandemii. Już od dwóch lat to właśnie ADR, a nie obłożenie, jest głównym motorem wzrostu przychodów.
– Polski rynek hotelowy nadal odnotowuje bardzo dobre wyniki – poziomy RevPAR w głównych destynacjach w kraju wyraźnie przekraczają wartości z 2019 roku. Z kolei po stronie transakcyjnej obserwujemy zmniejszającą się różnicę między oczekiwaniami kupujących i sprzedających, co powinno dodatkowo pobudzić aktywność rynkową. Rosnące zaangażowanie finansowe ze strony lokalnych i regionalnych banków również pozytywnie wpływa na perspektywy inwestycyjne i tworzy sprzyjające warunki dla dalszego zainteresowania inwestorów – komentuje Nicolas Horky, Head of Hotel Transactions CEE & SEE, Czech Republic, Cushman & Wakefield.
Według prognoz na lata 2025–2029 liczba noclegów krajowych w hotelach ma rosnąć średniorocznie (CAGR) o 2,4 proc., natomiast liczba noclegów gości międzynarodowych – o 5,3 proc. rocznie.
Warszawa: silny rynek miejski i wpływ na handel
Warszawa pozostaje największym i najbardziej dojrzałym rynkiem hotelowym w kraju. Na Mazowszu działa ponad 240 hoteli, z czego ok. 40 proc. w samej stolicy. Aż 15 z 16 pięciogwiazdkowych obiektów w regionie zlokalizowanych jest w Warszawie. Największą popularnością cieszą się hotele czterogwiazdkowe, ale segment luksusowy odpowiada już za blisko połowę wszystkich rezerwacji wśród gości zagranicznych.
W 2024 r. Warszawę odwiedziło ponad 12,2 mln osób, o 10 proc. więcej niż rok wcześniej. Ze stołecznej bazy noclegowej skorzystało ponad 5 mln turystów, generując ponad 8 mln noclegów (+7,5 proc. r/r). Goście krajowi stanowili 68 proc. odwiedzających, 32 proc. stanowili turyści zagraniczni – przede wszystkim z Ukrainy (15,6 proc.), USA (12,3 proc.), Niemiec (8,7 proc.) i Wielkiej Brytanii (7,9 proc.). Ponad połowę wizyt stanowiły krótkie wyjazdy wypoczynkowe, 31 proc. podróże służbowe, a 15 proc. wizyty rodzinno-towarzyskie.
Silny wzrost ruchu turystycznego przekłada się na sektor handlowy – szczególnie w centralnych dzielnicach. Szacuje się, że turyści zagraniczni odpowiadają już za 22–25 proc. całkowitego obrotu detalicznego w śródmieściu Warszawy, wydając najwięcej na modę, gastronomię, dobra luksusowe i rozrywkę.
Autorzy raportu zwracają też uwagę na rosnące znaczenie ruchu MICE. Warszawa przyciąga gości biznesowych dzięki rozwiniętej infrastrukturze konferencyjnej, ofercie wydarzeń branżowych oraz poprawiającej się dostępności połączeń lotniczych. Prawie jedna trzecia turystów zagranicznych odwiedza miasto w celach służbowych.
Istotnym elementem przewagi konkurencyjnej stolicy jest jakość i modernizacja infrastruktury miejskiej. Największy ruch pieszy koncentruje się w Śródmieściu – m.in. w rejonach stacji metra Centrum i Świętokrzyska oraz na ulicy Chmielnej, którą odwiedza rocznie nawet 20 mln osób. Miasto inwestuje w przestrzenie publiczne: zmodernizowano już m.in. Plac Pięciu Rogów, Plac Trzech Krzyży i tzw. Centralny Plac, a w przygotowaniu są kolejne projekty – Plac Teatralny, Plac Bankowy czy Hala Gwardii.
– Warszawa nie tylko nadrabia straty z okresu pandemii – ona buduje nową jakość miejskiego doświadczenia. Inwestycje w przestrzenie publiczne, nowe projekty placemakingowe i rosnące znaczenie turystyki zakupowej to silne atuty, które będą wspierać sektor hotelowy także w kolejnych latach – komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.
„Coolcation” nad Bałtykiem
Jednym z wyraźnych trendów sezonu letniego 2025 r. jest zjawisko tzw. „coolcation” – wybierania chłodniejszych kierunków wakacyjnych w reakcji na fale upałów w krajach południowej Europy. Wybrzeże Bałtyku, w tym Trójmiasto i mniejsze kurorty, odnotowało 30-proc. wzrost liczby odwiedzających, a obłożenie hoteli wróciło do poziomów sprzed pandemii.
– Zjawisko to potwierdza rosnące znaczenie lokalnych destynacji wakacyjnych i zwiększone zainteresowanie nie tylko ze strony gości zagranicznych, ale też krajowych, zwłaszcza rodzin i podróżujących z dziećmi – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Kapitał wraca do hoteli, CPK wzmacnia perspektywy
W pierwszej połowie 2025 r. wolumen transakcyjny na rynku hoteli w Polsce wyniósł ok. 80 mln euro – dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. Zwiększona aktywność inwestorów wiązana jest z odbudową zaufania do sektora oraz oczekiwaniami co do stopniowej kompresji stóp kapitalizacji.
Silnym impulsem dla kolejnych inwestycji ma być rozbudowa infrastruktury transportowej, przede wszystkim projekt Centralnego Portu Komunikacyjnego. Według prognoz CPK do 2035 r. port może obsługiwać nawet 40 mln pasażerów rocznie. W raporcie wskazano, że realizacja projektu będzie mieć długofalowy wpływ na rynek hotelowy – zarówno w Warszawie, jak i w tzw. pasie centralnym kraju – sprzyjając rozwojowi nowych projektów w lokalizacjach dotychczas nieoczywistych oraz segmentu business & transit i zaplecza konferencyjnego.
– Realizacja CPK będzie miała długofalowy wpływ na rynek hotelowy – nie tylko w Warszawie, ale również w pasie centralnym kraju. To impuls do rozwoju nowych projektów hotelowych w lokalizacjach wcześniej nieoczywistych, zwiększenia inwestycji w segment business & transit oraz rozbudowy zaplecza konferencyjnego – komentuje Marcin Kocerba, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Dodatkowo, w 2025 r. uruchomiono 56 nowych połączeń lotniczych (w tym rejsy długodystansowe), a na 2026 r. zapowiedziano kolejne 30 połączeń, co wzmacnia bazę popytową zarówno dla Warszawy, jak i miast regionalnych.
ESG, bleisure i hybrydyzacja produktu
Raport przypomina, że rok 2025 w europejskiej turystyce charakteryzuje się dłuższymi pobytami, wyższymi budżetami oraz większą wrażliwością na kwestie klimatyczne. Według European Travel Commission aż 81 proc. Europejczyków deklaruje, że bierze pod uwagę wpływ swoich podróży na środowisko.
Hotele należą do najbardziej energochłonnych typów nieruchomości. Zgodnie z indeksem ESG Deepki, sektor hotelowy ma najwyższe średnie zużycie energii wśród segmentów nieruchomości komercyjnych w Europie. Dodatkowym wyzwaniem jest wysokie zużycie wody – badania opublikowane w „Tourism Management” wskazują, że w europejskiej branży hotelarskiej jest to średnio ok. 300 litrów na gościa dziennie, przy ok. 144 litrach w przypadku przeciętnego mieszkańca.
– Jednym z kluczowych narzędzi wspierających redukcję zużycia energii i wody oraz ograniczenie wpływu na środowisko są certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM czy LEED. Branża hotelowa wykazuje trend wzrostowy w zakresie liczby certyfikacji w tych systemach, choć wciąż pozostaje daleko w tyle za segmentami logistyki czy biur. Warto podkreślić, że tylko w 2024 roku w Polsce liczba certyfikowanych obiektów hospitality wzrosła o 21 proc. Co więcej, Warszawa pozostaje liderem wśród sześciu stolic Europy Środkowo-Wschodniej pod względem liczby certyfikowanych hoteli, co potwierdza rosnące znaczenie ESG w strategiach rozwoju tego sektora – tłumaczy Katarzyna Lipka, Head of Strategic Consulting and ESG Advisory, Cushman & Wakefield.
Na znaczeniu zyskuje również bleisure, czyli łączenie podróży służbowych z wypoczynkiem. Rozwój elastycznych modeli pracy i większa troska firm o dobrostan pracowników sprzyjają wydłużaniu delegacji o dodatkowe dni prywatne. Jednocześnie zaciera się granica między klasycznym hotelem a najmem mieszkaniowym – rośnie popularność apartamentów serwisowanych i konceptów długiego pobytu, a hotele miejskie częściej otwierają się na współpracę z lokalną gastronomią, coworkingiem i funkcjami społecznymi.
Na polskim rynku te procesy są już widoczne. We Wrocławiu Marriott otworzył Element by Westin – aparthotel z 115 studiami wyposażonymi w pełne kuchnie, zaprojektowany pod dłuższe, niezależne pobyty. W Warszawie grupa Staycity adaptuje dawny biurowiec na aparthotel z 268 jednostkami, przestrzeniami coworkingowymi, kawiarnią, siłownią i barem (otwarcie planowane na koniec 2026 r.). IHG przygotowuje się do wprowadzenia na rynek europejski marki Candlewood Suites, z planami ekspansji obejmującymi także Polskę.
– Polski rynek hotelowy wchodzi w nowy etap rozwoju – oparty na jakości, elastyczności i zrównoważonym podejściu. Wzrost popytu zagranicznego, powrót turystyki miejskiej, rosnąca rola ESG oraz zmiana modeli właścicielskich sprawiają, że sektor staje się coraz bardziej atrakcyjny zarówno dla inwestorów, jak i gości. W najbliższych latach to właśnie współpraca, odporność i innowacyjność będą decydować o sile konkurencyjnej polskich hoteli – podsumowuje Ewa Derlatka-Chilewicz.
Dodaj komentarz