Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali. Zamiast zapowiadanego „twardego zakazu” condo, resort proponuje mechanizm warunkowej dopuszczalności uzależniony od decyzji samorządów. To fundamentalna zmiana, którą ze zrozumieniem przyjmuje Jan Wróblewski, pionier tego rynku w Polsce. – Każda regulacja jest niekorzystna dla biznesu, ale wiarygodni gracze sobie poradzą – ocenia na gorąco w rozmowie z „Hotelarzem” współtwórca Zdrojowa Hotels.
Dwa warunki: Normy budowlane i uchwała gminy
Kluczowa zmiana w art. 2 ustawy wprowadza dla inwestorów dwa rygorystyczne warunki, które muszą zostać spełnione łącznie, aby w budynku hotelowym czy aparthotelu możliwe było założenie księgi wieczystej dla pojedynczego lokalu. Po pierwsze, lokal musi spełniać wymogi techniczno-budowlane przewidziane dla lokali mieszkalnych lub użytkowych w „zwykłych” budynkach (niebędących budynkami zamieszkania zbiorowego). Po drugie – i co dla branży może okazać się barierą trudniejszą do sforsowania – wyodrębnienie będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy zezwoli na to uchwała rady gminy.
W praktyce oznacza to powstanie mechanizmu „miękkiej blokady”. Nawet jeśli inwestor dostosuje projekt do wyśrubowanych norm technicznych, ostateczna decyzja będzie zależała od lokalnej polityki przestrzennej. Gminy walczące z „patodeweloperką” lub nadmiernym zagęszczeniem turystycznym na terenach usługowych zyskują potężne narzędzie do blokowania powstawania substytutów mieszkań. W uzasadnieniu projektu wprost wskazano, że celem jest ukrócenie procederu omijania planów miejscowych i budowania lokali „de facto mieszkaniowych” w obiektach formalnie usługowych.
O komentarz do nowych propozycji legislacyjnych poprosiliśmy Jana Wróblewskiego, współzałożyciela Grupy Zdrojowa Hotels, jednego z największych przedsiębiorstw hotelarskich w kraju, które jako pierwsze w Polsce z powodzeniem wprowadziło do sprzedaży system condo. – Jako prawdziwy pionier condo w Polsce zawsze opowiadaliśmy się za zrównoważonym rozwojem. Dlatego uzależnienie wydzielania lokali na sprzedaż w budynkach zamieszkania zbiorowego od uprzedniej uchwały rady gminy określającej odpowiednie zasady uważamy za słuszne – mówi w rozmowie z „Hotelarzem” Jan Wróblewski.
Zdaniem przedstawiciela Zdrojowej, rynek wymagał uporządkowania. – Przypadki komercjalizowania mikroapartamentów na cele mieszkaniowe czy nadmierna urbanizacja aparthotelami to patodeweloperka i winowajcy. Każda regulacja jest niekorzystna dla biznesu, ale wiarygodni gracze sobie poradzą, a wizerunek rynku będzie się poprawiał – ocenia Jan Wróblewski. I dodaje: – Natomiast turystyka jest w pełni atrakcyjna, gdy jest zintegrowana społecznie. Dlatego staramy się prowadzić dialog publiczny z mieszkańcami i samorządem, niekoniecznie ustalać wszystko z prezydentami miast.
Ochrona praw nabytych i stabilizacja finansowania
W odpowiedzi na apele branży projekt zawiera kluczowe przepisy przejściowe. Nowe restrykcje nie będą miały zastosowania do budynków istniejących przed 1 stycznia 2027 r. oraz – co najważniejsze dla trwających procesów inwestycyjnych – do obiektów realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.
Z perspektywy biznesowej ta cezura czasowa jest kluczowa nie tylko dla możliwości dokończenia budów, ale przede wszystkim dla stabilności finansowania i wycen portfeli nieruchomości. Inwestycje, które mają już pozwolenia na budowę, lub zdążą je uzyskać w bieżącym roku, pozostają bezpieczne, co powinno uspokoić inwestorów indywidualnych zaangażowanych w trwające projekty.
Koniec paraliżu decyzyjnego we wspólnotach?
Druga część nowelizacji ma charakter porządkujący, ale niesie istotne ułatwienia operacyjne dla funkcjonujących obiektów condo o rozproszonej strukturze właścicielskiej. Resort proponuje m.in. odejście od wymogu bezwzględnej większości głosów (liczonej udziałami) przy głosowaniu uchwał w trybie obiegowym lub mieszanym na rzecz zwykłej większości głosów oddanych. Dodatkowo ustawa sankcjonuje cyfryzację (zawiadomienia i uchwały drogą mailową), upraszcza powoływanie zarządu oraz definitywnie przesądza, że elementy konstrukcyjne balkonów stanowią nieruchomość wspólną.
– Analizując cały projekt nowelizacji ustawy o własności lokali doceniamy doprecyzowanie zasad funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, zarządzania, w tym kolegialności decyzji, kontroli, subsydiarnej odpowiedzialności właścicieli lokali w ich części za zobowiązania wspólnoty oraz dochodzenia rękojmi od deweloperów – wylicza Jan Wróblewski. – Sprawiedliwe jest również wprowadzenie możliwości zwiększania obciążeń z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej nie tylko dla lokali użytkowych, ale także mieszkań używanych na cele niemieszkaniowe, które generują zwiększone koszty eksploatacyjne.
Współtwórca Zdrojowej ma jednak zastrzeżenia do części rozwiązań dotyczących procedur głosowania i umów o zarządzanie. – Nie do końca zgadzamy się natomiast z wymogiem bezwzględnej większości głosów na zebraniu wspólnoty, której aktualnie nie ma również w drodze indywidualnego zbierania głosów, oraz uniemożliwienia zawierania notarialnych umów określających sposób zarządu nieruchomością wspólną. Nie uwzględnia to specyfiki budynków czy liczby aktywnych właścicieli w różnych wspólnotach i może utrudnić ich funkcjonowanie – podsumowuje Jan Wróblewski.
Projekt zakłada wejście w życie po 30 dniach od ogłoszenia, jednak kluczowa data graniczna dla rynku condo to 1 stycznia 2027 roku. Dokument trafi teraz do konsultacji publicznych.
Dodaj komentarz