W Arche Hotel Poloneza w Warszawie odbyło się spotkanie konsultacyjne poświęcone opublikowanemu wczoraj projektowi nowelizacji ustawy o własności lokali. Choć rezygnacja rządu z odgórnego zakazu wyodrębniania lokali została przyjęta z ulgą, Władysław Grochowski wskazuje na poważne zagrożenie dla obiektów historycznych. Przedsiębiorca ostrzegał, że narzucenie zabytkom współczesnych norm technicznych – jak nasłonecznienie czy miejsca parkingowe – w praktyce uniemożliwi ich rewitalizację przy udziale kapitału rozproszonego.
Spotkanie, na które zaproszono wybranych przedstawicieli rynku, było bezpośrednią reakcją na opublikowany wczoraj projekt i wcześniejsze deklaracje ministerstwa dotyczące pracy nad regulacjami ograniczającymi możliwość komercjalizacji budynków w systemie condo. Dokument ten wprowadza mechanizm warunkowej dopuszczalności wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, uzależniając to od dwóch czynników: zgody rady gminy oraz spełnienia przez lokal wymogów techniczno-budowlanych właściwych dla „zwykłych” budynków mieszkalnych.
Zderzenie zabytku z normą deweloperską
To właśnie ten drugi warunek – konieczność dostosowania XIX-wiecznej tkanki do standardów XXI wieku – stał się główną osią krytyki właściciela i prezesa Grupy Arche. Firma, która wyspecjalizowała się w ratowaniu zrujnowanych fabryk i dworów (m.in. Cukrownia Żnin, Zamek Janów Podlaski), finansuje te procesy w dużej mierze dzięki sprzedaży pokoi inwestorom indywidualnym w Systemie Arche, będącym de facto systemem condo. Nowe prawo może tę ścieżkę zamknąć.
– Jeśli ustawa wejdzie w tym kształcie, rewitalizacja zabytków w systemie condo stanie pod znakiem zapytania – argumentował Władysław Grochowski.
Problem leży w sztywnych szczegółach technicznych. Lokale mieszkalne, do których standardów odsyła ustawa, muszą spełniać rygorystyczne normy, np. dotyczące czasu nasłonecznienia. – Jak mamy zapewnić te parametry w historycznej cukrowni czy młynie, gdzie mury mają metr grubości, a układ okien jest objęty ścisłą ochroną konserwatorską? – pytał retorycznie prezes Arche. – Nie da się przebudować zabytku tak, by spełniał normy dla nowego bloku deweloperskiego, nie niszcząc przy tym jego wartości historycznej.
Finansowanie zagrożone
Dla Arche stawką jest model finansowania inwestycji. Bez możliwości wyodrębnienia lokalu, czyli założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej, deweloper nie może zaoferować inwestorom twardego zabezpieczenia na nieruchomości. A to właśnie ono przyciąga kapitał. – Banki nie sfinansują nam zakupu i remontu ruiny, bo dla nich to zbyt ryzykowne aktywo. To właśnie kapitał drobnych inwestorów pozwalał nam przywracać te obiekty do życia. Zablokowanie wyodrębniania lokali w zabytkach odetnie tlen tym inwestycjom – tłumaczył Grochowski.
Prezes Arche zadeklarował, że w ramach ruszających konsultacji publicznych będzie apelował o wyłączenie obiektów objętych ochroną konserwatorską spod rygorystycznych wymogów technicznych przewidzianych dla nowej zabudowy mieszkaniowej.
Lepsza gmina niż centralny zakaz
Mimo obaw technicznych, sam kierunek zmian dotyczący decyzyjności oceniono w Arche z ostrożnym optymizmem. Przeniesienie kompetencji na poziom samorządów – czyli wymóg uzyskania uchwały rady gminy na wyodrębnienie lokali – Grochowski uznał za rozwiązanie racjonalniejsze niż „szlaban” ustawiany centralnie w Warszawie. – Samorządy lepiej czują lokalne potrzeby i wiedzą, czy dany obiekt przyniesie korzyści regionowi. Obawiamy się jedynie uznaniowości i tego, że w niektórych miejscach decyzje mogą być blokowane politycznie – zaznaczył.
Sytuację samej Grupy Arche stabilizują przepisy przejściowe. Projekt ustawy zakłada, że nowe restrykcje nie obejmą inwestycji istniejących oraz tych z pozwoleniem na budowę wydanym przed 1 stycznia 2027 r., co zabezpiecza realizację obecnego portfela grupy.
Więcej o planowanych zmianach w ustawie i nowych uprawnieniach gmin piszemy TUTAJ
Świetnie że p. Grochowski dba o takie rzeczy, trzymam kciuki.