Arche: Nowe przepisy to autostrada dla obcych funduszy. Koniec polskiego modelu condo?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który ma zdefiniować na nowo zasady funkcjonowania budynków zamieszkania zbiorowego (więcej pisaliśmy o tym TUTAJ). Choć resort zrezygnował z atomowego rozwiązania w postaci całkowitego zakazu wyodrębniania lokali, nowa propozycja – uzależniająca sprzedaż pokoi od spełnienia norm mieszkaniowych i zgody rady gminy – wywołała w siedzibie Arche stan podwyższonej gotowości. Władysław Grochowski, budujący swoją pozycję na masowej sprzedaży jednostek drobnym inwestorom, wytacza najcięższe działa, wieszcząc koniec ery demokratyzacji inwestowania w nieruchomości i „wrogie przejęcie” rynku przez zachodnie korporacje.

Istota sporu i "podwójne sito"

Istota sporu ogniskuje się wokół planowanych restrykcji w wyodrębnianiu samodzielnych lokali w obiektach takich jak hotele, aparthotele czy domy seniora. Zgodnie z propozycją resortu, po 1 stycznia 2027 roku sprzedaż pojedynczych jednostek miałaby być warunkowana nie tylko minimalnym metrażem (25 mkw.), ale przede wszystkim uznaniową decyzją rad gmin. Brak stosownej uchwały samorządu automatycznie blokowałby możliwość wydzielania lokali w nowych inwestycjach hotelowych.

Władysław Grochowski, prezes Arche, w piśmie skierowanym do resortu ocenia projekt jako klasyczny przykład nadregulacji. Według niego walka z tzw. „mieszkaniami w hotelach” za pomocą rygorów własnościowych jest chybiona, ponieważ obecny system nadzoru budowlanego posiada już narzędzia do weryfikacji sposobu użytkowania obiektów. Zwraca on uwagę, że nowe przepisy uderzą rykoszetem w drobnych inwestorów, podczas gdy fundusze typu REIT, operujące całymi budynkami, pozostaną poza zasięgiem tych ograniczeń.

Legislacyjny prezent dla funduszy?

W piśmie skierowanym do ministerstwa w ramach konsultacji, prezes Arche buduje narrację obrony interesu narodowego. Jego zdaniem, nowe przepisy to cios wymierzony w „Kowalskiego”, który chce ulokować oszczędności w pokoju hotelowym, by chronić kapitał przed inflacją. Grochowski punktuje, że restrykcje uderzą wyłącznie w model rozproszonej własności. Wielkie fundusze inwestycyjne i REIT-y (Real Estate Investment Trusts), operujące głównie kapitałem niemieckim czy francuskim, kupują całe obiekty i nie są zainteresowane wyodrębnianiem lokali. W tej optyce resort rozwoju, pod hasłem walki z patodeweloperką, czyści przedpole dla instytucjonalnych graczy, eliminując polską konkurencję bazującą na crowdfundingu nieruchomościowym.

To wygodna linia obrony dla dewelopera, który sprzedał tysiące pokoi w autorskim systemie, ale argument o asymetrii rynkowej nie jest pozbawiony podstaw. Grochowski ostrzega, że wyhamowanie sektora HoReCa i MICE przez brak dopływu kapitału od osób fizycznych skończy się wypływem polskich pieniędzy za granicę, np. na rynki południowej Europy, gdzie bariery wejścia są niższe.

Prawnicy ostrzegają przed hybrydą

W sukurs tej narracji idą chłodne analizy prawne, które obnażają niespójność projektu. Mecenas Agnieszka Grabowska-Toś zwraca uwagę na ryzyko systemowe: nowela wymusza projektowanie hoteli tak, jakby były blokami mieszkalnymi. Inwestor znajdzie się w pułapce – będzie musiał stworzyć „hybrydę”, która formalnie jest hotelem (zgodnie z planem miejscowym), ale funkcjonalnie musi udawać mieszkaniówkę, by lokale mogły trafić do obrotu. Prawniczka przestrzega, że może to doprowadzić do paraliżu na etapie pozwoleń na budowę. Urzędnik otrzyma projekt hotelu, w którym zaprojektowano klasyczne mieszkania, co może uznać za próbę obejścia prawa i odmówić zgody na realizację. Tworzy się błędne koło, w którym ustawa wymaga czegoś, co stoi w sprzeczności z logiką planowania przestrzennego.

Zabytki ofiarą nasłonecznienia

Jeszcze bardziej prozaiczny, a zarazem kluczowy problem, wybrzmiał podczas spotkania konsultacyjnego zorganizowanego w hotelu Arche Poloneza, na którym – co wymowne – nie pojawili się przedstawiciele ministerstwa. Grochowski zwrócił uwagę na techniczny absurd projektu: wymóg, by lokale w hotelach spełniały normy przewidziane dla mieszkań (w tym nasłonecznienie czy układ pomieszczeń), de facto uniemożliwi rewitalizację obiektów zabytkowych w systemie condo.

W przypadku adaptacji XIX-wiecznej cukrowni, młyna czy koszar, inwestor porusza się w gorsecie wytycznych konserwatora. Nie da się zapewnić normatywnego nasłonecznienia w budynku o metrowych murach i historycznym układzie okien. Jeśli ustawa wejdzie w życie w obecnym kształcie, takie obiekty nie będą mogły mieć wyodrębnionych lokali. Dla Arche oznacza to odcięcie tlenu – banki niechętnie kredytują zakup ruin, a bez możliwości wpisu do księgi wieczystej nie da się pozyskać kapitału od inwestorów indywidualnych. Grochowski stawia sprawę jasno: to koniec ratowania zabytków w tym modelu biznesowym.

Rynek podzielony: Panika czy korekta?

Warto jednak zauważyć, że alarmistyczny ton płynący z Arche nie rezonuje z taką samą siłą w całej branży. Inni duzi gracze, jak choćby zarządzający siecią Zdrojowa Hotels, do propozycji resortu podchodzą ze znacznie większym spokojem, a nawet ostrożnym optymizmem. W kuluarach słychać głosy, że "wiarygodni gracze sobie poradzą", a regulacje – choć uciążliwe – mogą wyeliminować z rynku spekulantów i podmioty psujące opinię sektorowi.

Uznaniowość pod kontrolą radnych

Projekt ustawy przesuwa ciężar decyzyjny na samorządy – to rada gminy ma uchwalać zgodę na wyodrębnianie lokali. Grochowski, choć woli to rozwiązanie od centralnego zakazu, wskazuje na ryzyko uznaniowości i korupcjogenności. Brak jasnych kryteriów, jakimi mieliby kierować się radni, tworzy niebezpieczny precedens, w którym o „być albo nie być” inwestycji decydować może lokalny układ sił politycznych, a nie przesłanki merytoryczne czy planistyczne.

Czy resort uwzględni uwagi Arche, czy uzna je za łabędzi śpiew „starego systemu”, okaże się po zakończeniu konsultacji 5 lutego. Pewne jest jedno: dla Władysława Grochowskiego to gra o utrzymanie imperium w obecnym kształcie, a ostentacyjna nieobecność urzędników na organizowanych przez niego debatach sugeruje, że dialog nie będzie łatwy.