Rozwój apartamentów przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy od lat budzi kontrowersje w górskich kurortach. Jak przypomina były burmistrz Szklarskiej Poręby Grzegorz Sokoliński, podobne zjawisko przerabiały już wcześniej kraje alpejskie. Ostrzeżenia zagranicznych inwestorów czym może skończyć się nadpodaż, pojawiły się w Polsce już na początku lat 90.
– „Strzeżcie się apartamentowców, bo później powstają z nich slumsy” – mieli mówić wówczas przedstawiciele austriackich inwestorów, którzy pojawili się w Szklarskiej Porębie – wspomina Sokoliński w rozmowie z WP Finanse i money.pl.
Austriacy ostrzegali przed scenariuszem z Alp
Według Sokolińskiego doświadczenia z krajów alpejskich pokazywały, że rozwój budynków apartamentowych przeznaczonych na najem może w dłuższym okresie prowadzić do problemów z utrzymaniem takich obiektów.
– „Wszystkie kraje alpejskie miały z nimi problem 30–40 lat temu. Stawiano takie obiekty, a później okazywało się, że nie opłaca się ich utrzymywać” – mówi były burmistrz.
W efekcie część właścicieli wycofywała się z inwestycji, a budynki pozostawały z wieloma rozproszonymi właścicielami, co utrudniało zarządzanie, modernizację czy nawet ewentualną rozbiórkę.
– „Problemem było nawet rozebranie takiego budynku, bo do tego potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli” – podkreśla Sokoliński.
Miliony złotych utraconych wpływów
Zdaniem byłego burmistrza rozwój najmu krótkoterminowego w Szklarskiej Porębie przełożył się również na duże straty dla budżetu miasta wynikające z niskiej ściągalności opłaty miejscowej.
Z danych przytaczanych przez Sokolińskiego wynika, że wskaźnik jej poboru wynosił: w 2021 r. – 10,02 proc., w 2022 r. – 11,73 proc., w 2023 r. – 18,17 proc. i w 2024 r. – 31,66 proc. Według szacunków oznaczało to utracone wpływy rzędu 18 mln zł w 2021 r., 25 mln zł w 2022 r., 17 mln zł w 2023 r. oraz 11 mln zł w 2024 r.
Dane te oparto m.in. na analizie ruchu telefonów komórkowych, pozwalającej oszacować rzeczywistą liczbę turystów przebywających w mieście.
Minimalne podatki od apartamentów
Kolejnym problemem jest sposób opodatkowania takich nieruchomości. W polskim systemie prawnym nie istnieje osobna kategoria „apartamentowca”, dlatego większość z nich funkcjonuje formalnie jako budynki mieszkalne wielorodzinne.
– „Jeżeli średni apartament ma około 40 metrów, to wpływ do kasy miejskiej wynosi około 40 zł rocznie” – mówi Sokoliński, wskazując na preferencyjną stawkę podatku od nieruchomości.
Jednocześnie podatki dochodowe z najmu trafiają do gminy, w której właściciel ma miejsce zamieszkania. Jeśli właściciel mieszka np. w Warszawie, jego PIT zasila budżet stolicy, a nie kurortu, w którym znajduje się apartament.
Ryzyka systemu condo
Sokoliński zwraca uwagę również na specyfikę obiektów działających w systemie condo, gdzie jeden hotel lub resort ma nawet kilkuset indywidualnych właścicieli apartamentów.
– „Jeżeli w budynku jest 300 właścicieli, a części wspólne są w rękach dewelopera albo podmiotu z nim powiązanego, to nawet po upadku operatora właściciele nie odzyskują pełnej kontroli nad nieruchomością” – podkreśla.
W skrajnych przypadkach może to prowadzić do sytuacji, w której budynek pozostaje bez efektywnego zarządzania, a właściciele nie są w stanie wspólnie podjąć decyzji o modernizacji lub zmianie funkcji obiektu.
Rejestracja najmu może ograniczyć szarą strefę
Według Sokolińskiego istotną zmianą może być wprowadzenie obowiązkowego systemu rejestracji obiektów wynajmowanych krótkoterminowo, wynikającego z nowych regulacji UE.
– „Każdy, kto chce wynajmować choćby jeden pokój za pieniądze, będzie musiał się zarejestrować” – wskazuje.
Nowe przepisy mają również zobowiązać platformy takie jak Booking czy Airbnb do weryfikowania, czy dany obiekt znajduje się w oficjalnym rejestrze, a także do raportowania liczby noclegów.
Zdaniem byłego burmistrza może to ujawnić rzeczywistą skalę rynku i doprowadzić do weryfikacji opłacalności wielu inwestycji apartamentowych.
– „Jeśli dojdą realne podatki, koszty utrzymania i problemy z obłożeniem, część ludzi będzie chciała wyjść z takich inwestycji” – ocenia.
Dodaj komentarz