Tegoroczny IHIF EMEA w Berlinie rozpoczął się od tonu zaskakująco dalekiego od katastrofizmu. Przy wojnie na Bliskim Wschodzie, napięciach politycznych i wciąż kruchym otoczeniu makroekonomicznym dominowała nie tyle teza o szybkim powrocie do normalności, ile raczej o tym, że obecna zmienność nie musi oznaczać trwałego pogorszenia perspektyw. Wniosek z pierwszego dnia był prosty: Europa nadal korzysta na swoim statusie rynku przewidywalnego, a przewidywalność znów zaczyna być premią.
Otwarcie forum w tym duchu ustawiło wystąpienie Janana Ganesha z „Financial Times”. Zwracał uwagę, że dzisiejszy krajobraz geopolityczny wygląda znacznie gorzej niż dekadę temu, ale właśnie dlatego część uczestników rynku może błędnie zakładać, że obecna niestabilność będzie stanem trwałym. Jego zdaniem pod powierzchnią widać argumenty za tym, że w perspektywie kilku lat świat może wejść w spokojniejszą fazę niż dziś się wydaje.
Jednym z takich argumentów ma być doświadczenie Rosji w Ukrainie, które w oczach innych państw pokazało koszty i ograniczenia długotrwałego konfliktu lądowego. Drugim – rosnąca pozycja Europy, zarówno polityczna, jak i militarna. Ganesh wskazywał, że po Brexicie nie doszło do efektu domina, a sama Unia, mimo napięć i kryzysów, pozostaje konstrukcją bardziej stabilną, niż jeszcze kilka lat temu przewidywano. Z punktu widzenia inwestycji hotelowych to nie są rozważania akademickie. W czasach podwyższonego ryzyka kapitał szuka rynków, gdzie łatwiej przewidzieć reguły gry.
Europa jako bezpieczna przystań, ale nie bez kosztów
Ten wątek wracał także w rozmowach inwestorów i asset managerów. Vincent Mezard z BNPP AM Alts mówił wprost, że niestabilność geopolityczna z ostatnich lat podnosi wartość tych geograficznych obszarów, które są w stanie zaoferować stabilne otoczenie inwestycyjne. Europa, mimo regulacyjnej złożoności i coraz silniejszej presji związanej z overtourismem, nadal mieści się w tej kategorii.
To jednak nie znaczy, że jest rynkiem łatwym. Jednym z głównych tematów pozostaje rosnące zróżnicowanie lokalnych regulacji. Przykład? Niemcy nadal funkcjonują w modelu preferującym klasyczne umowy najmu, podczas gdy Wielka Brytania znacznie szerzej operuje strukturami opartymi na ryzyku operacyjnym, franczyzie i umowach o zarządzanie. Dla inwestorów oznacza to konieczność znacznie bardziej lokalnego podejścia niż jeszcze kilka lat temu.
Jednocześnie właśnie ta fragmentacja jest dla wielu graczy argumentem za Europą, a nie przeciw niej. W różnych częściach kontynentu wciąż są rynki, na których można budować wartość przez konwersje, repozycjonowanie i wprowadzanie marek lepiej dopasowanych do obecnego popytu. Z perspektywy operatorów to rynek trudny, ale daleki od zamknięcia.
Makroekonomia nadal może pokrzyżować scenariusz odbicia
Więcej ostrożności wniósł Robin Winkler, główny ekonomista Deutsche Banku na Niemcy. Podkreślał, że nawet jeśli obecny konflikt na Bliskim Wschodzie nie przeciągnie się w najbardziej pesymistycznym wariancie, już same ruchy cen ropy i pogorszenie nastrojów mogą wystarczyć, by osłabić globalny wzrost. Zwracał uwagę, że banki centralne znów zaczynają mówić o podwyżkach stóp procentowych w reakcji na ryzyko inflacyjne, a odkotwiczenie oczekiwań inflacyjnych szybko przekłada się na presję płacową i dalsze napięcia kosztowe.
Dla hotelarstwa to ważny sygnał, bo po okresie poprawy przychodów i odbudowy popytu rynek wciąż pozostaje bardzo wrażliwy na koszt kapitału, ceny energii i koszty pracy. Innymi słowy: Europa może być względnie bezpieczna, ale nie działa w próżni.
Winkler zwracał też uwagę na drugi czynnik, który będzie coraz mocniej wpływał na sektor, czyli sztuczną inteligencję. Jego zdaniem wejście AI do mainstreamu może mieć dla gospodarki efekt porównywalny z czwartą rewolucją przemysłową. Jednocześnie nie podzielał tezy o masowym bezrobociu wywołanym technologią. Ryzyko widzi raczej w presji na płace i dalszym rozwarstwieniu między wzrostem gospodarczym a udziałem pracy w tworzonej wartości.
ESG przestaje być dodatkiem, staje się filtrem kapitału
Drugi mocny wątek pierwszego dnia dotyczył regulacji środowiskowych i przyszłej płynności aktywów. Luciano Scarfone z Pygmalion Capital nie pozostawiał tu większych złudzeń: oczekiwania wobec hoteli będą rosły, a standardy ESG będą coraz bardziej przypominały to, co wcześniej stało się w sektorze biurowym. Jego zdaniem część inwestorów, szczególnie instytucjonalnych z Niemiec, Francji czy krajów nordyckich, już dziś stosuje twarde minimalne progi środowiskowe i zwyczajnie nie bierze pod uwagę aktywów, które tych warunków nie spełniają.
To oznacza, że temat efektywności energetycznej, emisji i dekarbonizacji przestaje być wyłącznie kwestią reputacyjną. Coraz częściej decyduje o dostępności finansowania, konkurencyjności obiektu i jego przyszłej płynności przy wyjściu z inwestycji.
Z drugiej strony część uczestników podkreślała, że hotelarstwo nie startuje w tym wyścigu z najgorszej pozycji. Mezard zwracał uwagę, że branża od lat pracuje nad ograniczaniem zużycia energii i odpadów, nawet jeśli wcześniej nie nazywała tego wprost strategią ESG. Problemem nie jest więc brak punktu wyjścia, lecz konieczność szybszego uporządkowania procesów, mierników i capeksów.
Marije Bekker z Aroundtown wskazywała, że regulacje środowiskowe często uderzają dokładnie w te obszary, które i tak podniosłyby koszty operacyjne, gdyby zostały zaniedbane. W tym sensie zgodność z ESG zaczyna być nie tyle obciążeniem, ile narzędziem ochrony rentowności. Aroundtown deklaruje, że przed większymi modernizacjami wykonuje szczegółowe analizy energetyczne, a ok. 60 proc. portfela hotelowego grupy ma już certyfikację BREEAM.
Hotel ma być elastyczny i mocniej wpięty w miasto
W Berlinie mocno wybrzmiał też wniosek, że przyszłości nie mają dziś projekty projektowane wyłącznie pod jeden sztywny scenariusz operacyjny. Według Scarfone future-proofing zaczyna się od elastyczności: budynek powinien być zaprojektowany tak, by za siedem czy dziesięć lat można go było repozycjonować możliwie mało inwazyjnie. Chodzi nie tylko o design, ale o układ, systemy techniczne, możliwość zmiany funkcji i rozsądny capex już na starcie.
Bekker zwracała przy tym uwagę, że hotel coraz częściej nie jest wyłącznie miejscem noclegu, lecz elementem szerszego ekosystemu – szczególnie w projektach mixed-use. Ma aktywizować lokalizację, wspierać inne funkcje budynku i lepiej odpowiadać na zmieniające się potrzeby użytkowników, od digital nomads po gości oczekujących bardziej elastycznych przestrzeni wspólnych. W tej logice hotel przestaje być samodzielnym produktem, a staje się narzędziem budowania wartości całego projektu.
Nieprzypadkowo sporo mówiono też o relacjach z władzami lokalnymi. Kilku rozmówców podkreślało, że współpraca z samorządami i pokazanie realnej wartości projektu dla miasta – w postaci miejsc pracy, regeneracji tkanki miejskiej czy ożywienia okolicy – często decyduje o tym, czy inwestycja pozostanie „interesująca”, czy stanie się naprawdę dobra.
Na otwarciu IHIF nie padły może żadne przełomowe deklaracje, ale wyłonił się dość klarowny obraz rynku. Europa nie jest wolna od ryzyk, a sektor hotelowy nadal będzie działał pod presją kosztów, regulacji i niestabilnego otoczenia makroekonomicznego. Jednocześnie właśnie te warunki wzmacniają jej pozycję jako rynku względnie bezpiecznego, przewidywalnego i wciąż oferującego przestrzeń do tworzenia wartości. Dla inwestorów to coraz częściej wystarcza, by patrzeć na kontynent nie jak na dojrzały rynek bez wzrostu, lecz jak na miejsce, gdzie w niepewnych czasach można budować przewagę.
(ZS)
Dodaj komentarz