„Mierzalność zamiast uznaniowości. Proste zasady, koniec trików, porządek w całym kraju” – w odpowiedzi na opublikowany projekt zmian przepisów o lokalach i aparthotelach w ustawie o własności lokali Grupa CORE przygotowała swoją propozycję możliwych rozwiązań, które w ocenie tego krakowskiego dewelopera mieszkaniowego i hotelowego pomogłyby ograniczyć patodeweloperkę i jednocześnie uporządkować zasady rynkowe.
Intencją prac nad rządowym projektem zmian przepisów o lokalach i aparthotelach jest uporządkowanie rynku i ograniczenie patodeweloperki. Nowelizacja ma adresować problemy samorządów powstające wtedy, gdy ludzie osiedlają się na terenach przeznaczonych pod usługi – tam często brakuje szkół, przychodni i dobrego dojazdu.
„Ale proponowana nowelizacja nie »odmieszkuje« terenów usługowych – wpływa głównie na prawo własności oraz tworzy chaos prawny i niestabilne otoczenie biznesowe na wiele lat. Polska, zaliczona w 2024 roku do TOP‑10 w zakresie atrakcyjności inwestycyjnej (EY European Attractiveness Survey 2024), aby utrzymać tę pozycję powinna konsekwentnie upraszczać i stabilizować otoczenie regulacyjne – a nie tworzyć chaos prawny w blisko 2479 wersjach, po jednej w każdej z polskich gmin” – ocenia Grupa CORE. „Aby skutecznie zaadresować problemy samorządów bez tworzenia chaosu prawnego, potrzebujemy jednolitych, prostych i mierzalnych zasad w całym kraju, zamiast setek lokalnych wyjątków. Każdy lokal w budynku typu hotel itp. powinien przejść prosty test TAK/NIE: czy spełnia normy jak mieszkanie lub lokal użytkowy – i koniec. Wyjątkiem powinny być prawdziwe hoteli (na twardych dokumentach) oraz czytelne przepisy przejściowe, żeby nie przewracać trwających inwestycji. Ten sam budynek, te same parametry – różne decyzje tylko dlatego, że inna działka lub adres? Jedna krajowa reguła wraz z checklistą dla starosty kończą taką loterię”.
Dlatego Grupa Core proponuje rozwiązania w czterech punktach.
1) Jedna prosta reguła w całej Polsce
- Wyodrębnienie lokalu (z osobną własnością) jest możliwe, jeśli spełnia przepisy techniczno‑budowlane jak mieszkanie (gdy ma być mieszkaniem) albo jak lokal użytkowy (gdy ma być usługą).
- Zero uznaniowości: sprawdzamy przepisy i odhaczamy „TAK/NIE”. Nie trzeba czekać na uchwały gmin.
Forma własności lokalu to kategoria prawa cywilnego i powinna wynikać z jasnych, krajowych przesłanek — zgodnych z zasadą ochrony prawa własności (art. 21 i 64 Konstytucji) — a nie z uznaniowych rozstrzygnięć organów gminy.
2) Krótka checklista TAK/NIE dla starosty
Przed wydaniem zaświadczenia urząd patrzy, czy inwestycja:
- jest zgodna z planem miejscowym / decyzją WZ,
- zgadza się z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie (albo prawidłowym zgłoszeniem),
- spełnia właściwe normy techniczne (np. powierzchnia, światło, akustyka, sanitarne).
Do wniosku dołączamy metrykę zgodności – tabelkę z kluczowymi parametrami i odesłaniami do przepisów.
Ocena spełnienia przesłanek technicznych i planistycznych pozostaje w administracji (zaświadczenie starosty), natomiast sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu po stwierdzeniu samodzielności — to spójne z obowiązującym reżimem prawnym i minimalizuje uznaniowość.
3) Jasny wyjątek dla prawdziwych hoteli
- Hotele można wyodrębniać tylko wtedy, gdy to naprawdę hotel – potwierdzone decyzją
o zaszeregowaniu i kategorią (np. 4–5★) i utrzymywaniem tej kategorii w czasie. - Dlaczego? Bo hotele mają inny cel i wyższe standardy, nie są substytutem mieszkań.
4) Przepisy przejściowe i spokój dla inwestycji w toku
- Vacatio legis: min. 6 miesięcy – rynek ma czas na dostosowanie.
- Inwestycje z pozwoleniem sprzed daty granicznej mogą iść „po staremu” albo wybrać „nowe” zasady – co dla nich lepsze.
- Techniczna zmiana pozwolenia po dacie granicznej nie kasuje ochrony, jeśli dotyczy tego samego projektu.
- W przepisie przejściowym wprost wpisujemy, która data się liczy (np. data wszczęcia postępowania o PnB), żeby nie było wątpliwości.
„Na tym rozwiązaniu zyskują wszyscy: mieszkańcy i samorząd, bo kończy się zjawisko »mieszkań na usługach«, rosną standardy i łatwiej egzekwować przepisy; inwestorzy, bo mają jasne, jednolite zasady zamiast loterii uchwał oraz ochronę projektów w toku bez »szoku regulacyjnego« oraz urzędnicy, bo działają na prostym formularzu kontrolnym, z mniejszą liczbą sporów i odwołań” - podsumowuje Grupa CORE.
Dodaj komentarz