IHIF w Berlinie: Kapitał wraca, ale kupuje odporność   ANALIZY I RAPORTY  ŚWIAT

Tegoroczny IHIF EMEA, który odbył się 23–25 marca w hotelach InterContinental i Pullman w Berlinie, był według organizatorów największy w historii wydarzenia. Przyciągnął ponad 2,5 tys. uczestników, w tym ponad 700 inwestorów zarządzających aktywami o wartości 581 mld dol. W programie znalazło się 220 mówców, a w hali wystawienniczej pokazało się ponad 85 firm. Sama skala dobrze pokazała, że kapitał wraca do hotelarstwa, ale już ostrożniej i znacznie bardziej selektywnie.

To nie był już jednak przedpandemiczny Berlin inwestycyjnych fajerwerków i dyskusji o skalowaniu wzrostu. W kuluarach nie dyskutowano jak wiele nowych hoteli pomieści jeszcze rynek, ale raczej gdzie dziś jeszcze da się sensownie zarobić i jakie ryzyko naprawdę warto ponieść. Samo hasło tegorocznej edycji „Returns Redefined. Value Reimagined.” (Nowa definicja zwrotu, nowe myślenie o wartości), dobrze oddawało nastrój sal i rozmów kuluarowych.

Program podzielono na trzy nowe ścieżki: projekty łączące hotel z częścią mieszkaniową pod marką, hotele budujące wartość przez doświadczenia gości oraz destynacje rozwijane we współpracy z miastami i sektorem publicznym. To już nie jest myślenie o hotelu jako samodzielnym produkcie. Coraz częściej punktem wyjścia staje się cały model inwestycji: miks funkcji, źródła przychodu, odporność operacyjna i potencjał wyjścia.

Optymizm, ale bez euforii

Pierwszy dzień przebiegał pod wyraźnym wpływem wojny na Bliskim Wschodzie i jej skutków dla lotnictwa, cen energii i przepływów turystycznych. Zdaniem wielu uczestników to właśnie geopolityka była głównym punktem odniesienia w berlińskich rozmowach, ale jednocześnie zwracano uwagę na spokojniejszą niż można było się spodziewać reakcję rynku. Nie było tonu załamania, tylko raczej przekonanie, że hotelarstwo nauczyło się już żyć w warunkach permanentnej zmienności. Jak trafnie stwierdził Elie Maalouf, prezes IHG Hotels & Resorts, -Niepewność jest jedyną pewnością, jaką dziś mamy.

Drugiego dnia ton się zmienił i rozmowy wyraźnie przesunęły się w stronę transakcji, finansowania i okazji inwestycyjnych. CoStar odnotował wręcz, że mimo szarej pogody nastroje były znacznie lepsze niż dzień wcześniej, a uczestnicy forum przeszli od geopolitycznych obaw do bardziej praktycznej rozmowy o wynikach i dealach.

Kapitał wraca, ale jest bardziej wybredny

Jeszcze przed rozpoczęciem IHIF Cushman & Wakefield podawał, że 86 proc. inwestorów planuje w 2026 r. przeznaczyć na hotele tyle samo albo więcej kapitału niż rok wcześniej, 58 proc. chce wydać więcej niż w 2025 r., a 54 proc. deklaruje pozycję netto kupującego. Równolegle 68 proc. inwestorów wskazało rosnące koszty budowy jako jedno z głównych wyzwań, a 81 proc. uznało, że AI będzie miała istotny wpływ na branżę najpóźniej do 2030 r.

Z prezentacji wynikało, że europejski rynek inwestycji hotelowych faktycznie odbił. Cushman szacował, że w 2025 r. wolumen transakcji hotelowych w Europie przekroczył 27 mld euro, obejmując ponad 1 050 hoteli i 133,4 tys. pokoi. To był najlepszy wynik od 2019 r., o 23 proc. wyższy niż rok wcześniej i o 28 proc. powyżej średniej dziesięcioletniej.

To dobrze współgrało z głosami inwestorów obecnych w Berlinie. Lauren Okada Young z Brookfield Asset Management podkreślała, że kapitał nadal jest dostępny, ale inwestorzy stają się coraz bardziej selektywni i kierują środki przede wszystkim do managerów z udokumentowanym doświadczeniem. Jak zaznaczała, w hotelarstwie coraz mniej chodzi o samą dźwignię finansową, a bardziej o operacyjne dźwignie wzrostu, tym bardziej że jest to jedna z niewielu klas aktywów pozwalających praktycznie na bieżąco resetować stawki i aktywnie budować EBITDA.

Podobnie patrzył na Europę Peter Werhahn z Blackstone, który mówił, że kontynent stał się dla globalnych podróżnych i inwestorów swoistym magnesem, a region śródziemnomorski okazał się względnie bezpieczną przystanią dla klienta leisure. Dlatego Blackstone mocniej postawił w ostatnich latach na resorty i aktywa łączące hotelarstwo z wellness, fitnessem i szerzej rozumianym doświadczeniem.

Experience, wellness i brutalne liczenie zwrotu

Dobrym uzupełnieniem tego obrazu są wnioski Christie & Co z Berlina. Ich zespół zwracał uwagę, że na konferencji bardzo mocno wybrzmiał zwrot od klasycznego myślenia o hotelarstwie w stronę hospitality opartej na doświadczeniu. W praktyce chodzi nie tylko o design czy storytelling, ale o to, że gość coraz częściej wybiera hotel pod kątem przeżycia, autentyczności i lokalnego zakorzenienia, a także czegoś co można okreslić jako zdolność miejsca do ekspozycji w mediach społecznościowych. Element ten staje się nową składową wartości produktu.

Christie podało też wprost, że wellness przestaje być dodatkiem, a staje się głównym elementem strategii przychodowej i tożsamości marki. Nie chodzi już tylko o spa, ale o sen, regenerację, kuchnię i ruch. Równolegle mocniej niż wcześniej wróciły pojęcia DPI i alpha, czyli nie deklarowany potencjał, tylko realnie zmaterializowany zwrot oraz proste, namacalne działania podnoszące wartość aktywa: lepsze wykorzystanie przestrzeni, poprawa oferty, technologia, F&B. W panelach wracał też temat ROE, rozumianego jako „return on employees”, co pokazuje, że rynek znów zaczął mówić o jakości zespołu i operacji.

To właśnie ten operacyjny zwrot był jedną z ważniejszych rzeczy, które było czuć w Berlinie. Hotel przestaje być wyceniany wyłącznie przez lokalizację i markę. Coraz większe znaczenie ma to, czy potrafi utrzymać marżę, jak pracuje F&B, czy oferta jest wystarczająco elastyczna i czy właściciel ma pomysł na wartość za pięć–siedem lat, a nie tylko na najbliższy sezon.

Bazin: Europa ma jeszcze potencjał wzrostu

W ten ogólny obraz dobrze wpisało się wystąpienie Sebastiena Bazina. Szef Accoru mówił w Berlinie, że geopolityka zmienia zachowania klientów, ale nie zabija samego popytu. Według niego dziś 60 proc. klientów Accoru podejmuje decyzję o podróży w ciągu 12 dni przed wyjazdem, co wzmaga niepewność przy planowaniu.

Bazin równie mocno podkreślał, że Europa nie jest rynkiem zamkniętym. Wskazywał, że połowa z ok. 1,5 mld międzynarodowych podróży rocznie kończy się właśnie w Europie, a sam kontynent nadal ma duży potencjał konsolidacyjny. Przywołał przy tym kilka liczb, które dobrze zapadły w pamięć: 95 proc. hoteli we Włoszech pozostaje poza strukturami markowymi, we Francji brandowanych jest 35 proc. obiektów, a w Niemczech 40 proc. Z kolei dla pokazania skali niewykorzystanego potencjału Indii mówił, że międzynarodowa branża uruchomiła ok. 40 tys. hoteli w Chinach i zaledwie ok. 1,5 tys. w Indiach.

Bazin zaliczył także Polskę do rynków, na których Accor nadal robi postępy, a Europę Środkowo-Wschodnią wciąż traktuje jako obszar perspektywiczny. To nie była główna teza konferencji, ale padła w momencie, gdy Berlin ogólnie patrzył na Europę jako na obszar premiowany za przewidywalność i relatywną odporność.

Co naprawdę zostało po Berlinie

IHIF 2026 nie przyniósł przełomu, tylko potwierdzenie zmiany reguł. Rynek nie jest dziś w trybie euforii, skończyło się kupowanie wszystkiego, ale nie oznacza to też, że jest w odwrocie. Kapitał wrócił, tylko dużo dokładniej ogląda aktywa. Lepiej wygląda segment leisure, mocniej liczy się doświadczenie, wellness i operacyjna jakość produktu, a duże pieniądze coraz częściej szukają skali i struktur, które ułatwią późniejsze wyjście z inwestycji.

(ZS)