Dlaczego rady gmin mają decydować o formule własnościowej hoteli?!

Rozmowa z Przemysławem Dylągiem i Michałem Salatą, członkami zarządu Grupy CORE, która buduje hotel Salamandra w Kościelisku, planuje rewitalizację zrujnowanego Sanato w Zakopanem, wybudowała hotel Sośnica w Zakopanem, a wcześniej hotel Hyatt Place w Krakowie

Hotel Salamandra w Kościelisku zapowiada się jako jeden z najbardziej spektakularnych obiektów w Polsce. Położony najwyżej z hoteli premium na wysokości 1050 m.n.p.m. powstaje na zboczu Butorowego Wierchu, gdzie różnica wysokości sięga 84 m, a nachylenia ponad 40 proc. Koszt inwestycji szacowany jest na ok. 380 mln zł. Co będzie najbardziej spektakularne w tym projekcie?

Michał Salata: Lokalizacja, najlepsza z możliwych ze spektakularnym, niczym niezakłóconym widokiem na całą panoramę Tatr oraz bezpośrednim widokiem na Giewont z każdego z ponad 180 pokoi i apartamentów – mimo dużej różnicy wysokości całego obiektu. Pokoje będą miały powierzchnię od 42 m kw. najmniejsze, wszystkie z salonem i sypialnią, po ponad 100-metrowe apartamenty z prezydenckim o powierzchni ok. 180 m kw. i 140-metrowym tarasem w zabytkowej Willi Generała.

Przemysław Dyląg: Poza tym duża strefa wellness o powierzchni ok. 2 tys. m kw. z basenem wewnętrznym do pływania i wypoczynkowym, basenem dla dzieci, saunarium, dużą liczbą jacuzzi wewnętrznych i zewnętrznych. Do tego całoroczny basen zewnętrzny z wodą powyżej 30 stopni i również niesamowitym widokiem na góry, mimo że ta część znajdowała się będzie na najniższej kondygnacji, wbudowanej w zbocze. Będzie też spa z siedmioma gabinetami. Sama łączna powierzchni pokoi to 10,8 tys. m kw., jedna restauracja ok. 700 m kw., do tego druga mniejsza w lobby. A ostatnio pod wpływem pomysłu Leszka Mięczkowskiego, którego Dobry Hotel będzie operatorem Salamandry, zdecydowaliśmy, że dołączymy do tego kompleksu też sąsiednią działkę z kilkoma zabytkowymi budynkami i tam będzie karczma ok. 800 m kw. z klubem ok. 300 m. Na tej działce o powierzchni 4 ha zaoferujemy też 18 klimatycznych domków typu Chalet, część z nich Jaccuzi, część z saunami zewnętrznymi. Będzie to przepiękny zielony teren stanowiący część całego kompleksu, również zarządzany przez Dobry Hotel i oddawany razem z hotelem do końca 2027 r.

Salamandra to chyba w ogóle jedna z trudniejszych budów w Polsce. Tysiące ton betonu, pali zabezpieczających, aby mieć pewność, że wszystko, co będziemy robić w czasie budowy, będzie bezpieczne dla wykonawców, dla nas i dla budynków później. Zleciliśmy ekspertyzy na AGH i Politechnice Gdańskiej

W jakim stylu ma być utrzymany hotel? Góralskim?

M.S.: Nie, w modernistycznym z elementami górskimi, ale nie góralskimi. Z poszanowaniem dziedzictwa, które tam zastaliśmy. Koncepcja opiera się na historii głównego budynku zabytkowego, Willi Generała Kasprzyckiego, ministra spraw wojskowych, wybudowanej w latach 30. XX wielu, a więc w okresie dominującego wtedy modernizmu. Zrujnowany, przez wiele lat zaniedbywany i zapomniany zabytek został przez nas odrestaurowany z wielkim zaangażowaniem i ogromną pieczołowitością.

P.D.: Podeszliśmy do tego inaczej niż wszyscy. Zamiast góralszczyzny zaproponowaliśmy modernizm z elementami górskimi.

M.S.: Budynek jest osadzony samym sercu Tatr, tworzymy wyjątkowe połączenie architektury z górami – chcemy, aby goście od razu czuli, że są w górskim miejscu, najwyżej położonym luksusowym hotelu w Polsce. Dlatego też w projekcie architektonicznym jest dużo elementów nawiązujących do tej wyjątkowej lokalizacji.

Jakie przestrzenie konferencyjne oferować będzie Salamandra?

P.D.: Salę konferencyjną o powierzchni 360 m kw.

W sumie niewiele, jak na tak duży obiekt.

P.D.: Konferencje są tylko dodatkiem. To ma być wypoczynkowy resort, a nie hotel konferencyjny. Funkcja konferencyjna ma wspierać hotel w słabszych turystycznie miesiącach, ale nie dominować.

Czyli hotel będzie nastawiony na segment rodzinny.

P.D.: Sam układ i powierzchnie pokoi na to wskazują. Generalnie w Zakopanem przyjeżdżając do hotelu z dwójką dzieci, rodzina nie ma innego wyjścia, jak wynajęcie dwóch pokoi, czyli w sezonie po 1-1,4 tys. zł razy dwa. U nas każdy pokój, apartament, niezależnie od wielkości, będzie przystosowany dla minimum czterech osób. W typowym hotelu jak np. nasz Hyatt w Krakowie stosunek części wspólnych do liczby pokoi jest minimalny. Tam w budynku, który ma ok. 7,5 tys. m kw. powierzchni, jest 217 pokoi. W Salamandrze 180 pokoi powstaje w budynkach o powierzchni ponad 20 tys. m kw. To świadczy o olbrzymiej ilości powierzchni stworzonych i przeznaczonych dla uprzyjemniania pobytu naszych gości: baseny, sauny, place zabaw, sale do jogi, restauracje i wiele innych.

JEDNA Z TRUDNIEJSZYCH BUDÓW W POLSCE

Otwarcie planowane jest do końca 2027 r. Gdy ogłaszano tę inwestycję w połowie 2023 r. zapowiadano otwarcie w 2026 r. Jakie po drodze pojawiły się wyzwania w realizacji tej inwestycji i które były największe?

P.D.: Wyzwaniem okazała się ta spektakularna lokalizacja. Nie braliśmy w początkowym etapie pod uwagę ciężkich warunków geologiczno-inżynierskich panujących na tej działce. Budynek zabytkowy był w fatalnym stanie technicznym i doprowadzenie go do obecnej kondycji wymagało wielu miesięcy pracy oraz dziesiątki metrów sześciennych betonu. Większość kompleksu ze strony odstokowej praktycznie jest „pod ziemią” przy tak dużym nachyleniu terenu, co wymagało skomplikowanych prac inżynierskich oraz większej niż zakładaliśmy ilości pracy oraz czasu.

M.S.: To chyba w ogóle jedna z trudniejszych budów w Polsce. Tysiące ton betonu, pali zabezpieczających, aby mieć pewność, że wszystko, co będziemy robić w czasie budowy, będzie bezpieczne dla wykonawców, dla nas i dla budynków później. Zleciliśmy kilka ekspertyz na AGH i Politechnice Gdańskiej. Ostateczna koncepcja zabezpieczenia wykopów i zabytku powstała na Politechnice Gdańskiej. Teraz jest w 100 proc. bezpiecznie i budowa od wielu miesięcy idzie zgodnie z harmonogramem.

O ile to wydłużyło to inwestycję?

P.D.: O 16 miesięcy.

M.S.: Na kupionej przez nas działce oprócz zabytkowej i cennej architektonicznie tzw. Willi Generała znajdowały się również nieoryginalne dobudówki, które powstawały w późniejszym okresie, więc je rozebraliśmy i odbudowaliśmy w nowym kształcie. Generalnie priorytetem było to, żeby utrzymać zabytkowy budynek w jego oryginalnym kształcie z piękną kamienną elewacją. Wiadomo, że dla każdego inwestora najbardziej opłacalnym rozwiązaniem byłoby pozbycie się zabytkowego budynku, bo można zaoszczędzić w ten sposób kilka czy kilkanaście milionów na takim projekcie, ale w CORE zawsze staramy się zachować jak najwięcej z oryginalnej zabytkowej tkanki. To daje klimat i duszę naszym realizacjom.

Co znajdzie się w zabytkowej części kompleksu?

M.S.: 34 pokoje i apartamenty, tam trzymaliśmy się rozkładu okien, więc trudno było umieścić inne funkcje. Stary budynek został zachowany w 100 proc. z oryginalną elewacją, zgodnie z wytycznymi i pozwoleniem konserwatorskim. Łącznie są cztery bryły budynków połączonych w jedną całość. Willa Generała to budynek A. Odtworzony został budynek B, który powstał jako właśnie taka dobudówka po wojnie, nie mająca żadnej wartości architektonicznej, dlatego konserwator zgodził się na je