Ile kosztuje dziś wybudowanie hotelu?

Jaki jest dzisiaj koszt wybudowania hotelu w przeliczeniu na pokój – w zależności od segmentu – i adaptacji budynku na hotel? Od czego zależy, gdzie można szukać jego optymalizacji, a gdzie nie ma na to przestrzeni, w jakim modelu i na jakich zasadach współpracować z wykonawcami – o tym na konferencji Hotel Trends Poland & CEE, która odbyła się w październiku w hotelu Renaissance Airport w Warszawie w panelu, który moderował:

• Jacek Kozioł, partner w firmie Pro Value

Rozmawiali:

• Łukasz Płoszyński, wiceprezes Focus Hotels,

• Wojciech Popis, wiceprezes VHM Hotel Management,

• Adam Walczak, architekt, założyciel pracowni AGK architekci.

Panel o kosztach budowy hotelu ma na konferencji Hotel Trends charakter cykliczny, więc zacznę od jego wniosków z 2022 roku. Wówczas benchmarkowy średni koszt budowy hotelu 3-gwiazdkowego przed pandemią był szacowany na 200-250 tys. zł na pokój, a w 2022 r. już na 350-400 tys., czyli nastąpił wzrost kosztów o ok. 100 proc. Jakie dzisiaj realnie są widełki takiej inwestycji greenfieldowej?

Łukasz Płoszyński, Focus Hotels: Myślę, że przede wszystkim musimy się zastanowić, jak te koszty chcemy podawać? Ten główny wskaźnik, jakiego używamy, to jest właśnie nakład na pokój, możemy też iść kluczem nakładu na metr kwadratowy, ale tak naprawdę diabeł tkwi w szczegółach. Każdy z tych parametrów ma swoje pułapki i nie na każde pytanie nam odpowiada. Kiedyś to było trochę łatwiejsze, gdy rynki były mniej rozwinięte. Dzisiaj myśląc nadJacek Kozioł, Pro Value: Benchmarkowy średni koszt budowy hotelu 3-gwiazdkowego przed pandemią był szacowany na 200-250 tys. zł na pokój, a w 2022 r. już na 350-400 tys., czyli nastąpił wzrost kosztów o ok. 100 proc. Jakie dzisiaj realnie są widełki takiej inwestycji?

Nowym projektem na dużym rynku z dużą konkurencją, przede wszystkim musimy się zastanowić nad produktem, który umożliwi nam osiągnięcie optymalnego wyniku przychodowego i marżowego w danym mieście i w danej lokalizacji. Więc od tego zaczynamy, a później jest kwestia, ile ten projekt będzie kosztował w stosunku do przychodów, które ma przynosić. To jest pierwsza rzecz, a druga, że dzisiaj znaczącą przewagę projektów stanowią adaptacje istniejących budynków, a to już nie jest takie proste do policzenia jak greenfield stawiany na pustej działce. I tutaj skala, jak bardzo te koszty potrafią się różnić w danym projekcie, jest gigantyczna.

My przykładowo w 2025 roku otwieraliśmy jeden hotel w adaptowanym budynku biurowym we Wrocławiu, który przy okazji jest mix-usem, bo jest w nim też kino, fitness i restauracje, a w 2026 roku otwieramy hotel w Olsztynie w budynku, który z kolei był takim idealnym produktem do zaadaptowania. Był to po prostu niedokończony biurowiec w stanie surowym zamkniętym z gotową elewacją, ale nie wymagał żadnych wyburzeń, można było wejść do środka i wyrysować sobie w nim hotel. I różnica w koszcie pomiędzy tymi dwoma obiektami jest bardzo duża. Ten prostszy w Olsztynie z 79 pokojami będzie chyba naszym rekordem ceny, bo to jest ok. 50 tys. euro na pokój, co jest w dzisiejszych czasach bardzo trudne do uzyskania, a we Wrocławiu z 87 pokojami to było ponad 80 tys. Więc ten rozstrzał potrafi być bardzo duży w zależności od szeregu rzeczy, które napotkamy w trakcie inwestycji w już w istniejącej tkance.

To jest koszt bez uwzględnienia kosztów działki i finansowania.

Łukasz Płoszyński: Tak, mówimy o samym nakładzie na budowę, ale również z wykończeniem i wyposażeniem do dnia otwarcia. Obydwa hotele są 4-gwiazdkowe i obydwa pod naszą własną marką. Inaczej to oczywiście wygląda w przypadku hoteli pod markami międzynarodowymi. My rozważamy również własne inwestycje pod markami międzynarodowymi i uważamy, że dzisiaj można wybudować 3-trzygwiazdkowy hotel pod taką marką w okolicach 300 tys. zł na pokój, tylko to zależy też od samej struktury hotelu. Jeżeli mamy prosty produkt, gdzie tak naprawdę są tylko pokoje, gastronomia ograniczona do śniadaniowej, nie ma za bardzo konferencji, ten wskaźnik wyjdzie nam bardzo atrakcyjny? Ale jeżeli myślimy o czymś, co będzie dużo większe, przykładowo 15-20 tys. m kw., cztery gwiazdki, może pięć, z 300 pokojami, do tego duża powierzchnia konferencyjna to ten wskaźnik będzie wynosił bliżej 500 tys. zł.

Do VHM spływa bardzo wiele projektów. Jak je analizujecie pod kątem opłacalności?

Wojciech Popis, VHM Hotel Management: Rzeczywiście, otrzymujemy wiele propozycji różnych projektów. Natomiast Łukasz praktycznie powiedział wszystko od lewa do prawa. Po prostu trudno mówić o jakichś konkretnych benchmarkach, jeżeli nie wiemy, od czego zaczynamy, a tak zwanych greenfieldów teraz praktycznie nie ma. Adaptacje, konwersje jak najbardziej – ale to zależy od tego, co da się w nich zaprojektować, a czego nie da, ponieważ często operator ma dużo większe lub inne oczekiwania co do tego, co jest mu w stanie wyrysować architekt. Ale potwierdzam te liczby, o których powiedział Łukasz.

Dodam tylko, że często w tych wszystkich wyliczeniach nie bierzemy pod uwagę jednego, czyli kwestii przygotowania projektu. Nie mówię tutaj o pracy architekta, ale tak naprawdę o pracy nad optymalizacją przestrzeni, nad tym, co tam ma być, kogo zatrudnić, żeby pomógł tę przestrzeń zorganizować. W ogóle już nie wspominam o obszarze IT, który najczęściej wpada inwestorom na biur