Sejm zajął się dziś w pierwszym czytaniu poselskim projektem ustawy o najmie krótkoterminowym, wniesionym przez klub Polska 2050 i reprezentowanym przez posła Kamila Wnuka. Debata toczyła się jednak w cieniu wciąż nieprzedstawionego projektu rządowego przygotowywanego w Ministerstwie Sportu i Turystyki. I to było widać od początku, że nie chodzi już o to, czy ten rynek regulować, ale według czyjego modelu, bardziej samorządowego i wspólnotowego, czy centralnego, opartego przede wszystkim na rejestrze, kontroli i ograniczaniu szarej strefy.
Projekt Polski 2050 zakłada osobną ustawę dla najmu krótkoterminowego. Obejmuje on odpłatny najem domu, mieszkania lub jego części na okres do 30 dni, ale wyraźnie wyłącza z tego reżimu obiekty świadczące usługi hotelarskie na podstawie obecnej ustawy hotelarskiej. Projekt przewiduje też m.in. obowiązkowy wpis do ewidencji, możliwość lokalnych ograniczeń uchwalanych przez gminy oraz, co wzbudziło najwięcej emocji, istotną rolę wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
MSiT: rynek trzeba uporządkować, ale nie przeregulować
Ireneusz Raś z Ministerstwa Sportu i Turystyki zaczął od obrony resortu. – „To nie jest tak, że rząd nie ma projektu. W zasadzie to jest tylko procedowanie. Formalne zapisy merytorycznie tutaj już są” – mówił z sejmowej mównicy. Jednocześnie wyraźnie dystansował się od próby ustawienia sporu jako prostego starcia mieszkańców z operatorami najmu. – „Rząd nie będzie stał po którejś ze stron, a tych stron, jeśli chodzi o najem krótkoterminowy, jest bardzo wiele” – podkreślał.
Raś wyliczał te strony dość szeroko: właścicieli, turystów, samorządy, platformy pośredniczące i całą gospodarkę turystyczną. Przypominał też skalę rynku. Jak mówił, turystyka wygenerowała w ubiegłym roku 180 mld zł, czyli ok. 5 proc. PKB, a sam segment lokali funkcjonujących w tym obiegu może obejmować „siedemdziesiąt, sto tysięcy” obiektów. Najmocniej akcentował jednak nie wielkość rynku, tylko jego nieprzejrzystość. Według resortu szara strefa sięga ok. 35 proc., a głównym narzędziem jej ograniczenia mają być unijne przepisy, które wymuszą rejestrację i raportowanie danych przez platformy.
To właśnie ten wątek ministerstwo traktuje jako fundament swojego projektu. – „Te platformy muszą nam raporty” – mówił Raś, wskazując, że aby prezentować ofertę i sprzedawać ją przez platformy, potrzebny będzie numer rejestracyjny. W jego ujęciu najpierw trzeba wiedzieć, jaka jest faktyczna skala rynku, uszczelnić system i dać gminom narzędzia do kontroli, ale bez zbyt dalekiego przesuwania kompetencji na wspólnoty mieszkaniowe.
Polska 2050: nie można czekać na projekt, którego wciąż nie ma
Zupełnie inaczej akcenty rozkładał Kamil Wnuk. Nie ukrywał, że poselski projekt jest także odpowiedzią na opóźnienie po stronie rządowej. – „Wcześniej liczyliśmy, że projekt rządowy pojawi się jednak w Sejmie, a ponieważ on się nie pojawił, musieliśmy wykonać to” – mówił, przypominając jednocześnie o unijnym terminie, bo przepisy wynikające z rozporządzenia UE mają zacząć obowiązywać od 20 maja 2026 r. Dopuszczał też scenariusz połączenia obu ścieżek. – „Być może połączenie projektu rządowego z projektem poselskim” – mówił – „byłoby najlepsze”, ale zaraz dodawał, że większe znaczenie niż autorstwo ma samo uregulowanie rynku.
Wnuk kilka razy wracał do tezy, że samorządy powinny dostać realne instrumenty. – „Wychodzimy z założenia, że to ta lokalna władza najlepiej w danej miejscowości wie, jaka jest potrzeba” – argumentował. W jego ujęciu to właśnie gmina najlepiej oceni, co jest potrzebne w Warszawie czy Krakowie, a co w Mielnie albo Ustrzykach Dolnych. To podejście jest zresztą wpisane w sam projekt, który daje radom gmin możliwość uchwalania lokalnych zasad najmu krótkoterminowego, w tym zakazów na części obszaru, limitów liczby dni najmu, minimalnych wymogów powierzchniowych czy dodatkowych warunków przeciwpożarowych.
Co ciekawe, podziały nie przebiegały wyłącznie między koalicją a opozycją. Sławomir Nitras, były Minister Sportu i Turystyki z ramienia ówczesnej Platformy Obywatelskiej, zwracał uwagę, że w części budynków najem krótkoterminowy istotnie dezorganizuje życie mieszkańców. – „Są bloki, gdzie w dziesięciu mieszkaniach żyją rodziny, które chcą mieć ciszę, a w jedenastym w każdy weekend odbywają się imprezy” – mówił. Jednocześnie zastrzegał, że regulacja musi być „wyważona” i nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności.
Ważne było też wyraźne odcięcie projektu od interesu hoteli. – „Ten projekt nie jest pisany pod branżę hotelową, wręcz przeciwnie, oddziela branżę hotelową od najmu krótkoterminowego” – mówił. Wnuk podkreślał, że celem nie jest narzucenie wynajmującym mieszkań takich wymogów jak hotelom, bo to oznaczałoby ogromne koszty i uderzyłoby w część rynku, która dziś funkcjonuje inaczej.
Najostrzejszy spór: wspólnoty i spółdzielnie
Najwięcej emocji wzbudził zapis, zgodnie z którym prowadzenie najmu krótkoterminowego w lokalu znajdującym się we wspólnocie mieszkaniowej albo w zasobach spółdzielni, poza szczególnym przypadkiem najmu w miejscu stałego pobytu właściciela, ograniczonego do trzech miesięcy w roku, wymagałoby zgody wspólnoty albo zarządu spółdzielni. Projekt przewiduje też możliwość odmowy takiej zgody, jeśli najem byłby sprzeczny z wymaganiami sanitarnymi, przeciwpożarowymi lub jeśli wcześniej naruszał porządek albo bezpieczeństwo. Właściciel mógłby taką odmowę zaskarżyć do sądu.
To właśnie ten punkt Raś zaatakował najmocniej. Mówił, że resort dostrzega potrzebę włączenia wspólnot i spółdzielni w system, ale nie akceptuje sytuacji, w której miałyby one de facto rozstrzygać o prawie właściciela do prowadzenia działalności. – „Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe też to dostrzegamy, że jakiś głos powinni mieć, ale nie prawa zdecydowanie, czy pan może wynajmować w naszej wspólnocie lokal” – stwierdził. Poszedł dalej: uznał takie rozwiązanie za wątpliwe konstytucyjnie i przypomniał orzecznictwo Sądu Najwyższego z 2021 r., które podważało możliwość tak głębokiej ingerencji wspólnot w prawo własności. Zresztą także w uzasadnieniu samego projektu przywołano ten wyrok jako dowód, że bez zmiany ustawowej wspólnoty dziś nie mają takich kompetencji.
Wnuk bronił tego rozwiązania, przekonując, że nie chodzi o żadną samowolę ani „lokalne układy”, tylko o ustawowo opisany mechanizm reakcji tam, gdzie funkcja mieszkaniowa budynku zaczyna być wypierana przez działalność noclegową. – „Jesteśmy za walką z lokalnymi układami, a nie za to, żeby jeszcze zwiększać ich moc działania” – mówił, odpierając zarzuty. W innym miejscu podkreślał też, że „mieszkania są do mieszkania”, choć sama ustawa, jak przyznawał, nie jest ustawą mieszkaniową, tylko ustawą „o najmie krótkoterminowym i o turystyce”, która tylko pośrednio wpływa na rynek mieszkaniowy.
Rejestr, kary, kontrole
Projekt Polski 2050 przewiduje obowiązkowy wpis do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, opłatę za wpis, możliwość wykreślenia lokalu z ewidencji przy powtarzających się naruszeniach, obowiązek podawania numeru wpisu w ofertach oraz grzywny do 50 tys. zł za prowadzenie najmu bez wpisu albo z naruszeniem przepisów uchwał gminnych. Projekt daje też gminom i odpowiednim służbom szerokie uprawnienia kontrolne, a platformy pośredniczące zobowiązuje do przekazywania danych o ofertach.
Tu akurat różnice między resortem a wnioskodawcami są mniejsze niż w sprawie wspólnot. Obie strony mówią o rejestrze, obu zależy na wyciągnięciu z szarej strefy rynku, który dziś działa częściowo poza ewidencją i w wielu miejscach poza realną kontrolą. Różnica polega na tym, że MSiT chce budować ten system ostrożniej i z wyraźniejszym oparciem o centralne narzędzia wynikające z rozporządzenia UE, a Polska 2050 chce dołożyć do tego silniejszą warstwę lokalnej kontroli.
Hotele nie będą uprzywilejowane
Po obu stronach nie było postulatu zrównania najmu krótkoterminowego z klasycznym hotelarstwem. Raś mówił, że nie jest to „interes hotelarzy”, a wyeliminowanie tego segmentu cofnęłoby polską turystykę. – „Branża turystyczna jest na tyle dojrzała, że uważa, żeby z tych lokali po prostu rynek turystyczny w Polsce by się cofnął” – przekonywał. Wnuk z kolei powtarzał, że oddzielenie najmu krótkoterminowego od usług hotelarskich ma właśnie zapobiec sytuacji, w której ktoś wynajmujący pokój okazjonalnie albo prowadzący niewielką skalę działalności musiałby spełniać identyczne wymogi jak hotel.
Pierwsze czytanie i co dalej
Sądząc po temperaturze dzisiejszej sejmowej dyskusji dalsze prace będą toczyć się wokół pytania o głębokość regulacji. Bo nie sama wysokość kary i wpis do ewidencji jest dziś istotą sporu, ale głównie odpowiedź na pytanie, kto w praktyce będzie decydował o granicach najmu krótkoterminowego: państwo, samorząd czy także wspólnota mieszkaniowa.
Dodaj komentarz