Niemiecki rynek inwestycji hotelowych wszedł w 2026 r. wyraźnie wolniej niż rok wcześniej. W pierwszym kwartale wartość transakcji wyniosła 221 mln euro, czyli o 44 proc. mniej niż rok temu, kiedy było to 395 mln euro. To także wynik o 31 proc. niższy od średniej z analogicznych pierwszych kwartałów z ostatnich pięciu lat i o 62 proc. niższy od średniej dziesięcioletniej – wynika z danych Cushman & Wakefield.
Na kwartalny rezultat mocno wpłynęła niewielka liczba dużych transakcji. Największą z nich była sprzedaż hotelu Excelsior w Monachium przez rodzinę Geisel do BlackRock Real Estate. Sama ta transakcja odpowiadała za ponad jedną czwartą całego wolumenu zrealizowanego w kwartale.
Jak ocenia Christine Mayer, Head of Hotel Valuation Germany & Austria w Cushman & Wakefield, słabszy początek roku nie oznacza odpływu kapitału z rynku hotelowego, lecz raczej zmianę podejścia inwestorów. – Po wyraźnym przejściowym szczycie wiosną i jesienią 2025 r., pod koniec roku zaczął już być widoczny trend spadkowy. Nie widzimy jednak spadku zainteresowania inwestorów, lecz fazę większej selektywności. Kapitał nadal jest dostępny, ale lokowany jest bardziej celowo – przy wyraźnych wymaganiach dotyczących jakości, siły operatora i długoterminowej rentowności – powiedziała.
Z komunikatu wynika, że słabszy początek roku był w większym stopniu efektem rozbieżnych oczekiwań cenowych między kupującymi i sprzedającymi oraz ostrożniejszego strukturyzowania transakcji niż realnego spadku popytu. Aktywa core w ustabilizowanych lokalizacjach nadal mają pozostawać płynne.
– Obserwujemy obecnie większe zróżnicowanie rynku. Inwestorzy koncentrują się na odpornych modelach biznesowych, przejrzystych strukturach operatorskich i nieruchomościach z wyraźnym potencjałem repozycjonowania. Obecna faza rynku sprzyja strategiom manage-to-core i value-add – dodała Mayer.
Ponad 60 proc. całkowitego wolumenu przypadło w pierwszym kwartale na siedem największych rynków. Zdecydowanie najmocniej wypadł Monachium, który – w dużej mierze dzięki transakcji Excelsiora – osiągnął ok. 90 mln euro, co odpowiada blisko 40 proc. całego niemieckiego wolumenu. Na kolejnej pozycji znalazł się Hamburg.
Cushman & Wakefield zwraca też uwagę, że pojedyncze problemy operatorów, takie jak niewypłacalność REVO, nie są obecnie odczytywane jako sygnał systemowej słabości rynku, lecz raczej jako element korekty i bardziej precyzyjnej wyceny ryzyka. – Tego typu wyjątkowe sytuacje nie odzwierciedlają słabości całego rynku hotelowego, ale są częścią rynkowej korekty. Otwiera to dodatkowe możliwości dla dobrze skapitalizowanych i doświadczonych inwestorów, szczególnie w kontekście restrukturyzacji, zmiany operatora i strategicznego repozycjonowania aktywów – oceniła Mayer.
Bez zmian pozostają natomiast stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów hotelowych. Prime yields w Niemczech utrzymały się na poziomie 5,5 proc., niezmienionym kwartał do kwartału i stabilnym od końca 2023 r. Według Cushman & Wakefield, mimo wyższych oczekiwań dotyczących stóp zwrotu z kapitału własnego, niemiecki rynek hotelowy nadal pozostaje atrakcyjnie wyceniony na tle innych rynków europejskich.
W ocenie firmy kolejne miesiące mogą przynieść ożywienie, ale pod warunkiem dalszego zbliżania się oczekiwań cenowych po obu stronach rynku. – Rynek inwestycji hotelowych w 2026 r. charakteryzuje strategiczna selekcja. Zainteresowanie inwestorów pozostaje wysokie, ale transakcje wymagają więcej czasu i bardziej realistycznych poziomów cenowych. W miarę dalszego zbliżania się oczekiwań kupujących i sprzedających aktywność rynkowa powinna wzrosnąć w dalszej części roku – podsumowała Mayer.
Dodaj komentarz