Koniec condo po staremu? Sąd Najwyższy podważa projekt zmian   ANALIZY I RAPORTY

Procedowany projekt zmian w ustawie o własności lokali, który miał uporządkować problem wydzielania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, według Sądu Najwyższego może przynieść odwrotny skutek. SN wskazuje, że przy prawidłowym stosowaniu obecnych przepisów takie lokale nie powinny być wyodrębniane, a projekt de facto ustawowo potwierdzałby możliwość ich wydzielania za zgodą gmin.

Przypomnijmy, że, jak wielokrotnie pisaliśmy już na łamach „Hotelarza”, Ministerstwo Rozwoju i Technologii proceduje szeroką nowelizację ustawy o własności lokali, a częściowo także prawa budowlanego. To projekt, który z jednej strony ma uporządkować funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, a z drugiej istotnie ograniczyć możliwość wydzielania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Proponowane przepisy uderzają w dotychczasowy model realizacji części inwestycji condo i aparthotelowych, uzależniając możliwość wyodrębniania lokali m.in. od spełnienia określonych wymogów oraz zgody gminy.

SN: projekt może dać skutek odwrotny do deklarowanego

W przesłanych do resortu rozwoju uwagach Sąd Najwyższy podkreśla, że sama materia wymaga dużej ostrożności, bo dotyczy obszaru, w którym przez lata wykształciła się względnie stabilna praktyka i orzecznictwo. SN zwraca uwagę, że zmiany powinny dotyczyć przede wszystkim tych problemów, których nie da się rozwiązać na gruncie obecnych przepisów, a nie prowadzić do nadmiernego mnożenia norm i otwierania nowych pól konfliktu.

Najostrzejsza krytyka dotyczy zapisów projektu, odnoszących się do dopuszczalności wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Sąd Najwyższy pisze wprost, że proponowany przepis „nie oddaje zamierzenia legislacyjnego opisanego w uzasadnieniu”, a nawet może przynieść „skutki odwrotne niż deklarowane przez projektodawcę cele nowelizacji”.

Ustawowa furtka zamiast uszczelnienia

Według SN projektodawca sam wychodzi z założenia, że dziś lokale w takich obiektach, jeśli budynek nie spełnia standardów właściwych dla stałego zamieszkania, nie powinny być traktowane jako odrębne lokale w rozumieniu ustawy. Problem miał więc zostać rozwiązany przez skuteczniejsze i jednolite stosowanie obowiązujących przepisów. Tymczasem zaproponowane brzmienie ustawy, jak wskazuje SN, de facto potwierdza możliwość ustanowienia odrębnej własności także w budynkach zamieszkania zbiorowego, o ile zgodę na to da samorząd.

Ten mechanizm sąd uznaje za fundamentalnie wadliwy. Po pierwsze, dlatego że prowadziłby do różnicowania zasad w zależności od gminy, mimo że podstawowe reguły dotyczące samodzielności lokalu, funkcji mieszkalnej i warunków technicznych powinny być jednolite w skali kraju. Po drugie, dlatego że zamiast ograniczyć obchodzenie prawa budowlanego i planistycznego mógłby je utrwalić. W ocenie SN oznaczałoby to dalsze pogłębianie niekorzystnych zjawisk urbanistycznych i dopuszczanie do wyodrębniania lokali, które nie spełniają wymagań samodzielności ani nie zapewniają odpowiednich warunków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Nie jest to zresztą spór czysto legislacyjny. W lutym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie przyznało rację stołecznemu ratuszowi w sprawie tzw. apartamentów inwestycyjnych w części hotelowej Bliska Wola Tower, uznając, że jednostki hotelowe wymagające usług wspólnych nie spełniają kryteriów samodzielnego lokalu. Problem, który resort chce uregulować ustawowo, już dziś wywołuje konsekwencje dla inwestorów i nabywców.

Temat nowych regulacji dotyczących rynku condo i najmu krótkoterminowego będzie jednym z elementów dyskusji podczas Hotel Investment Trends Poland & CEE 2026, gdzie inwestorzy, operatorzy i przedstawiciele administracji będą rozmawiać o praktycznych skutkach planowanych zmian dla rynku hotelowego.

(ZS)