Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie wycofuje się z kierunku zmian, które mają ograniczyć sprzedaż pojedynczych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego i wzmocnić pozycję wspólnot mieszkaniowych. W rozmowie z „Rzeczpospolitą” Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii odpowiedzialny w rządzie za mieszkalnictwo, potwierdza, że projekt nowelizacji ustawy o własności lokali ma objąć nie tylko zasady funkcjonowania wspólnot, ale także praktyki istotne dla rynku condo, aparthoteli i najmu krótkoterminowego.
Jak wielokrotnie pisaliśmy w „Hotelarzu”, procedowana przez resort nowelizacja stała się jednym z najważniejszych tematów dla inwestorów hotelowych i deweloperów działających na styku funkcji mieszkaniowej, turystycznej i hotelowej. W ostatnich dniach opisywaliśmy zarówno krytyczne uwagi Sądu Najwyższego do projektu, jak i głosy z rynku wskazujące, że nowe przepisy nie muszą oznaczać końca condo, lecz próbę narzucenia temu segmentowi bardziej jednoznacznych reguł. Wywiad Lewandowskiego dla „Rzeczpospolitej” pokazuje, że rząd widzi ten projekt szerzej: jako zmianę relacji między właścicielem lokalu, wspólnotą, deweloperem i gminą.
Wspólnota ma mieć mocniejszą pozycję
Projekt przewiduje wyposażenie wspólnot w narzędzia umożliwiające m.in. egzekwowanie regulaminu korzystania z nieruchomości, wyższe opłaty dla właścicieli lokali generujących większe koszty obsługi części wspólnych oraz konieczność uzyskania zgody wspólnoty na zmianę przeznaczenia lokalu.
Zdaniem Lewandowskiego dotyczy to sytuacji, w której formalnie mieszkalny lokal zaczyna być wykorzystywany w praktyce jako lokal usługowy. Jak podkreśla, „mieszkalny status lokalu nie oddaje jego rzeczywistego sposobu użytkowania”.
Wiceminister wskazuje, że prowadzenie najmu krótkoterminowego już na gruncie obecnych przepisów przeciwpożarowych powinno wymagać zgody wspólnoty. Nowelizacja ma dodatkowo wzmocnić ten kierunek, choć decyzja wspólnoty nie będzie ostateczna w sensie absolutnym. Odmowa będzie musiała być uzasadniona, a właściciel lokalu będzie mógł skierować sprawę do sądu.
Większe koszty dla lokali używanych komercyjnie
Projekt przewiduje również możliwość obciążenia właścicieli lokali wyższymi opłatami, jeśli sposób korzystania z tych lokali zwiększa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Lewandowski zastrzega, że zarząd lub zarządca będą musieli wykazać związek między sposobem użytkowania lokalu a dodatkowymi kosztami, przedstawiając odpowiednią kalkulację.
Condo, aparthotele i granica między hotelem a mieszkaniem
W kwestii condo Lewandowski podtrzymuje stanowisko resortu: „hotel ma być hotelem, a budynek mieszkalny – budynkiem mieszkalnym”. De facto to próba zamknięcia modelu, w którym obiekty projektowane jako hotele lub aparthotele były finansowane i komercjalizowane przez sprzedaż pojedynczych lokali inwestorom indywidualnym.
Po konsultacjach Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce ograniczyć możliwość przenoszenia własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego do jednego podmiotu, chyba że lokale będą spełniały standardy właściwe dla mieszkań, w tym minimalną powierzchnię 25 m kw., wymogi nasłonecznienia i układu. Dodatkowym warunkiem ma być zgoda gminy na przeniesienie własności.
Projekt nie ma obejmować ograniczeniem lokali położonych na pierwszej kondygnacji naziemnej w budynkach co najmniej trzykondygnacyjnych. Graniczną datą mają być wnioski o pozwolenie na budowę złożone po 31 grudnia 2025 r. Lewandowski tłumaczy, że przyjęcie tej daty wynika z oczekiwań samorządów, które obawiały się fali wniosków składanych przed wejściem nowych przepisów w życie.
Przypomnijmy, że Sąd Najwyższy w swoich uwagach wskazywał, że proponowane przepisy mogą w praktyce zalegalizować możliwość wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego za zgodą gminy, zamiast jednoznacznie przeciąć tę praktykę. Lewandowski odpowiada na to z perspektywy resortu i samorządów: celem ma być odzyskanie kontroli nad tym, co faktycznie powstaje na danym terenie i czy pod nazwą obiektu hotelowego nie jest realizowany produkt o funkcji mieszkaniowej.
Tomasz Lewandowski podczas Hotel Investment Trends
Temat nowych regulacji będzie jednym z kluczowych punktów tegorocznego Hotel Investment Trends Poland & CEE 2026, które odbędzie się 18 maja w Focus Hotel Premium Warsaw. Tomasz Lewandowski weźmie udział w panelu „Nowe regulacje: Przyszłość rynku condo i najmu w świetle zmian prawnych”, poświęconym praktycznym skutkom planowanych zmian dla deweloperów, inwestorów, operatorów i właścicieli obiektów. HIT, organizowany przez „Hotelarza”, jest najważniejszym forum inwestycji hotelowych w Polsce i największym wydarzeniem tego typu w Europie Środkowo-Wschodniej. Co roku gromadzi ponad 300 uczestników, w tym inwestorów, właścicieli hoteli, przedstawicieli sieci, banków, funduszy, deweloperów i operatorów.
Dodaj komentarz