Jak wynika z najnowszych analiz międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, Warszawa pozostaje jednym z najmocniejszych rynków hotelowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W 2025 r. stolica odnotowała jeden z najwyższych wzrostów RevPAR wśród miast CEE-6, a jednocześnie była liderem wzrostu podaży pokoi hotelowych. Eksperci wskazują, że przy stabilnych stopach kapitalizacji dla warszawskich hoteli prime i rosnącej aktywności inwestorów w regionie perspektywy dla stołecznego rynku pozostają pozytywne.
Według raportu „Marketbeat CEE-6 Hospitality H2 2025” region CEE-6 (Polska, Czechy, Słowacja, Węgry, Rumunia, Bułgaria) odnotował w 2025 r. wzrost RevPAR o 8,9 proc. r/r, wspierany wzrostem ADR o 4,6 proc. oraz obłożenia o 2,7 p.p. Bukareszt i Warszawa osiągnęły najsilniejszy wzrost RevPAR w 2025 r., podczas gdy Praga i Budapeszt utrzymały pozycję liderów pod względem bezwzględnego poziomu tego wskaźnika.
– To bardzo ważny sygnał dla rynku warszawskiego. Fakt, że Warszawa znajduje się w ścisłej czołówce regionu pod względem dynamiki RevPAR, przy jednoczesnym wzroście podaży, potwierdza jej rolę jako jednego z najważniejszych rynków hotelowych w Europie Środkowo‑Wschodniej. Stolica pokazuje dziś, że wzrost nie jest jedynie efektem odbicia po pandemii, lecz rezultatem trwałych fundamentów popytowych i rosnącej dojrzałości rynku hotelowego, co znajduje odzwierciedlenie zarówno w wynikach operacyjnych, jak i utrzymującym się zainteresowaniu inwestorów – mówi Maciej Prończuk, Senior Consultant, Hospitality & Alternatives CEE & SEE, ekspert ds. rynku hotelowego Cushman & Wakefield.
W drugiej połowie 2025 r. w stolicach krajów CEE-6 otwarto 14 hoteli i obiekty typu apartamenty serwisowane oferujących łącznie ok. 1130 pokoi oraz apartamentów. Jak wskazuje Cushman & Wakefield, całkowita podaż pokoi w regionie wzrosła o 2,7 proc. r/r, a największy wkład w ten wynik miały Warszawa (+5,5 proc.), Budapeszt (+2,8 proc.) i Praga (+2,2 proc.). Ten trend ma utrzymać się również w 2026 roku, a Warszawa ma nadal pozostawać liderem dalszego wzrostu.
– Warszawa wyróżnia się zarówno skalą nowej podaży, jak i jakością projektów trafiających na rynek. To pokazuje, że pozostaje ważnym punktem odniesienia dla rozwoju sektora hotelowego w regionie, przyciągając zainteresowanie deweloperów i inwestorów realizujących nowe projekty – dodaje Maciej Prończuk.
Inwestycje na rynkach hotelowych regionu CEE odnotowały w 2025 r. bardzo mocne ożywienie. Wolumen transakcji wzrósł o 170 proc. r/r i osiągnął wartość 1,16 mld euro. Według bazy danych Cushman & Wakefield w całym regionie sprzedano 44 hotele obejmujące 6974 pokoje, a średnia cena za pokój wyniosła 167,2 tys. euro. 63 proc. wolumenu inwestycyjnego przypadło na hotele z segmentów Upper Upscale i Upscale.
Na tym tle Polska odpowiadała w 2025 r. za transakcje o wartości 135 mln euro, obejmujące 12 hoteli i 1652 pokoi. W samym drugim półroczu wolumen hotelowych transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł 54 mln euro, co oznaczało spadek w porównaniu do bardzo aktywnego transakcyjnie drugiego półrocza rok poprzedniego. Wśród wybranych większych transakcji zrealizowanych w Polsce w tym czasie znalazła się mi.in. sprzedaż Four Points by Sheraton Warsaw Mokotów, transakcja dotycząca portfela dwóch obiektów aparthotelowych Noli Studios w Gdańsku oraz sprzedaż portfela dwóch hoteli sieci B&B Hotels we Wrocławiu i Katowicach (a w pierwszym półroczu czterech w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Lublinie za 33,5 mln euro).
W 2025 r. w Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie odnotowano umiarkowaną kompresję stóp kapitalizacji dla najlepszych aktywów hotelowych. W Warszawie, podobnie jak w Bratysławie i Sofii, stopy kapitalizacji pozostały relatywnie stabilne, choć dla najlepszych obiektów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach obserwowano lekką kompresję. Według ekspertów Cushman & Wakefield stabilizująca się inflacja, poprawa dostępu do finansowania oraz napływ kapitału mogą wspierać dalszą kompresję stóp kapitalizacji w 2026 r.
– Choć Warszawa nadal stanowi kluczowy rynek hotelowy w Polsce, to w 2025 r. wyraźnie było widać, że aktywność transakcyjna nie ogranicza się już wyłącznie do stolicy. To sygnał, że rynek rozwija się w sposób coraz bardziej zrównoważony, a inwestorzy uważniej przyglądają się także lokalizacjom regionalnym– komentuje Maciej Prończuk.
Dodatkowym wsparciem dla rynku hotelowego w Polsce, w tym w Warszawie, jest poprawiający się sentyment inwestorów na poziomie europejskim. Z najnowszego raportu Cushman & Wakefield „European Hotel Investor Compass” wynika, że 86 proc. ankietowanych inwestorów planuje w 2026 r. ulokować w sektorze hotelowym tyle samo lub więcej kapitału niż rok wcześniej. Jednocześnie rynek staje się coraz bardziej selektywny – rosną wymagania dotyczące jakości aktywów, przewidywalności wyników operacyjnych oraz standardów ESG. Według badania Cushman & Wakefield inwestorzy oczekują średniej premii cenowej na poziomie ok. 4,3 proc.* dla hoteli spełniających najwyższe parametrach zrównoważonego rozwoju. Oznacza to, że dla właścicieli i inwestorów coraz większe znaczenie ma nie tylko lokalizacja i marka, ale także jakość techniczna budynku, efektywność operacyjna i odporność aktywa w dłuższym horyzoncie.
Dodatkowym elementem, który według inwestorów zmieni w najbliższym czasie rynek hotelowy jest sztuczna inteligencja (AI). Zdaniem 81 proc. ankietowanych inwestorów, sztuczna inteligencja będzie miała istotny wpływ na kształtowanie branży hotelowej do 2030 roku lub nawet wcześniej. Zdaniem inwestorów, wdrażanie rozwiązań opartych na sztucznej inteligencji będzie miało najkorzystniejszy wpływ na hotele typu limited-service.
Dodaj komentarz