Najważniejsze forum inwestycji hotelowych w Polsce

Ponad 350 uczestników stacjonarnie i blisko 100 online, przedstawiciele administracji publicznej, największych sieci hotelowych, inwestorzy, banki, fundusze, operatorzy i doradcy – dziewiąta edycja Forum Hotel Investment Trends Poland & CEE, która odbyła się 18 maja w Focus Hotel Premium Warsaw ponownie zgromadziła najważniejszych uczestników rynku inwestycji hotelowych. Poczas paneli (i w kuluarach) rozmawiano o kondycji sektora, a także o decyzjach, regulacjach i modelach finansowania, które będą wpływać na kierunek rozwoju hotelarstwa w kolejnych latach.

Hasło przewodnie forum, organizowanego przez wydawcę „Hotelarza”, brzmiało: „Od wizji do sukcesu”. W praktyce oznaczało to rozmowę o warunkach, które dziś decydują o tym, czy projekt hotelowy w ogóle może powstać: koszcie pieniądza, dostępności finansowania, regulacjach rynku condo i najmu krótkoterminowego, ryzyku geopolitycznym, sile marek hotelowych, technologii, wycenach aktywów i jakości zarządzania procesem inwestycyjnym.

Podczas corocznego wydarzenia – które stało się już obowiązkowym punktem w kalendarzu inwestorów hotelarskich i top managerów firm deweloperskich, banków, sieci, niezależnych hoteli i dostawców – spotkali się uczestnicy reprezentujący portfele nieruchomości i inwestycji warte kilkadziesiąt miliardów zł. Przez cały dzień odbywały się prezentacje, debaty i rozmowy kuluarowe, które dotyczyły nie abstrakcyjnych trendów, lecz konkretnych decyzji inwestycyjnych, projektów, transakcji i modeli finansowania.

UE JAKO PRZEWAGA POLSKI W WALCE O INWESTYCJE

Program otworzyło wystąpienie Gościa Specjalnego – Ignacego Niemczyckiego, sekretarza stanu w Ministerstwie Spraw Zagranicznych, poświęcone pozycji Polski w Unii Europejskiej jako przewadze konkurencyjnej dla inwestycji i przedsiębiorczości. Obecność wiceministra spraw zagranicznych podczas najważniejszego forum inwestycji hotelowych w Polsce podkreśliła, że hotelarstwo coraz wyraźniej przestaje być traktowane wyłącznie jako część turystyki wypoczynkowej. Staje się elementem infrastruktury Dla kapitału, podróży biznesowych, wydarzeń międzynarodowych, mobilności pracowników i rozwoju miast.

– Udział wiceministra spraw zagranicznych w otwarciu HIT jest ważnym sygnałem. Pokazuje, że hotelarstwo nie jest już tylko zapleczem dla turystyki, ale częścią rozmowy o konkurencyjności gospodarki, przyciąganiu kapitału i pozycji Polski w regionie. Dla inwestorów hotelowych członkostwo w UE, stabilność regulacyjna i bezpieczeństwo prowadzenia biznesu to bardzo konkretne parametry decyzji inwestycyjnych – stwierdził Krzysztof Gonciarek, członek zarządu Polskich Wydawnictw Specjalistycznych ProMedia, wydawca „Hotelarza” i organizator wydarzenia. – HIT po raz kolejny udowodnił, że jest miejscem, w którym rynek nie tylko komentuje rzeczywistość, ale konfrontuje swoje założenia z kapitałem, regulacjami i realnymi ograniczeniami inwestycyjnymi W tym roku mocno wybrzmiały także tematy Ukrainy oraz nowych regulacji rynku condo i najmu krótkoterminowego, obszary, które coraz wyraźniej pokazują, że inwestycje hotelowe są dziś zależne nie tylko od kapitału i lokalizacji, ale również od otoczenia prawnego, geopolityki, samorządów i sposobu zarządzania ryzykiem.

POLSKA NA TLE CEE. KTO WYGRYWA CENĄ,
A KTO RENTOWNOŚCIĄ?

Po wystąpieniu wiceministra Ryandeep Bains, account director w firmie STR, przedstawił wyniki Polski na tle kluczowych rynków Europy Środkowo-Wschodniej. Dane dotyczące ADR, RevPAR, dynamiki popytu i rentowności stały się punktem wyjścia do dalszych debat o tym, gdzie wzrost stawek rzeczywiście przekłada się na wynik, a gdzie jest coraz mocniej neutralizowany przez koszty operacyjne, konkurencję i presję płacową.

Z danych zaprezentowanych przez STR wynika, że początek roku był dla rynku hotelarskiego w Europie okresem ożywienia w stosunku do końcówki 2025 r. Rynek rósł w tempie ok. 3 proc. Wzrost i podaż pokoi najmocniej napędzają segment luksusowy – obłożenie zdecydowanie wzrosło w Europie Wschodniej względem Europy Zachodniej, ale w stawkach za pokój to Europa Południowa jest na czele, szczególnie Włochy, w których wzrost stawki ADR w marcu (zimowe Igrzyska Olimpijskie) wynosił 19,3 proc. r/r.

Europa Środkowo-Wschodnia odnotowała natomiast najlepsze wyniki pod względem RevPAR – w regionie wyniósł on aż 9,3 proc., podczas gdy średni wzrost w Europie wynosił ok. 2,3 proc. Ale zdaniem przedstawiciela obszar ten jest wciąż bardzo niedoceniany. Pod kątem dynamiki obłożenia najwyższe wzrosty miała Słowacja, natomiast Polska i Czechy osiągnęły najwyższe obłożenie bezwzględne.

Ryandeep Bains zwrócił uwagę na wyniki analizy wskaźników KPI po pierwszym kwartale 2026 r., które w Polsce potwierdzają silną presję cenową. Wprawdzie wszystkie dni tygodnia odnotowały dwucyfrowy wzrost ADR: od 10,4 proc. w poniedziałki do 16,9 proc. w czwartki, ale zazwyczaj najpopularniejszy konferencyjnie wtorek – pomimo wzrostu cen o 12,1 proc., jako jedyny odnotował spadek obłożenia (o 2,3 proc.), co przełożyło się na najniższy wzrost RevPAR (+9,5 proc.). Dla hotelarzy to sygnał, że popyt wyraźnie koncentruje się wokół czwartkowego szczytu oraz weekendu, podczas gdy wtorki wymagają działań stymulujących i dedykowanych ofert pakietowych.

LIDERZY RYNKU O INWESTOWANIU
W NOWYM CYKLU

W otwierającym część dyskusyjną forum panelu „Leaders’ Outlook: Strategie inwestycyjne w nowym cyklu koniunkturalnym”, moderowanym przez Jamess Chappella, global business directora w Horwath HTL, przedstawiciele największych grup i sieci hotelowych stwierdzili, że rosnące koszty finansowania, presja operacyjna i niepewność geopolityczna redefiniują dziś sposób podejmowania decyzji inwestycyjnych w hotelarstwie. Panel otwierający HIT 2026 pokazał jednak wyraźnie, że mimo trudniejszego otoczenia Polska pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych rynków hotelowych w regionie CEE.

Uczestnicy panelu reprezentowali najważniejsze modele inwestycyjne, a dyskusja rozpoczęła się od analizy, czy polski rynek hotelarski osiągnął już swój potencjał, czy ma jeszcze przestrzeń do wzrostu.Przedstawiciele największych grup hotelowych zgodnie podkreślali, że kluczową przewagą Polski jest skala rynku i silny popyt wewnętrzny. Jak zauważył Łukasz Płoszyński wiceprezes sieci Focus Hotels, Polska „nie jest rynkiem jednego miasta”, co zwiększa odporność sektora na międzynarodowe kryzysy i dywersyfikuje źródła przychodów. Dimitris Manikis, prezes i dyrektor regionalny sieci Wyndham Hotels & Resorts na region EMEA, podkreślał długoterminowy charakter inwestycji hotelowych: – Ta branża polega na grze w długim terminie i tak właśnie trzeba patrzeć na obecne wyzwania.

Jednocześnie paneliści nie ukrywali, że parametry inwestycyjne zmieniły się radykalnie względem okresu przedpandemicznego. Zdaniem Dominika Sołtysika. CEO, Essendi Poland, obecnie inwestycje są znacznie trudniejsze pod kątem kosztów budowy i zysku operacyjnego niż wówczas. Wyższy koszt kapitału, droższa budowa i większa presja na marże powodują, że inwestorzy Znacznie ostrożniej oceniają nowe projekty. Nadal jednak koszty realizacji pozostają w Polsce niższe niż w Europie Zachodniej, co wzmacnia konkurencyjność rynku. O modelu dzierżawy mówił Frank Reul, VP development Accor – Eastern Europe, Italy & Greece, który zauważył, że kluczem w tym rozwiązaniu jest wygenerowanie gotówki.

Ważnym wątkiem była również ewolucja modeli hotelowych. Focus Hotels rozwija obecnie nową markę lifestyle’ową FHX skierowaną do młodszych gości, co pokazuje rosnące znaczenie segmentów odpowiadających na zmieniające się oczekiwania klientów. Dyskusja wokół „klienta przyszłości” stała się jednym z centralnych tematów panelu. Eksperci zgodzili się również, że sektor hospitality będzie stopniowo wdrażał automatyzację i AI, jednak technologia nie zastąpi fundamentów branży opartych na doświadczeniu gościa i jakości operacyjnej.

KIEDY BIUROWIEC MOŻNA ZAMIENIĆ W HOTEL, A KIEDY LEPIEJ ODPUŚCIĆ?

Konwersje biurowców na hotele coraz częściej pojawiają się jako odpowiedź na problemy części rynku biurowego. Podczas HIT 2026 temat został jednak pokazany bez uproszczeń – jako proces wymagający precyzyjnej analizy technicznej, finansowej i operacyjnej.

Gość Nicolasa Horky’ego, partnera i head of hotel transactions CEE & SEE w Cushman & Wakefield, Andreas Wierus z Focus Hotels wskazywał, że sukces projektu zależy przede wszystkim od jakości samego budynku i możliwości jego adaptacji. Kluczowe znaczenie mają układ konstrukcyjny, powierzchnia efektywnie zarabiająca, dostępność parkingów oraz otoczenie nieruchomości. Podkreślał też, że sama dostępność pustego biurowca nie oznacza jeszcze atrakcyjnego projektu hotelowego. O powodzeniu inwestycji decyduje spełn