Rada Miejska w Szklarskiej Porębie ma w najbliższą środę głosować nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów dawnej huty szkła Josephine, późniejszej Julii, kupionych pod koniec 2024 r. przez Grupę Arche. Przyjęcie planu może umożliwić realizację ponad 31 tys. m kw. powierzchni nadziemnych kondygnacji oraz dodatkowych powierzchni podziemnych. Przy pełnym wykorzystaniu tych parametrów teoretyczna chłonność kompleksu może sięgać ok. 500 pokoi lub apartamentów hotelowych, choć plan nie określa ich liczby. Wstępna koncepcja przedstawiona przez Arche w 2025 r. mówiła o hotelu na ok. 300 miejsc noclegowych, opisywanym później jako obiekt z ok. 200 pokojami.
Głosowanie odbędzie się podczas nadzwyczajnej sesji Rady Miejskiej, która rozpocznie się o godz. 15. Projekt planu dla byłej huty jest piątym z projektów uchwał przewidzianych w porządku obrad.
Arche kupiło blisko 2,9 ha za 7,75 mln zł
Arche nabyło nieruchomości w Szklarskiej Porębie w grudniu 2024 r. Transakcja obejmowała sześć działek o łącznej powierzchni 2,8556 ha, położonych przy Osiedlu Huty, za które spółka zapłaciła 7,75 mln zł brutto.
Sam obszar objęty projektem planu jest nieco większy i zajmuje ok. 3,3 ha. Obejmuje również przepływającą przez teren rzekę Kamienną oraz fragmenty dróg publicznych. Rzeka dzieli nieruchomość na dwie części inwestycyjne.
Procedura planistyczna została rozpoczęta w lipcu 2022 r., a więc ponad dwa lata przed zakupem nieruchomości przez Arche. W 2026 r. projekt był dwukrotnie wykładany do publicznego wglądu.
Do 16 m wysokości i 40 proc. powierzchni zabudowy
Plan przewiduje na tych terenach szeroko rozumianą zabudowę usługową, w tym usługi turystyki i hotelarstwa, gastronomii, ochrony zdrowia, opieki społecznej, edukacji, kultury, muzealnictwa, sportu i rekreacji.
Maksymalna nadziemna intensywność zabudowy została ustalona na poziomie 1,1, maksymalny udział powierzchni zabudowy na 40 proc. działki, a minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej na 30 proc. Główne budynki będą mogły mieć do 16 m wysokości. Dopuszczono również kondygnacje podziemne.
Przy zastosowaniu maksymalnego wskaźnika intensywności do całej powierzchni nieruchomości kupionej przez Arche teoretyczna powierzchnia nadziemnych kondygnacji może wynieść ok. 31,4 tys. m kw. Maksymalna powierzchnia zabudowy, rozumiana jako obrys budynków na gruncie, wynosiłaby natomiast ok. 11,4 tys. m kw. Są to wartości maksymalne, przed uwzględnieniem linii zabudowy, ograniczeń konserwatorskich, przebiegu rzeki oraz obszarów zagrożenia powodziowego.
Kondygnacje podziemne nie są objęte wskaźnikiem nadziemnej intensywności, dlatego łączna powierzchnia kompleksu, uwzględniająca m.in. garaże, może być większa. Projekt planu nie wyznacza dla niej jednego, prostego limitu.
W projekcie uchwały nie podano planowanej liczby pokoi ani apartamentów. Nie określono również ich minimalnej powierzchni, dlatego miejscowy plan nie wprowadza faktycznego limitu liczby jednostek hotelowych.
Przy realizacji inwestycji o maksymalnej chłonności terenu liczba apartamentów lub pokoi będzie wynikała z przyjętego przez inwestora programu funkcjonalnego, a nie z literalnych zapisów planu. W przypadku ich większej liczby konieczne będzie zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc postojowych, zgodnie z ustalonymi w dokumencie wskaźnikami.
Projekt nie dopuszcza klasycznej zabudowy mieszkaniowej. W dokumentacji z drugiego wyłożenia zapis umożliwiający realizację „wbudowanych lokali mieszkalnych” został wykreślony, a w wersji kierowanej pod głosowanie nie ma go wcale. Określenie „apartament” występuje wyłącznie w przepisach parkingowych i dotyczy jednostek znajdujących się w budynkach usługowych, takich jak hotele, pensjonaty i domy wczasowe.
Plan nie rozstrzyga natomiast kwestii własności ani sposobu komercjalizacji poszczególnych lokali. Mogłyby więc zostać wyodrębnione i sprzedawane, ale ich formalne przeznaczenie musiałoby pozostać usługowo-hotelowe.
Większa skala na historycznym terenie huty
Obowiązujący plan z 2015 r. już dopuszcza na tym terenie usługi turystyczne i hotelarskie. Nowa uchwała nie wprowadza więc funkcji hotelowej od podstaw, ale znacząco zwiększa możliwości zagospodarowania historycznego rdzenia huty.
Na terenie oznaczonym w obowiązującym planie jako Uz.2 maksymalna intensywność zabudowy wynosi obecnie 0,6, powierzchnia zabudowy może zajmować 25 proc. działki, a co najmniej 50 proc. musi pozostać biologicznie czynne. Maksymalna wysokość budynków wynosi 15 m. Nowy plan podnosi te wartości odpowiednio do 1,1 intensywności, 40 proc. powierzchni zabudowy i 16 m wysokości, jednocześnie obniżając wymagany udział zieleni do 30 proc.
Z obecnego planu znika również literalne ograniczenie pozwalające lokalizować nową zabudowę w sąsiedztwie głównego zabytku wyłącznie po obrysie wcześniej istniejących budynków zespołu huty. Nadal obowiązywać będą jednak wymagania konserwatorskie.
Główny budynek dawnej huty jest wpisany do rejestru zabytków, a cały obszar znajduje się w granicach chronionego układu urbanistycznego Szklarskiej Poręby. Plan nakazuje zachowanie historycznej tkanki i przemysłowego charakteru zespołu. Nowa zabudowa ma być projektowana indywidualnie, bez powielania typowych projektów stosowanych przez sieci hotelowe. Wykluczono m.in. architekturę w stylu zakopiańskim oraz otwarte garaże wielopoziomowe.
Arche zapowiadało hotel z ok. 200 pokojami
W przedstawionej w 2025 r. wstępnej koncepcji Arche zapowiadało realizację nowych budynków hotelowych z ok. 200 pokojami i basenem, centrum konferencyjno-eventowego w dawnej hali produkcyjnej oraz parkingu podziemnego. W zabytkowej części kompleksu miałyby powstać reaktywowana manufaktura szkła i muzeum dokumentujące blisko 200-letnią historię tego miejsca. Całość uzupełnić mają restauracje oraz ogólnodostępne przestrzenie dla mieszkańców i turystów.
Miejscowy plan dopuszcza również budowę pieszej kładki przez Kamienną, ale nie nakłada obowiązku jej realizacji ani utrzymania całego prywatnego terenu jako przestrzeni publicznie dostępnej.
W załączniku do uchwały wskazano, że infrastruktura techniczna i drogowa może być finansowana z budżetu miasta, środków zewnętrznych albo przy udziale inwestora na podstawie umów cywilnoprawnych lub partnerstwa publiczno-prywatnego. W materiałach sesyjnych nie podano jednak kosztów ani informacji o zawarciu porozumienia infrastrukturalnego z Arche.
Jeżeli rada przyjmie plan, uchwała wejdzie w życie 14 dni po jej opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego.
Dodaj komentarz