Rosnąca podaż, presja kosztowa i słabszy segment międzynarodowych kongresów sprawiają, że nowy hotel w stolicy może mieć dziś problemy ze spłatą inwestycji – ocenia Andrzej Bartkowski, prezes i współwłaściciel MCC Mazurkas Conference Centre & Hotel. W rozmowie ze Strefą Biznesu wskazuje na obłożenie warszawskich hoteli rzędu 45–50 proc. i rosnący udział kosztów pracy. Podawanego przez niego poziomu obłożenia nie potwierdzają jednak dane dla całego rynku: w 2025 r. zarówno liczba turystów korzystających ze stołecznej bazy noclegowej, jak i liczba udzielonych noclegów wzrosły o 8,8 proc.
– Nie wyobrażam sobie obecnie budowy nowego hotelu w stolicy i spłacenia takiej inwestycji – mówi Andrzej Bartkowski. Jego zdaniem liczba nowych obiektów w Warszawie i jej otoczeniu rośnie szybciej niż popyt, a konkurencję dla hoteli dodatkowo zwiększa najem krótkoterminowy.
Bartkowski ocenia, że średnie obłożenie warszawskich hoteli wynosi obecnie ok. 45–50 proc. Na podobnym poziomie od lat działa zarządzany przez niego MCC Mazurkas Conference Centre & Hotel w Ożarowie Mazowieckim. Jak podkreśla, kiedyś taki wynik pozwalał obsługiwać zadłużenie i prowadzić rentowną działalność, dziś przy obecnej strukturze kosztów już nie wystarcza.
Koszty rosną szybciej niż ceny
Prezes Mazurkas zwraca uwagę, że ceny pokoi nie nadążały za wzrostem kosztów prowadzenia działalności. Według przywołanych przez niego danych ok. 25 lat temu nocleg w hotelu kosztował przeciętnie 350 zł, a obecnie 380–390 zł. W tym czasie wielokrotnie wzrosły koszty wynagrodzeń, energii, żywności i usług.
Za największe obciążenie Bartkowski uznaje koszty pracy, które mają już odpowiadać za ponad połowę wszystkich kosztów działalności, podczas gdy za bezpieczny poziom w tradycyjnym modelu hotelowym uznaje ok. 30 proc. Jednocześnie silna konkurencja ogranicza możliwość przenoszenia podwyżek na ceny pokoi.
Zagraniczny MICE nadal poniżej potencjału
Zdaniem Bartkowskiego szczególnie trudna pozostaje sytuacja w międzynarodowym segmencie konferencyjnym i kongresowym. Po pandemii jego odbudowę zahamowała wojna w Ukrainie. Część zagranicznych organizatorów nadal postrzega Polskę jako kraj położony zbyt blisko strefy konfliktu i wybiera inne destynacje.
Dla rynku kongresowego ma to skutki rozłożone na wiele lat, ponieważ największe wydarzenia rezerwowane są z cztero- lub pięcioletnim wyprzedzeniem. Utrata decyzji lokalizacyjnych podejmowanych dziś może więc obciążać wyniki obiektów konferencyjnych także po zakończeniu wojny.
MCC Mazurkas działa przy tym w innym modelu niż typowy hotel miejski. Czterogwiazdkowy obiekt w Ożarowie Mazowieckim ma 158 pokoi, 35 sal konferencyjnych i 3,5 tys. m kw. powierzchni konferencyjno-wystawienniczej. Istotną częścią działalności grupy są również catering oraz obsługa wydarzeń organizowanych poza hotelem, w tym imprez dla kilku tysięcy osób. Według Bartkowskiego właśnie dywersyfikacja przychodów pozwala utrzymać stabilność biznesu przy słabszych wynikach części noclegowej.
Dane dla Warszawy pokazują wzrost popytu
Przywoływane przez Bartkowskiego obłożenie na poziomie 45–50 proc. nie znajduje potwierdzenia w danych opisujących cały rynek stolicy. Według GUS w 2025 r. z warszawskich obiektów noclegowych skorzystało 5,5 mln turystów, którym udzielono 8,73 mln noclegów. Obie wartości wzrosły o 8,8 proc. rok do roku. Stopień wykorzystania miejsc noclegowych wyniósł 54,4 proc. i zwiększył się o 1 pkt proc. Trzeba przy tym pamiętać, że wskaźnik GUS obejmuje wszystkie rejestrowane obiekty i wykorzystanie miejsc noclegowych, nie zaś obłożenie pokoi w hotelach.
Również dane rynkowe nie wskazują na załamanie popytu. Według Cushman & Wakefield średnie obłożenie hoteli w Polsce do sierpnia 2025 r. wynosiło ok. 70 proc., a Warszawa należała w całym 2025 r. do miast z najsilniejszym wzrostem RevPAR w Europie Środkowo-Wschodniej. Wynik pojedynczego obiektu konferencyjnego położonego poza granicami miasta nie może więc być traktowany jako średnia dla stołecznego rynku.
Obawy dotyczące nowej podaży nie są jednak bezpodstawne. Z danych Cushman & Wakefield wynika, że w 2025 r. liczba pokoi hotelowych w Warszawie wzrosła o 5,5 proc., najmocniej wśród sześciu głównych rynków regionu. HVS szacuje natomiast, że do końca 2028 r. stołeczna baza może powiększyć się o ok. 2,9 tys. pokoi. Dla nowych projektów kluczowe będzie zatem nie samo tempo wzrostu liczby gości, lecz relacja między przyrostem popytu i podaży oraz możliwość podnoszenia ADR w tempie kompensującym koszty działalności i finansowania.
MCC Mazurkas w liczbach
Czterogwiazdkowy MCC Mazurkas Conference Centre & Hotel dysponuje 158 pokojami dwuosobowymi, w tym 12 pokojami Executive i czterema apartamentami. Centrum konferencyjne oferuje 35 sal konferencyjno-bankietowych o łącznej powierzchni 3,5 tys. m kw. Największa sala mieści 1000 osób, a parking 400 samochodów. Całkowita powierzchnia użytkowa kompleksu przekracza 14 tys. m kw.
Z danych opracowanych na podstawie najnowszego sprawozdania finansowego wynika, że spółka MCC Mazurkas Conference Centre & Hotel osiągnęła w 2024 r. 34,66 mln zł przychodów, o 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Stratę netto zmniejszyła z 2,39 mln do 1,11 mln zł, a EBITDA poprawiła z minus 1,11 mln zł do minus 71 tys. zł. Dla porównania w 2022 r. przy 31,59 mln zł przychodów wypracowała 3,71 mln zł zysku netto. Na koniec 2024 r. spółka wykazywała 37,68 mln zł aktywów oraz 3,81 mln zł zobowiązań i rezerw na zobowiązania. Zatrudniała 66 osób.
Dodaj komentarz