Budowa nowego hotelu zaczyna się od analizy finansowo-ekonomicznej projektu. Przygotowanie analizy rentowności nie musi być trudne, jeśli zamiast pustego arkusza kalkulacyjnego wykorzystamy narzędzie wspierające budowę modelu finansowego przedsięwzięcia. Uzyskamy odpowiedź na podstawowe pytania: czy ten projekt ma sens? Jaka jest wartość bieżąca netto przedsięwzięcia? Jak szybko inwestycja się zwróci? Jakie jest zapotrzebowanie na finansowanie? Jaka jest wrażliwość projektu?
Budowa nowego hotelu Avis 1
Przedstawimy przykład analizy rentowności budowy nowego hotelu z wykorzystaniem programu Invest for Excel zaprojektowanego w środowisku Microsoft Excel. Dla zainteresowanych – bezpłatna wersja testowa programu dostępna jest na stronie Datapartner:
https://www.datapartner.fi/pl/wersje-testowe
Analiza opiera się na metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Zamodelujemy przepływy pieniężne zarówno w fazie inwestycyjnej, kiedy ponoszone są nakłady, jak i operacyjnej, gdy hotel już działa. W projekcie uwzględnimy księgową wartość rezydualną inwestycji. Obliczymy wskaźniki takie jak NPV, IRR, okres zwrotu i inne. Wykonamy analizę wrażliwości, poruszymy kwestię finansowania projektu i analizy opłacalności z punktu widzenia dawcy kapitału.
Co jest potrzebne do wykonania analizy rentowności projektu?
1. Zdefiniowanie okresu kalkulacji.
2. Zdefiniowanie stopy dyskontowej np. średnio ważony koszt kapitału.
3. Nakłady inwestycyjne.
4. Prognoza przychodu. (np. przychód z wynajmu pokoi, restauracji, spa itp.).
5. Prognoza kosztów zmiennych.
6. Prognoza kosztów stałych.
7. Założenia dla kapitału obrotowego (rotacja w dniach dla należności i zobowiązań, zapasy)
W tej analizie, na początek wykonamy analizę rentowności samego przedsięwzięcia, bez uwzględnienia kosztów finansowania. Koszt kapitału własnego i obcego zawarty jest już w stopie dyskontowej.
Krok 1 – Podstawowe założenia i nakłady inwestycyjne
Wykonajmy kalkulację na okres 10-letni z uwzględnieniem stopy dyskontowej (średnio ważonego kosztu kapitału WACC) 9%. Budowa nowego obiektu hotelowego Avis 1 trwa 2 lata, a okres operacyjny to 8 lat - razem 10 lat. Nakłady inwestycyjne, które obejmują zakup działki, budowę obiektu, instalacje, wyposażenie i inne wynoszą razem 9 mln PLN. Po wpisaniu nakładów do modelu, należy określić stawki amortyzacji i uwzględnić amortyzację w okresie kalkulacji.
Krok 2 - Model biznesowy
Model operacyjny zakłada wynajem pokoi, sal konferencyjnych, przychody z café baru i restauracji. W projekcie uwzględniamy koszty zmienne, stałe i kapitał obrotowy. Te parametry możemy zamodelować tak szczegółowo jak jest to konieczne.
Kapitał obrotowy czasami jest pomijany w kalkulacjach rentowności, a to istotny element wpływający na rachunek przepływów pieniężnych. My go uwzględnimy:
Krok 3 - Rachunek przepływów pieniężnych
Na podstawie założeń projektu, program opracował rachunek przepływów pieniężnych. To kluczowe podsumowanie projektu. Szczególnie istotny jest wiersz wolnych przepływów pieniężnych FCF, na podstawie którego wyliczone są wszystkie wskaźniki rentowności. Rachunek pokazuje również zapotrzebowanie na finansowanie projektu.
Krok 4 - Analiza rentowności
Analiza rentowności przedstawia wartość bieżącą projektu, okres zwrotu, wewnętrzną stopę zwrotu, indeks rentowności i inne wskaźniki. To kluczowy raport pokazujący czy propozycja inwestycyjna ma sens.
Projekt budowy nowego hotelu Avis 1 jest opłacalny. Wartość bieżąca netto wynosi trochę ponad 3 mln PLN (w tym wartość rezydualna ponad 2,5 mln PLN), wewnętrzna stopa zwrotu 15,51%, a okres zwrotu 9,4 lata. Czy te wskaźniki są satysfakcjonujące? To trudne pytanie, bo to zależy od oczekiwań inwestora. Jako następny krok, trzeba dokonać analizy wrażliwości i opracować warianty projektu. Warto sprawdzić inne opcje dla alokacji kapitału, czyli zamodelować alternatywne projekty, jeśli takie są.
Krok 5 - Analiza wrażliwości – co by było, gdyby..?
By lepiej przygotować się na różne scenariusze życiowe, wykonajmy analizę wrażliwości. Możemy wykonać analizę wrażliwości stopy dyskontowej, nakładów inwestycyjnych, przychodów, kosztów zmiennych, stałych lub dowolnego parametru na wybrany wskaźnik rentowności. Poniższy wykres pokazuje, że spadek przychodów o 20% czyni projekt nierentownym.
Krok 6 – Ocena ryzyka – symulacja Monte Carlo
Sprawdzimy jak odchylenia parametru wpływają na wartość projektu. Uwzględnijmy odchylenie standardowe 5 dla ceny wynajmu pokoi 270 PLN oraz wartości minimalne i maksymalne dla ceny. Przeprowadźmy symulację Monte Carlo. Analiza pokazuje, że NPV projektu z prawdopodobieństwem 99,7% znajdzie się w granicach między 2 319 647 PLN a 3 787 494 PLN, a wartość oczekiwana to 3 053 570 PLN, która nie odbiega zbytnio od pierwotnego wariantu. Prawdopodobieństwo, że projekt jest nierentowny wynosi 0.
Krok 7 – Porównanie wariantów
Przygotowujemy wariant pesymistyczny, optymistyczny i porównujemy z bazowym.
Krok 8 – Finansowanie projektu
Znając koszty budowy hotelu oraz przepływy z modelu operacyjnego, możemy dodać przepływy finansowania, czyli uwzględnić udział kapitału własnego oraz pozyskane finansowanie zewnętrzne wraz ze spłatą rat i odsetek. W rachunku przepływów pieniężnych, wiersz skumulowanych przepływów pieniężnych z uwzględnieniem finansowania informuje nas czy finansowanie jest wystarczające – wartości w tym wierszu muszą być pozytywne.
Krok 9 – Analiza rentowności z punktu widzenia dawcy kapitału
Po dodaniu finansowania, inwestor może przeprowadzić analizę rentowności dla alokowanego kapitału. Uwzględnione są wtedy wszystkie przepływy, również koszty finansowania. Stopa dyskontowa to oczekiwana stopa zwrotu dla kapitału własnego.
Podsumowanie
Opierając się na usystematyzowanych kalkulacjach, można podejmować lepsze decyzje inwestycyjne. Dobre narzędzie wspiera rozwój działalności i daje pełny obraz projektu pozwalając inwestorowi na podejmowanie przemyślanych, lepszych decyzji. Mając przejrzysty model łatwo też zanalizować kolejne kroki rozwojowe - czy planowane nowe usługi i atrakcje hotelowe rzeczywiście poprawią rentowność? Czy warto rozważyć dzierżawę obiektu?...
Korzystając z gotowego rozwiązania do modelowania finansowego można wykonać błyskawiczną ocenę rentowności, wrażliwości i ryzyka (symulacja Monte Carlo), opracować finansowanie, przeprowadzić porównania projektów oraz konsolidację. Atutem jest porównywalność obliczeń, gdyż kalkulacje są zestandaryzowane. Dla użytkownika oznacza to natychmiastowy rezultat kalkulacyjny i odpowiedź jak odróżnić projekty dobre od złych.
Jak sprawdzić czy program Invest for Excel ma sens w mojej działalności i czy pomoże mi w decyzjach inwestycyjnych?
1. Program (30-dniową wersję testową) można bezpłatnie pobrać ze strony Datapartner i opracować własne modele przedsięwzięcia, nie tylko związane z branżą hotelarską. Program zaprojektowany jest w środowisku Excel, co sprawia, że obsługa jest intuicyjna, a tworzenie kalkulacji elastyczne. Invest for Excel został wdrożony przez ponad 1600 organizacji w ponad 50 krajach, co świadczy o uniwersalności narzędzia i wysokiej wartości dodanej w procesie budżetowania kapitałowego. Wersja testowa Invest for Excel dostępna jest tutaj:
https://www.datapartner.fi/pl/wersje-testowe
2. Najbliższe warsztaty na temat tworzenia Biznes Planu z programem odbędą się w Warszawie 6 i 7 lipca br. Uczestnicy rozwiązują case study na swoich komputerach ze wsparciem trenera. To idealny sposób na poznanie potencjału narzędzia i oceny wartości dodanej w prowadzonej działalności. Dla czytelników Hotelarza – 10% rabatu na szkolenia na hasło: „Hotelarz”.
Jakiekolwiek podobieństwo powyższego case study z rzeczywistym projektem lub z obiektem o nazwie Avis 1 jest zupełnie przypadkowe.
Komentarze