UOKiK i KNF przeanalizowały rynek condohoteli w celu określenia jakie zagrożenia czekają na potencjalnych nabywców lokali. Wnioski to m.in. wątpliwości co do rzetelności obietnic wysokich zysków oraz ryzyka towarzyszącego przedsięwzięciom. KNF skierował również pismo do banków w celu zwrócenia uwagi na kwestie związane z inwestycjami w tego typu nieruchomości.
Jak wyjaśnia Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Aparthotele niosą ze sobą ryzyko – np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera.
(w komunikacie UOKiK błędnie w naszej opinii inwestycje condohotelowe określa zamiennie jako inwestycje aparthotelowe, choć „apartotel” jest typem obiektu hotelowego, oferującego większe niż hotelowe jednostki mieszkalne, często z kuchnią i choć często bywa, to nie musi być komercjalizowany w systemie condo. „Condohotel” natomiast, to adaptacja modelu kondominium do rynku hotelowego, czyli systemu własności nieruchomości, w którym osoby prywatne są właścicielami poszczególnych lokali w budynku. Zakładamy więc, że UOKiK i KNF miały na myśli system finansowania condo – przyp. Red.)
UOKiK wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Urząd zapytał m.in o zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów. Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdzanesą między innymi sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap działań i urząd będzie na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazano też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości.
- Uważam, że to krok w dobrym kierunku, służący uporządkowaniu rynku condo-inwestycji. Jako Zdrojowa od lat apelowaliśmy o zwrócenie uwagi na nieuczciwe i bezprawne, oraz niebezpieczne dla inwestorów praktyki niektórych rynkowych graczy oferujących zbyt wysoki, a do tego gwarantowany zysk z inwestycji na poziomie 7% i więcej w skali roku. Cieszę się, że w końcu zwrócono na to uwagę, żałuję jedynie, że Urząd nie wskazał przykładów inwestorów działających ryzykownie i tych, których działania są bezpieczne i przejrzyste dla nabywców – komentuje Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowej Invest, twórcy i lidera rynku condo w Polsce.
W szczególności wątpliwości UOKiK budzi:
Ryzykowne finansowanie. Ważne jest to jak deweloper finansuje inwestycję – czy są to jego pieniądze, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów? Inwestycje finansowane jedynie z wpłat nabywców lokali lub z emisji obligacji są bardziej ryzykowne dla nabywcy lokalu niż inwestycje finansowane ze środków własnych developera. W tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera - nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.
Iluzoryczne bezpieczeństwo
Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma.
Niepewny zysk
Reklamy inwestycji w aparthotele (condohotele – przyp. Red.) często obiecują 7-10 procentowy zysk w skali roku. Tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Ponadto, osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które konsument nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Przykładowo, nie zawsze dany aparthotel (condohotel – przyp. Red.) będzie w stanie przyciągnąć odpowiednią liczbę gości, aby uzyskać wymagany przychód. Każda lokata środków finansowych obarczona jest ryzykiem wysokości osiąganego dochodu oraz zwrotu wpłaconych środków finansowych.
- Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu. Apart- i condohotele (condohotele – przyp. Red.) cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami – zwraca uwagę Tomasz Chróstny, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Nietransparentna współpraca
Wątpliwości urzędu budzi brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi, często powiązanymi z bankami, jak również brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta. Zachęcają oni klientów do lokowania oszczędności w aparthotele lub zaciągnięcia na ten cel kredytu.
– Ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu przez kredyt. To obniży ewentualny zysk, a jeżeli go nie będzie, to konsument będzie zmuszony spłacać dług z własnych środków a nie z wynajmu, trzeba odjąć też od tego koszty zarządzania nieruchomością – uważa Niechciał.
Także KNF zwraca uwagę na konieczność zachowania przez potencjalnych nabywców nieruchomości szczególnej ostrożności i rozwagi w odbiorze przekazów reklamowych.
Jak podaje w swoim komunikacie KNF „Komunikaty marketingowe, które promują tego rodzaju inwestycje, zawierają często informacje o bezpieczeństwie lokaty oraz gwarancji osiągnięcia zysków, nawet w przedziale 7%-10% w skali roku. Niejednokrotnie skupiają się na obietnicy zysku, nie uwzględniając w swojej treści konieczności poniesienia przez inwestorów kosztów wynikających z posiadania nieruchomości (takich, jak m.in. obciążenia z tytułu podatków, przekształcenia statusu nieruchomości czy kosztów remontów) lub czynników ryzyka (takich jak np. sezonowość najmu czy ryzyko braku najemców). Inwestorzy decydujący się na zakup nieruchomości często posiłkują się kredytami, co dodatkowo naraża ich na ryzyko finansowe. Może się bowiem okazać, że taka inwestycja w rzeczywistości nie tylko nie przyniesie zysków, ale okaże się dodatkowym obciążeniem ze względu na konieczność spłaty odsetek kredytu czy konieczność ponoszenia wydatków na utrzymanie nieruchomości.
Warto również zwrócić uwagę na znaczne ryzyko, jakie powstaje w sytuacji, gdy inwestycja jest dopiero na wczesnym etapie planowania lub realizacji. W takim przypadku nie można wykluczyć sytuacji, w której inwestycja budowlana nie zostanie dokończona ze względu na niewystarczające możliwości finansowe podmiotu realizującego projekt (np. upadłość dewelopera).(…)
W związku z powyższym Urząd KNF zwraca uwagę na konieczność zachowania przez potencjalnych nabywców nieruchomości szczególnej ostrożności i rozwagi w odbiorze przekazów reklamowych. Przed podjęciem decyzji o nabyciu należy w szczególności przeanalizować warunki zakupu, tak aby móc ocenić realność realizacji inwestycji, faktyczne prawdopodobieństwo wypracowywania przez nią zysku oraz możliwość wyjścia z inwestycji. Kupno nieruchomości jest zazwyczaj inwestycją długoterminową, zatem decydując się na zakup należy mieć na uwadze, że sytuacja na rynku nieruchomości jest zmienna i zależy od wielu czynników gospodarczych. Sprzyjająca w momencie zakupu koniunktura nie oznacza, że w przyszłości będzie ona równie korzystna.”
Urząd KNF podjął w ostatnim okresie działania wobec podmiotów nadzorowanych, które mogłyby być zaangażowane w proces umożliwiania inwestorom uczestniczenia w inwestycjach w nieruchomości. UKNF skierował pismo do firm inwestycyjnych, w którym odniósł się do działań związanych z pośrednictwem podmiotów nadzorowanych w dokonywaniu inwestycji w nieruchomości.
Wystąpienie Urzędu KNF dotyczyło w szczególności sytuacji, gdy:
• aktywność firm inwestycyjnych dotyczy pośrednictwa w nabywaniu i zbywaniu nieruchomości i innych form inwestycji w „condohotele”/”aparthotele” (sfera dopuszczalnej działalności, jednakże leżąca poza nadzorowaną działalnością maklerską),
• firmy inwestycyjne angażują się w pośrednictwo w oferowaniu instrumentów finansowych emitowanych przez spółki realizujące takie inwestycje.
UKNF zwrócił uwagę podmiotom nadzorowanym, że będąc profesjonalnymi podmiotami działającymi na rynku finansowym i instytucjami zaufania publicznego, powinny one dokładać wszelkich starań w stosowaniu najwyższych standardów, działać w sposób rzetelny, z zachowaniem należytej staranności w stosunku do klienta oraz powinny zachować szczególną ostrożność w wyborze kontrahenta i oferowanego produktu. W pewnych sytuacjach powinny powstrzymać się od świadczenia usług pośrednictwa. Wskazano przy tym, że wymagania te obowiązują podmioty nadzorowane, nawet jeżeli samo pośrednictwo w inwestowaniu w „condohotele”/”aparthotele” nie podlega nadzorowi.
Urząd KNF skierował również pismo do banków w celu zwrócenia uwagi na kwestie związane z inwestycjami w nieruchomości, w tym m.in. że:
• nie jest dozwolone świadczenie przez banki jakichkolwiek usług pośrednictwa czy doradztwa przy transakcjach obrotu nieruchomościami lub innych formach inwestycji w „condohotele”/”aparthotele”,
• nie są dopuszczalne inne formy pozastatutowej aktywności banków, które mogą prowadzić w efekcie do takiego pośrednictwa (np. działania marketingowe, kojarzenie inwestora i dewelopera),
• w przypadku oferowania instrumentów finansowych spółek realizujących projekty „aparthoteli”/”condohoteli” – analogicznie jak w przypadku firm inwestycyjnych – wymagane jest bezwzględne przestrzeganie przepisów prawa, jak również norm podwyższonej staranności obowiązujących podmioty zaufania publicznego.
Podejmowane przez Urząd KNF działania nadzorcze mają na celu ochronę nieprofesjonalnych uczestników obrotu. Celem tych działań jest także uświadomienie nieprofesjonalnym klientom ryzyk związanych z inwestycjami w projekty typu „condohotele”/”aparthotele”, w szczególności w przypadkach, w których:
• cechy i warunki inwestycji mogłyby spowodować utratę zainwestowanych pieniędzy,
• nie będzie możliwe „wyjście” z inwestycji lub stanie się to utrudnione ze względu na jej faktyczną niepłynność, bądź znacznie ograniczone możliwości zbycia,
• wystąpi konieczność poniesienia dodatkowych nakładów na przedmiot inwestycji, o których nabywca nie miał wiedzy,
• nabywca nie byłby w stanie spłacać kredytu zaciąganego na inwestycję, gdyż realnie nie uzyskałby zysku obiecywanego w materiałach marketingowych.
Urząd KNF radzi - pamiętaj o kilku podstawowych zasadach rozsądnego inwestora:
• Nie ma czegoś takiego, jak pewny dochód czy gwarantowany zysk. Takie hasła to tylko marketing, aby przyciągnąć Twoją uwagę. Każda forma inwestowania wiąże się z ryzykiem.
• Sprawdź kontrahenta. Nie każdy jest specjalistą od inwestycji budowlanych. Zapytaj się o doświadczenie i dotychczasowe inwestycje przedsiębiorcy. Sprawdź sytuację finansową i reputację tego, komu powierzasz swoje pieniądze.
• Zweryfikuj, co kupujesz. Zostaniesz właścicielem apartamentu, pokoju czy działki ? A może współwłaścicielem? A może tak naprawdę poza wniesieniem oszczędności i lukratywnym zyskiem rocznym, nie będziesz miał żadnych praw właścicielskich? Zbadaj jakie będą Twoje prawa.
• Przeczytaj, zanim podpiszesz. Zanim zainwestujesz swoje pieniądze dokładnie zapoznaj się z umową. Jeśli nie rozumiesz jej treści – skonsultuj się koniecznie ze specjalistą. Jeśli i on nie potrafi przeanalizować tego dokumentu – lepiej niczego nie podpisywać.
• Zysk 7%-10%. A koszty? 10% - taki dochód brzmi niezwykle atrakcyjnie. Czy wiesz jednak jak jest obliczony? Może do jego przedstawienia ktoś przyjął wynajmowanie apartamentu przez 365 dni w roku? A może zysk nie uwzględnia kosztów administracji nieruchomości, podatków czy chociaż drobnych remontów? Zażądaj szczegółowych założeń przyjętych do podania wysokości zysków.
Komentarze