Świadczący o profesjonalizacji branży poziom usieciowienia w Polsce jest wyższy niż choćby we Włoszech, gdzie pomimo bardziej rozwiniętego rynku, doskonale radzą sobie także jakościowe hotele lokalne. W naszym kraju dominują też 3- i 4-gwiazdkowe hotele sieciowe w dużych miastach, ponieważ na ustabilizowanym rynku ich rentowność jest najwyższa. Jacek Kozioł, partner w firmie doradczej ProValue przedstawia aktualną pozycję międzynarodowych sieci w Polsce i niniejszy tekst stanowi wstęp do dyskusji jaka toczyć się będzie podczas najbliższej konferencji Hotel Investment Trends w panelu poświęconym markom hotelowym.
Omawiane będą podczas niego m.in. następujące tematy: zalety i wady międzynarodowych marek; due diligence, w tym finansowy, projektu i reputacji inwestora, przy pozyskaniu brandu.
W Polsce funkcjonuje obecnie 220 hoteli w ramach międzynarodowych sieci hotelowych, które oferują ponad 36 tys. pokoi hotelowych, stanowiących blisko 25 proc. łącznej podaży pokoi hotelowych w kraju. Razem z hotelami działającymi pod krajowymi markami, poziom usieciowienia w Polsce mierzony liczbą pokoi nieznacznie przekracza 37 proc. Jest on bardzo podobny do tego w Niemczech, ale już w zestawieniu z krajami skandynawskimi, Hiszpanią, Holandią, Wlk. Brytanią czy Francją jest o kilka lub kilkanaście punktów procentowych niższy. Z drugiej strony np. we Włoszech wskaźnik ten nie przekracza 20 proc.
Poziom nasycenia markami hotelowymi jest zatem pewną specyfiką rynków poszczególnych krajów, co bez głębszej analizy jakościowej podaży nie daje podstaw do uproszczonej oceny ich kondycji. Na ogół jednak wzrost poziomu usieciowienia oznacza rozwój rynku hotelowego i poprawę jakości jego bazy, co wynika z wymogów sieci i standardów marki. Hotele działające pod silnymi międzynarodowymi markami to niewątpliwie obiekty dobrze zweryfikowane już na etapie projektu – zarówno pod względem technicznym, jakościowym, jak i poziomu dostosowania do potrzeb rynku. Na etapie funkcjonowania obiektu posiadanie marki wiąże się z wysokim standardami operacyjnymi. To wszystko przekłada się na jakość podaży i poziom dojrzałości rynku.
Minione lata zaowocowały pojawieniem się nowych marek i sieci w Polsce, a także ekspansją już obecnych. Przez ostatnie 10 lat podaż hoteli pod międzynarodowymi markami zwiększyła się o 88 obiektów (wzrost o 65 proc.), dysponujących ponad 13,5 tys. pokoi (wzrost o 60 proc.). Należy przy tym zaznaczyć, że właściciele niektórych hoteli decydowali się na zakończenie współpracy z międzynarodową siecią i obiekty te trafiały (powracały) do grupy prywatnie zarządzanych, a zatem powyższy wynik jest przyrostem absolutnym. Podsumowując, na koniec 2012 r. udział międzynarodowych sieci hotelowych pod względem liczby pokoi nieznacznie przekraczał 20 proc., by w 2022 zbliżyć się do 25 proc. Należy przy tym podkreślić, że hotele pod krajowymi markami oraz prywatnie zarządzane również rozwijały się wyjątkowo prężnie.
Spośród 220 hoteli działających obecnie w Polsce w ramach międzynarodowych sieci, najliczniejszą grupę stanowią obiekty 3- i 4-gwiazdkowe, oferując odpowiednio 32,5 i 41 proc. podaży pokoi. Najsłabiej reprezentowana jest grupa hoteli ekonomicznych.
Przeważnie sieciowe hotele są dużo większe od obiektów niesieciowych – średnio na jeden hotel pod międzynarodową marką przypada 165 pokoi i 319 miejsc noclegowych, podczas gdy średnia dla pozostałych hoteli to 42 pokoje i 84 miejsc.
Zdecydowana większość hoteli pod międzynarodową marką zlokalizowana jest w miastach wojewódzkich – 172 (77,7 proc.) obiektów, które oferują 30 tys. pokoi (83 proc.). Najwięcej z nich położona jest w Warszawie (55), Krakowie (31), Wrocławiu (16) i Gdańsku (15). Ok. 9,5 proc. obiektów przypada na miejscowości turystyczne, a 12,7 proc. na pozostałe lokalizacje (mniejsze miejscowości, lokalizacje przylotniskowe itp.). Pokazuje to strategie rozwoju sieci międzynarodowych, które jako pierwsze destynacje wybierały zwykle Warszawę i Kraków, następnie swoje zainteresowanie kierowały na Trójmiasto, Wrocław, Poznań, potem na inne główne ośrodki miejskie, by finalnie w ostatnich latach otworzyć się również na lokalizacje turystyczne.
Największą międzynarodową siecią hotelową pod względem liczby obiektów działającą w Polsce jest Accor z 84 hotelami (13,8 tys. pokoi), drugie miejsce zajmuje Hilton (26 hoteli z 4,3 tys. pokoi), a trzecie Louvre Hotels Group (21 hoteli z 2,6 tys. pokoi). Jeżeli jednak weźmiemy pod uwagę liczbę pokoi, to LHG spadnie na 5. miejsce ustępując sieciom: Marriott International (20 hoteli z 4,2 tys. pokoi), Radisson Hotel Group 16 hoteli z 3,7 tys. pokoi) i IHG Hotels & Resorts (15 hoteli z 2,6 tys. pokoi). Biorąc pod uwagę pipeline hotelowy międzynarodowych sieci, wkrótce mogą nastąpić przetasowania w tej tabeli, a także pojawią się nowe sieci i marki. O dalsze plany rozwoju zapytamy przedstawicieli sieci hotelowych na konferencji.
Pod względem popularności marek hotelowych mierzonych liczbą obiektów, dominują te należące do sieci Accor – w pierwszej piątce są to: Mercure (26 hoteli), Ibis Styles (17), Ibis (15) i Novotel (13). Trzecie miejsce w rankingu zajmuje marka Hampton by Hilton z 16 obiektami, do których wkrótce dołączą kolejne.
Ciekawą kwestią jest pozycjonowanie marek według segmentów: Economy, Midscale, Upper Midscale, Upscale, Upper Upscale, Luxury. Chociaż przynależność do konkretnego segmentu powinna zasadniczo być odzwierciedlona w osiąganej średniej cenie na danym rynku, większość sieci ma swój własny klucz według którego dokonuje podziału marek na segmenty.
Jacek Kozioł. Partner w firmie Pro Value
Komentarze