Śniadanie Hotelarza – Fenomen Zakopanego

Kolejna debata z cyklu Śniadanie „Hotelarza” poświęcona była charakterystyce i specyfice rynku hotelarskiego w Zakopanem. W spotkaniu, które odbyło się w kompleksie Nosalowy Dwór Resort & Spa, udział w niej wzięli: Agnieszka Kopacz, dyrektor generalna Aries Hotel & SPA Karolina Sobańska, dyrektor Grand Hotelu Stamary Małgorzata Czechowska, dyrektor Biura Podróży Trip Bożena Jakubiak, dyrektor sprzedaży hoteli Grupy Trip Adam Bachleda-Curuś jr, właściciel Mercure Kasprowy Wojciech Budzowski, dyrektor generalny kompleksu Nosalowy Dwór Resort & Spa Maciej Gaczorek, prokurent w spółce Invest Nosalowy Dwór, właściciel i główny projektant w pracowni architektonicznej Kahl – Gaczorek Wojciech Walkosz, dyrektor generalny spółki Wo-Ma (Grand Hotel Stamary, Hotel Skalny) Wiktor Wróbel, prezes zarządu spółki Nosalowy Dwór, prokurent w spółce Invest Nosalowy Dwór Roman Sichelski, właściciel hotelu Kopieniec Fizjo-Med & Spa w Murzasichlu oraz Zofia Kiełpińska, naczelnik Wydziału Edukacji, Turystyki i Sportu Urzędu Miasta Zakopane i Agata Wojtowicz, prezes Tatrzańskiej Izby Gospodarczej, a także Marcin Mączyński z Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego i Adam Pilczuk z Chopin Airport Development Debatę prowadzili: Rafał Szubstarski, redaktor naczelny „Hotelarza”, Krzysztof Gonciarek, członek zarządu PWS Promedia, wydawcy „Hotelarza” i Dariusz Futoma, Horwath HTL. W powiecie tatrzańskim w zeszłym roku udzielonych było ok. 2,6 mln noclegów według danych GUS, co jest czwartym wynikiem po Warszawie, Krakowie i powiecie kołobrzeskim. Z drugiej strony obiekty hotelowe stanowią tu tylko 15 proc. spośród ponad 500 – jak to określa GUS – turystycznych obiektów noclegowych, a niezarejestrowanych jest na pewno dużo więcej. Wszystkie nasze spotkania z cyklu Śniadanie „Hotelarza” zaczynamy od tego samego pytania: czy rynek hotelowy, według działających na nim hotelarzy, jest dobry czy kiepski pod względem osiąganych wyników? Ale cztery poprzednie spotkania w Lublinie, Bydgoszczy, Olsztynie i Łodzi dotyczyły rynków miejskich bez większej turystyki, a pytanie to odnosiło się bardziej do tego, czy te rynki są zdolne wykreować satysfakcjonujący hotelarzy popyt pochodzący z innych źródeł. W wypadku Zakopanego to pytanie dotyczy bardziej tego, czy mimo ogromnego popytu turystycznego działający tu hotelarze mogą być zadowoleni, biorąc pod uwagę, z jednej strony, niezliczoną konkurencję innych obiektów noclegowych – legalnych i z szarej strefy, a z drugiej – fakt, że rynek ten postrzegany jest jako czysto turystyczny, tak więc wydaje się, że trudno o dobre wyniki poza okresem zimowym i trochę wspomagającym go letnim. Wojciech Budzowski, dyrektor generalny kompleksu Nosalowy Dwór Resort & Spa: Na podstawie mojego doświadczenia na różnych rynkach – miejskich z Krakowa, Katowic, Wrocławia, Poznania, i resortowych – z Pomorza Zachodniego i Arłamowa, z pełnym przekonaniem mogę powiedzieć, że rynek zakopiański ma największy potencjał. Mówi się od pewnego czasu, i potwierdzam to, że Zakopane jest miejscem, w którym sezon trwa w praktyce przez cały rok. Z naszego punktu widzenia dwa najsłabsze momenty roku to okres przedwiosenny, czyli końcówka zimy i początek wiosny, oraz przedzimowy, czyli koniec października i początek listopada. Jeśli hotel zapewnia zdywersyfikowaną, atrakcyjną ofertę dla różnych segmentów, tzn. jest zdolny obsługiwać różne grupy gości, zarówno indywidualnych, jak i tych z segmentu MICE, to Zakopane – atrakcyjne turystycznie przez cały rok – jest destynacją uniwersalną. Obiekty jak Nosalowy Dwór Resort & SPA, dysponujące odpowiednim zapleczem, mogą skutecznie wypełniać terminy uznawane ogólnie za słabsze w miejscowościach turystycznych. W Zakopanem pracujemy na rynku, na którym sezon może trwać 12 miesięcy. I jest lepszy niż rynek nadmorski, który ma wprawdzie jeden sezon, ale za to z cenami w dobrych hotelach na poziomie 700-1000 zł. Wojciech Budzowski, Nosalowy Dwór Resort & Spa: Absolutnie tak. W wypadku hoteli nadmorskich można mówić o sezonowości dwu-trzymiesięcznej, do czego dochodzą długie weekendy. W Zakopanem różnica między sezonami zaciera się. To m.in. zaleta gór i szlaków turystycznych dostępnych już nie tylko latem, ale dzięki dynamicznemu rozwojowi sportów zimowych takich jak skitoury i modzie na aktywny wypoczynek również zimą. Do tego dochodzi wyjątkowy urok Zakopanego, jednego z piękniejszych kurortów górskich Europy. Równie ważna jest jednak zdywersyfikowana usługa, którą oferuje hotel. Zaplecze konferencyjne Nosalowego, unikatowe w skali regionu, i ogromny potencjał noclegowy, pozwalający na zakwaterowanie ponad tysiąca osób, sprawiają, że sezonowość nas nie dotyczy. A jak to wygląda np. z perspektywy 100-pokojowego hotelu Aries, otwartego 2,5 roku temu bez rozbudowanego zaplecza konferencyjnego? Agnieszka Kopacz, dyrektor generalna Aries Hotel & SPA: Aries jest hotelem głównie dla gości indywidualnych, ale w związku z tym, że postawiliśmy na wyjątkowość produktu, na jakość i dbałość o detale, mogę potwierdzić, że Zakopane jest świetnym rynkiem. Na początku było trochę obaw, czy taki hotel w Zakopanem przyciągnie gości z zasobnym portfelem, mogących równie dobrze pojechać np. w Alpy czy Dolomity. Ale te obawy okazały się bezpodstawne, bo Zakopane ma coś w sobie, co nieprawdopodobnie przyciąga. Ja jestem osobą przyjezdną, wcześniej pracowałam w hotelach w Krakowie, Warszawie. Po raz pierwszy jestem w resorcie i muszę przyznać, że jestem pod dużym wrażeniem, ile to miasto ma jeszcze możliwości. Za chwilę pojawią się w Zakopanem hotele sieciowe. To pokazuje, że zaufanie do tego rynku jest duże, bo nie robiąc wcześniej dogłębnej analizy, sieci hotelowe nie podjęłyby takiej decyzji. Widać zatem, że rynek tylko i wyłącznie się rozwija. Dalej to już jest kwestia, kto znajdzie dla siebie swoją niszę i czy odniesie sukces, czy nie. Jak to wygląda z perspektywy hotelu Grand Stamary, czyli jeszcze o połowę mniejszego obiektu, działającego na rynku od kilkunastu lat? Karolina Sobańska, dyrektor Grand Stamary: W hotelu Stamary gościmy przedstawicieli wszystkich segmentów, ale najliczniej odwiedzają nas goście indywidualni, przyjeżdżający z rodziną. My też trochę inaczej się pozycjonujemy, jesteśmy obiektem historycznym z tradycjami hotelarskimi jeszcze z początku XX wieku, hotelem butikowym opartym na wysokiej jakości usług i dbałości o szczegóły. Grupa Trip ma trzy hotele w Zakopanem – od ponad 170-pokojowego Belvederu z dużym zapleczem konferencyjnym po ok. 50-pokojowe Litwor i Czarny Potok w różnych kategoriach. Bożena Jakubiak, dyrektor sprzedaży Grupa Trip: Rzeczywiście, mamy pełne spektrum podaży produktów dla klientów. 5-gwiazdkowy Litwor to niewielki hotel butikowy, tak więc w większości przyjmuje gości indywidualnych, z kolei 4-gwiazdkowy Belvedere po rozbudowie ma 14 sal konferencyjnych i bardzo dobrze uzupełnia ofertę dla klientów indywidualnych produktem MICE-owym i eventowym. W każdym z tych hoteli inaczej wygląda struktura sprzedaży, bo każdy ma swój segment klientów, ale wszystkie sprzedają się bardzo dobrze w pierwszych miesiącach roku – chyba wszyscy się zgodzimy, że mamy wtedy w Zakopanem najwyższe ceny. Inaczej wygląda to latem, gdzie obłożenie nie jest najgorsze, ale dużo trudniej jest sprzedać hotel po dobrej cenie, porównując to do hoteli nad morzem. Mercure Kasprowy ma do obłożenia prawie 290 pokoi. Adam Bachleda-Curuś jr, właściciel Mercure Kasprowy: I z naszej perspektywy ten rynek też wygląda dobrze, bo mamy dużo pracy przez cały rok. Ale oczywiście zmagamy się z falą różnych apartamentów i innych obiektów noclegowych, które są wynajmowane na podobnych zasadach jak hotele, tylko nie muszą spełniać tych wymogów prawnych co hotele. HOTELE VS. SZARA STREFA No właśnie, muszą państwo konkurować z całą masą różnych nieskategoryzowanych obiektów, często działających wręcz w szarej strefie. To nie jest problem dla hoteli? Roman Sichelski, właściciel hotelu Kopieniec Fizjo-Med & Spa w Murzasichlu: To najlepiej widać po obłożeniach. Nie ma wprawdzie twardych danych dostępnych publicznie, ale wystarczy przejść się w środku tygodnia i zobaczyć, gdzie stoją samochody na niezakopiańskich rejestracjach. Stoją przy obiektach skategoryzowanych, a przy nieskategoryzowanych ich nie ma. I to jest odpowiedź na pytanie, czy to jest konkurencja. Oczywiście, w jakimś zakresie jest, ale niezbyt duża. Wiktor Wróbel, prezes zarządu spółki Nosalowy Dwór: Są dwa rodzaje obiektów, które mają potencjał, by rywalizować w Zakopanem z obiektami hotelowymi, przynajmniej tymi niżej skategoryzowanymi, jedne to tzw. pokoje u gaździny, tzn. obiekty oferujące tanie noclegi u osób prywatnych, nie wsparte znaną marką czy sprawdzoną opinią, a drugie to powstające coraz częściej apartamenty o wysokim standardzie, które w dużej mierze spełniają już wymogi hotelowe oraz mają nierzadko zaplecze będące namiastką funkcji hotelowych. Obiekty takie wyraźnie powiększają konkurencję o gościa w segmencie lokali na wynajem, a mogą też potencjalnie powalczyć o zwabienie do siebie gości hoteli w standardzie 3-gwiazdkowych. Niemniej jednak z tym trendem można zestawić pojawienie się na rynku obiektów 5-gwiazdkowych, takich jak Rezydencje I i II Nosalowy Dwór, co jest odpowiedzią na zmieniające się mimo wszystko na korzyść hotelarzy gusta gości. Wśród wyższego segmentu polskiego klienta, który ma coraz większe aspiracje i oczekiwania co do jakości pobytu, maleje zapotrzebowanie na tanie, niepewne czy nieskategoryzowane obiekty. Zamożniejsi goście, zwłaszcza w Zakopanem, coraz czę ściej poszukują sprawdzonych marek, hoteli ze wszystkimi ich funkcjami dodatkowymi, bogatą ofertą gastronomiczną, śniadaniem na europejskim poziomie, całodobową obsługą, zapleczem SPA i wellness – na co apartamenty na wynajem nie mogą sobie, rzecz jasna, pozwolić. Agnieszka Kopacz, Aries: Hotele, które mają szeroki zakres usług, są też znacznie bezpieczniejsze, kiedy nie dopisuje pogoda. A wiemy, że ta w Zakopanem potrafi być kapryśna i wtedy te „pokoje u gaździny” czy nawet apartamenty są dużo mniej atrakcyjne. Hotele radzą sobie dużo łatwiej, bo gość może zostawić dziecko pod opieką, pójść na basen, pójść na masaż, do restauracji czy hotelowego baru. W najgorszym wypadku z tygodniowego pobytu spędzi cztery dni w hotelu i nie będzie się nudzić, a trzy dni w górach czy w mieście. Adam Bachleda-Curuś jr, Mercure Kasprowy: Z drugiej strony trzeba też powiedzieć, że Zakopane jest dla wielu fajnym miejscem właśnie dlatego, że każdy klient znajdzie coś dla siebie, jeśli chodzi o bazę noclegową. Mówiliśmy o tych „chatach góralskich” itp., ale są ludzie, którzy chcą tylko do tej chaty przyjechać, poczuć ten klimat, to, czym de facto jesteśmy na Podhalu, a są ludzie, którzy zawsze przyjadą do hotelu, bo za hotelem idzie jakość. Na szczęście dla nas, hotelarzy, klient robi się coraz bardziej wymagający, staje się coraz bardziej świadomy i łatwiej jest mu rozmawiać z dużym czy mniejszym, ale skategoryzowanym hotelem niż z jakimś obiektem, za którym nie wiadomo kto stoi. Karolina Sobańska, Grand Stamary: Tyle że jest jeszcze jeden aspekt. Żyjemy w czasach, w których gwiazdki i kategoryzacja obiektu to tylko jedno z kryteriów wyboru. Drugim, nie mniej ważnym kryterium są opinie zamieszczane przez gości w internecie. Opinie możemy mieć podobne jak obiekt niesklasyfikowany, ale ceny niższej niż apartament czy pokój mieć nie będziemy, gdyż w skład naszej oferty wchodzą takie elementy jak basen, SPA, restauracja, kawiarnia czy np. usługa portierska. W tym kontekście to jest jednak jakieś zagrożenie i odbieranie klienta hotelom. Agata Wojtowicz, prezes Tatrzańskiej Izby Gospodarczej: Trzeba wziąć pod uwagę jeszcze jedną kwestię, o której chyba powinniśmy powiedzieć od razu, na początku – to, że miejsc noclegowych w 48 skategoryzowanych hotelach i pensjonatach w Zakopanem jest 4,7 tys., z czego w 29 hotelach 3,5 tys., a szacuje się, że w sezonie jednego dnia Zakopane przyjmuje ok. 100 tys. turystów. Na Bookingu obiektów, które sprzedają się w Zakopanem albo przynajmniej na hasło Zakopane, jest 700-800. Zofia Kiełpińska, naczelnik Wydziału Edukacji, Turystyki i Sportu Urzędu Miasta Zakopane: Z punktu widzenia samorządu wygląda to tak, że w ewidencji innych obiektów noclegowych, „miejsc krótkotrwałego pobytu”, jak nazywają się zgodnie z ustawą, mamy zarejestrowane zaledwie ok. 30 tys. miejsc, ale wiemy, że w kartach ewidencyjnych są przekłamania rzędu do 50 proc. Agata Wojtowicz, TIG: Ja bym szacowała, że nawet do 70 proc. Zofia Kiełpińska, UM: Generalnie więc mamy w Zakopanem 30 tys. miejsc w ewidencji miasta, blisko 5 tys. w ewidencji marszałka, a jednorazowo rzeczywiście można spokojnie w Zakopanem, np. na długi weekend, położyć 95-97 tys. osób jednocześnie. Dla miasta jako jednostki samorządu terytorialnego to tworzy taki problem, że liczy ono 27 tys. mieszkańców, musi utrzymywać strukturę dla 100-tysięcznego miasta, a nie ma przychodów od znacznej części turystów, mieszkających w obiektach z szarej strefy. I nic z tym nie może zrobić. Podsumujmy: w Zakopanem jest 4,7 tys. miejsc w skategoryzowanych hotelach i pensjonatach, 30 tys. miejsc w obiektach zarejestrowanych w ewidencji Urzędu Miasta, a w mieście można położyć blisko 100 tys. osób. To znaczy, że 2/3 rynku działa w szarej strefie! Zofia Kiełpińska, UM: I to jest kwestia, z którą nie zdołamy uporać się sami jako samorząd, musi nam w tym pomóc ustawodawca. Samorządy nie dostają do ręki narzędzi, na podstawie których można by tworzyć prawo miejscowe, egzekwujące rzetelność i uczciwość w branży noclegowej, i nie tylko w niej. Przeglądając przepisy, proszę zobaczyć, jakie uprawnienia otrzymali urzędnicy wydziału turystyki. Nie mamy żadnych uprawnień. Jeżeli ktoś wpisuje w karcie ewidencyjnej obiekt i zgłasza pięć pokoi, chociaż to są dwa domy, to gdy ja przychodzę na kontrolę, on wskazuje mi pokoje 27, 28, 33, 34 i 38, a już do innego pomieszczenia wejść mi nie wolno. Jako urzędnik, który ponosi bezpośrednią odpowiedzialność cywilnoprawną i finansową, nie mogę wejść do innego pomieszczenia, jeśli właściciel obiektu na to nie pozwala. Jedynie urzędnikowi skarbowemu wolno wejść nawet o godz. 6 rano. Czyli generalnie probl [...]