Portale internetowe Polskich Wydawnictw Specjalistycznych ProMedia sp. z o.o. korzystają z ciasteczek COOKIES, które są zapisywane na dysku urządzenia końcowego użytkownika. Jeśli nie zgadzają się Państwo na zostawianie ciasteczek prosimy o wyłączenie obsługi ciasteczek w konfiguracji Państwa przeglądarki stron internetowych i dalszą wizytę na stronie. Przeczytaj całość, Zamknij to okno informacyjne


O nas    Prenumerata    Kontakt  
        
HOTELARZ » 11/2018, RYNEK HOTELI » Condo – komu się opłaca, na co uważać?

Condo – komu się opłaca, na co uważać?

Na polskim rynku hotelowym w ostatnim czasie nastąpił prawdziwy wysyp inwestycji hotelowych w systemie condo. Skąd popularność tej formy finansowania inwestycji? Jakie zagrożenia dla inwestorów są z tym związane? Jakie stopy zwrotu i przez ile lat gwarantować nabywcom pokoi, aby było to bezpieczne dla obydwu stron? Na co zwracać uwagę przy podpisywaniu umów? I czy w dzisiejszych czasach koniunktury na rynku hotelarskim i taniego finansowania bankowego opłaca się wchodzić w system condo, zamiast zachować całość zysków dla siebie? A skoro jest to mimo wszystko tak popularny model finansowania – to dlaczego? Temu poświęcony był jeden z paneli podczas organizowanej przez „Hotelarza” konferencji HIT – Hotel Investment Trends Poland CEE 2018, która odbyła się wiosną w hotelu Renaissance w Warszawie.



Rynek condo jest ostatnio najbardziej trendy kierunkiem w biznesie hotelarskim. Co druga inwestycja powstaje w tym systemie. Wydaje się, że jest to coś w rodzaju perpetuum mobile, bo z jednej strony, mamy inwestorów, którzy budują hotele w tym systemie, i wydaje się, że zwroty z tych inwestycji są zadowalające, z drugiej strony – mamy tych, którzy kupują pokoje i apartamenty w takich inwestycjach i wydaje się, że na razie są zadowoleni. Zatem do tej pory mamy taki mechanizm, że wszyscy są zadowoleni. Ale jak wiadomo, perpetuum mobile nie istnieje, a przynajmniej nie zostało jeszcze wynalezione, więc moje pierwsze pytanie brzmi: gdzie jest haczyk?



Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: Haczyków jest bardzo wiele, nie tylko jeden. Tak naprawdę te haczyki można było zaobserwować już w trakcie kryzysu nieruchomościowego na przełomie dekad. My jako Zdrojowa zaczynaliśmy pierwsi na tym rynku w 2006 r., a niedługo potem przyszedł kryzys. W międzyczasie pojawiło się kilku innych graczy i ci gracze nie dotrwali do dziś. Jak patrzę na rynek sprzed tych ponad 10 lat, to zostaliśmy tylko my. I jak przyjdzie kolejny kryzys, to rynek znowu powie: sprawdzam. A jeżeli są oferowane bardzo wysokie stopy zwrotu, to wiadomo, że w tych gorszych lokalizacjach rynek to zweryfikuje. Takich projektów było już w Polsce sporo, więc warto na to zwrócić uwagę – to nie jest tak, że każda obietnica i każda stopa zwrotu jest realna.


Czyli mówimy o tym, że obietnice rentowności – stopy zwrotu – mogą być w niektórych lokalizacjach za wysokie. A więc mamy ten haczyk. Ale czy to jest jedyny ewentualny problem, jaki może zaistnieć?

Wiktor Wróbel, Nosalowy Dwór: Myślę, że inną podstawową sprawą, na którą trzeba zwrócić uwagę, jest geneza biznesu, który korzysta z finansowania condo. Ponieważ mówimy o condohotelach, bardzo ważne jest, aby podmioty, które je budują i korzystają z tego modelu finansowania, to były prawdziwe podmioty hotelarskie, żeby model condo nie był traktowany jedynie jako sposób na przyspieszenie sobie komercjalizacji i zwrotu z inwestycji. Osiągnięcie wyższej marży z metra kwadratowego samo w sobie nie jest złe czy nieetyczne, przy założeniu, że uwzględnia się też aspekt operacyjny i funkcjonowanie hotelu już po sprzedaży jednostek mieszkalnych. Jeśli ktoś wywodzi się z hotelarstwa – buduje hotele, posiada hotele, jest hotelarzem z krwi i kości, to nie traktuje tego modelu jedynie jako sposobu finansowania, ale bardziej jako pozyskiwanie partnerów na tę, ale i na następne inwestycje. Jeżeli korzystamy z tego modelu, to musimy myśleć o tym, co będzie w perspektywie 10, 15, 20 lat. I nie możemy patrzeć tylko z perspektywy szybkiej komercjalizacji i marży. Musimy patrzeć na to z perspektywy tego, że to są duże pieniądze, które inwestuje Jan Kowalski i my jesteśmy winni temu Janowi Kowalskiemu należytą staranność, najwyższy standard, jeśli chodzi o prowadzenie hotelu. I to jest nadrzędna rzecz w tym wszystkim. A deklarowane gwarancje wysokich stóp zwrotu z metra są czasami nieadekwatne do możliwości przychodowych hotelu w działaniu operacyjnym. Dlatego należy się zastanowić, czy dana inwestycja będzie się spinać w założonym okresie i czy hotel, leżący u jej podstaw, zdoła wypłacić obiecaną stopę zwrotu.

Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: My prowadzimy hotele od wielu lat, więc wiemy, ile na rynku condohotelowym trzeba się napracować, aby tym inwestorom w długim terminie wypłacać czynsze. To jest wieloletnia inwestycja w nieruchomości i rynek hotelarski.

Dariusz Surynt, Grupa Osada Śnieżka: Myślę, że wszyscy się zgadzamy, że działalność hotelowa, działalność operacyjna jest nadrzędna w tym modelu. Natomiast chciałbym zwrócić uwagę na jedną sprawę, którą się czasami z różnych względów pomija – że stopa zwrotu nie jest wartością bezwzględną. Jeżeli mówimy np., że nie da się wygenerować stopy zwrotu na poziomie 7-8 proc., to zawsze trzeba pamiętać, że ta stopa zwrotu zależy od ceny, za jaką indywidualny inwestor kupił swoją jednostkę mieszkalną. Osada Śnieżka od czterech lat wypłaca regularnie rentę swoim inwestorom, a była to bardzo wysoka stopa zwrotu, bo 10 proc., ale od kwoty 5,5 tys. zł za 1 m kw. Jest to kwota mniejsza niż np. 6 proc. od 10 tys. zł za 1 m kw. W związku z tym trzeba zwrócić uwagę, żeby uwzględniać ten aspekt. Jeżeli ktoś sprzedaje po 17 tys. za metr, to już 5 czy 6 proc. wydaje się wysoką stopą.

Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest: A da się wybudować hotel za 5 tys. zł za metr?

Dariusz Surynt, Grupa Osada Śnieżka: Za 5 tys. zł za metr można wybudować strukturę apartamentową, od której zaczynała Osada Śnieżka. Było to pięć lat temu, a wszyscy wiemy, jak potem, szczególnie w ostatnim roku, dwóch, w górę poszły koszty budowy, wyposażenia i pracy. Można to zrobić w taki sposób, jak my to robimy, bo posiadamy w swojej strukturze pełną organizację, zaczynając od generalnego wykonawstwa, poprzez sprzedaż, a na strukturach operatorskich kończąc. Teraz oczywiście sprzedajemy nasze projekty zdecydowanie drożej. Ale trzeba pamiętać, jeżeli cena metra wynosi w jednej inwestycji 10 tys. zł, a w drugiej 17 tys., to stopy zwrotu muszą być różne, bo przy tych samych firma czy operator nie zdoła wypłacić tej renty. Ale zgadzam się w pełni, że działalność hotelowa, na którą zresztą kładziemy w naszej grupie największy nacisk, jest tutaj istotniejsza. Jeśli natomiast chodzi o finansowanie, to w razie budowy zwykłego hotelu, nie w systemie condo, też należy policzyć, że musi mieć wkład własny, który jest pieniądzem mogącym pracować w tym czasie gdzie indziej, plus do tego musi spłacać kredyty. W związku z tym te różnice między obciążeniami hotelu i condohotelu wbrew pozorom, jak to się dobrze policzy, wcale nie są aż takie duże.

Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: Nie zgodzę się z tym, że koszty realizacji inwestycji condohotelowej są porównywalne z inwestycją hotelową realizowaną konwencjonalnie, dlatego że w wypadku inwestycji konwencjonalnej w koszcie kredytu mamy tylko koszty budowy, a w condohotelowej ten procent jest od wyższej kwoty, bo od kwoty wypłacanej z marżą. Tak więc nie tylko stopa finansowania od klientów jest wyższa, ale wyższa jest kwota bazowa, bo z marżą dewelopera. Konsekwencja jest taka, że z punktu widzenia operatora inwestycji condohotelowej to obciążenie jest zdecydowanie większe i zdecydowanie droższe. Jeszcze chciałbym się odnieść do tych kosztów. My sprzedawaliśmy apartamenty od 6 tys. zł w górę. Mamy 10 obiektów hotelowych, ponad 1,2 tys. pokoi i wiem, ile trzeba się nastarać, żeby zapłacić klientom 6 czy 7 proc. Mogę więc tylko pozazdrościć, że w Łomnicy można wypłacać klientom 10 proc., gdy ja wiem, ile można wypłacać w Kołobrzegu czy Świnoujściu, które są ogromnymi rynkami.

Dariusz Surynt, Osada Śnieżka: Mogę tylko zaprosić do Łomnicy do Osady Śnieżka, żeby pokazać, że można od czterech lat wypłacać regularnie wysoką stopę zwrotu swoim inwestorom. Mamy umowy z klientami na 10 lat i zamierzamy je przedłużać na kolejne 10 lat.

Jeśli finansowanie inwestycji w condo jest droższe niż finansowanie bankowe, to czemu Zdrojowa wciąż to robi?

Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels: To pozwoliło nam się bardzo szybko rozwijać i osiągnąć efekt skali. Teraz dywersyfikujemy naszą działalność, mamy już jeden obiekt finansowany konwencjonalnie i będziemy w ten sposób dalej budowali, bo widzimy, że jeżeli banki są skłonne nam zaufać i dają nam bardzo korzystnie finansowanie, to po co się drogo finansować. Ja bym ostrzegał nabywców przed inwestowaniem w projekty z nadzwyczajną stopą zwrotu. Powinna się wówczas zapalić czerwona lampka – dlaczego inwestor, jeśli może tańszym kosztem i w długim terminie więcej zarobić na hotelu finansowanym konwencjonalnie, to w krótkim terminie obiecuje wysokie stopy zwrotu?

Marvipol będzie sprzedawać najdrożej za metr kwadratowy. Czy nie boicie się przyszłości, gdy rynek, kupujący powiedzą: sprawdzam?

Mariusz Poławski, Marvipol: Jesteśmy klasycznym deweloperem mieszkaniowym, więc nasz biznes jest trochę inny niż panów. Chciałbym w szczególności zwrócić uwagę na lokalizacje inwestycji. Możemy mówić zarówno o lokalizacjach nadmorskich czy górskich, które charakteryzują się różnym okresem, w którym trwa sezon, jak i o tych dużych miastach, które mają klienta biznesowego i obłożenie w praktyce całoroczne. W Warszawie w ub.r. obłożenie w hotelach wynosiło średnio 79 proc., a w niektórych lokalizacjach, jak przy ul. Grzybowskiej na bliskiej Woli, gdzie realizujemy naszą inwestycję Unique Apartments, apartamenty, bo takie głównie analizowaliśmy pod kątem naszego projektu, mają jeszcze wyższe obłożenie. W inwestycji Unique Apartments oferujemy apartamenty jako klasyczne mieszkania, a nie jako lokale usługowe, bo jesteśmy deweloperem mieszkaniowym i kupi [...]

Udostępniono 30% tekstu, dostęp do pełnej treści artykułu tylko dla prenumeratorów.



Dostęp dla prenumeratorów Hotelarza
Użytkownik:
Hasło:
Wszyscy prenumeratorzy miesięcznika w ramach prenumeraty otrzymują login i hasło umożliwiające korzystanie z pełnych zasobów portalu (w tym archiwum).

Prenumerata HOTELARZA to:
  • Pewność, że otrzymasz wszystkie wydania miesięcznika prosto na biurko
  • Dostęp do pełnych zasobów portalu www.e-hotelarz.pl
  • (w tym archiwum dostępne wyłącznie dla prenumeratorów)
  • Specjalne rabaty na szkolenia organizowane w ramach Akademii Hotelarza
  • Rabat uzależniony od długości trwania prenumeraty
  • Wszystkie dodatkowe raporty tylko dla prenumeratorów
Prenumeratę możesz zamówić:
  • Telefonicznie w naszym Biurze Obsługi Klienta pod nr 22 333 88 26
  • Korzystając z formularza zamówienia prenumeraty zamieszczonego TUTAJ
Jeśli jesteś prenumeratorem a nie znasz swoich danych dostępu do artykułów Hotelarza napisz skontaktuj się z nami, bok@pws-promedia.pl



Skomentuj artykuł


Spółka Polskie Wydawnictwa Specjalistyczne ProMedia Sp. z o.o., nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii zamieszczanych przez użytkowników portalu.

Spółka zastrzega sobie prawo do usuwania komentarzy naruszających prawo.

Planuje kolejne markowe hotele

W najnowszym „Hotelarzu” rozmawiamy z Arturem Kozieją, inwestorem hotelarskim który otworzył hotel Metropolo by Golden Tulip w Krakowie, otwiera Lake Hill Resort&Spa w Sosnówce i (...)

Co dalej z Orbisem?

Rok 2018 był kolejnym dobrym rokiem Grupy Orbis, jeśli chodzi o przychody i wyniki hoteli w całym regionie. I dobrych wyników można się było spodziewać (...)

Raport Demand Outlook wraz z najnowszym wydaniem „Hotelarza”

Wszyscy prenumeratorzy „Hotelarza” wraz z najnowszym wydaniem miesięcznika otrzymają także opracowany przez specjalistów z Z-Factor raport „Demand Outlook, Polska&Europa Środkowo-Wschodnia 2018” opisujący rynek spotkań w (...)

Hilton Sponsorem Platynowym konferencji Hotel Investment Trends Poland&CEE 2019

Hilton, wiodąca globalna firma hotelarska z portfolio 15 marek i ponad 5600 nieruchomości z prawie 913 000 pokojami w 103 krajach, została Sponsorem Platynowym organizowanej (...)

Orbis wciąż rośnie, zysk netto za ubiegły rok to 141,9 mln zł

Grupa Orbis podsumowała ubiegł rok. Spółka podtrzymała wzrost kluczowych wskaźników operacyjnych piąty rok z rzędu. Dobre wyniki operacyjne potwierdza także wzrost przychodów o +4,1% w (...)

Bezpłatny newsletter
  2019-02-19 Pokojowa Tartak Brzózki, 96-325 Radziejowice
  2019-02-11 Kosmetolog Gniew
  2019-02-21 kelner Jeleśnia
  2019-02-15 Kierownik zmiany Kucharzy Hotel Aspen
  2019-02-12 KUCHARZ Krubki-Górki
  2019-02-18 Kucharz Kamieniec k/ Kłodzka
  2019-02-19 Pracownik Recepcji Hilton Garden Inn Rzeszów, Al. Kopisto 1, 35-315 Rzeszów
  2019-02-19 Kelner /-ka Tartak Brzózki, 96-325 Radziejowice
  2019-02-15 Recepcja Hotel Aspen
  2019-02-21 Manager Sprzedaży i marketingu Warszawa lub dowolna miejscowość w okolicy - praca z domu
Z Branży








Nasze serwisy


ProMedia www.pws-promedia.pl     Restauracja www.e-restauracja.com

Rynek Turystyczny www.rynekturystyczny.pl     Polski Jubiler www.polskijubiler.pl    

Nowoczesna Stacja Paliw www.e-stacjapaliw.pl
REKLAMA