Grupa Arche zakończyła 2025 r. wzrostem przychodów, ale przy wyraźnie słabszej rentowności niż rok wcześniej. Przychody netto ze sprzedaży i zrównane z nimi wyniosły 905,8 mln zł wobec 743,9 mln zł w 2024 r., co oznacza wzrost o 21,75 proc. Zysk netto spadł jednak do ok. 60,6 mln zł z 96,3 mln zł rok wcześniej. W tym samym czasie grupa zwiększyła skalę działalności hotelowej, sprzedała 619 lokali hotelowych zarządzanych w Systemie Arche i zapowiedziała dalsze przesunięcie strategii w stronę turystyki, MICE oraz projektów rewitalizacyjnych.
W sprawozdaniu zarząd wskazuje, że wynik finansowy grupy został ukształtowany w ok. 60 proc. przez sprzedaż lokali oraz w ok. 40 proc. przez działalność hotelową i gastronomiczną. Jednocześnie w szczegółowej strukturze przychodów same usługi świadczone przez hotele przyniosły 434,4 mln zł, czyli 47,96 proc. przychodów grupy. Przychody ze sprzedaży wybudowanych lokali wyniosły 243,4 mln zł, czyli 26,87 proc. całości. Model Arche pozostaje więc hybrydowy: opiera się zarówno na działalności hotelowej, jak i na sprzedaży lokali hotelowych inwestorom indywidualnym.
Wyższe przychody, słabsza rentowność
Wzrost przychodów nie przełożył się na wzrost zysku. Koszty działalności operacyjnej wzrosły z 601,7 mln zł do 799,5 mln zł, czyli o 32,88 proc. To szybciej niż przychody. Zysk ze sprzedaży spadł ze 142,2 mln zł do 106,2 mln zł, a zysk z działalności operacyjnej z 136,5 mln zł do 102,1 mln zł. Koszty finansowe zwiększyły się z 22,1 mln zł do 27,5 mln zł.
Rentowność netto sprzedaży spadła z 12,94 proc. do 6,66 proc., a rentowność podstawowej działalności operacyjnej z 19,12 proc. do 11,85 proc. Arche tłumaczy to reinwestowaniem środków w rozwój i nowe projekty. Przy tak kapitałochłonnym modelu jest to argument zrozumiały, ale rachunek wyników pokazuje wyraźnie, że grupa zwiększyła skalę, lecz zrobiła to przy niższej efektywności.
Suma bilansowa grupy wzrosła do 1,419 mld zł. Kapitały własne wyniosły 734,4 mln zł i stanowiły 51,74 proc. pasywów. Rok wcześniej ich udział wynosił 62,01 proc. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania wzrosły z 431,1 mln zł do 684,8 mln zł, czyli o 253,8 mln zł. Zobowiązania długoterminowe zwiększyły się o 87,01 proc., a krótkoterminowe o 46,04 proc.
Zadłużenie finansowe netto Grupy Arche na koniec 2025 r. wyniosło 259,2 mln zł, a wskaźnik zadłużenie netto/kapitał własny wzrósł do 0,35 wobec 0,30 rok wcześniej. Saldo kredytów na koniec roku wynosiło 162,46 mln zł, obligacji 148 mln zł, a pożyczek 5 mln zł. Łączna wartość wykorzystanego finansowania wskazanego w tabeli kredytów, obligacji i pożyczek wyniosła 315,5 mln zł. Do wykupu w 2026 r. przypadają obligacje serii K o wartości 20 mln zł, z terminem wykupu w sierpniu.
Grupa finansuje równolegle duży portfel projektów, dlatego koszt pieniądza i dostępność finansowania pozostają jednym z kluczowych ryzyk. Sam zarząd wskazuje w sprawozdaniu, że jednym z wyzwań jest pozyskanie finansowania zewnętrznego na ukończenie planowanych inwestycji, zwłaszcza w Bytomiu i Konstancinie-Jeziornie.
619 lokali hotelowych sprzedanych, 786 w ofercie
W 2025 r. Arche sprzedało łącznie 753 lokale, w tym 134 mieszkalne i 619 lokali hotelowych zarządzanych w Systemie Arche. Na koniec roku w portfelu pozostawało jeszcze 175 lokali mieszkalnych oraz 786 lokali hotelowych dostępnych do sprzedaży.
Największe pule niesprzedanych lokali hotelowych widoczne były m.in. w Pile — 128 lokali, Białymstoku — 163, Tarnowie — 116, Muszynie — 98 oraz Szczecinie — 187. Część projektów była już praktycznie sprzedana: Hotel Kraków miał według sprawozdania 98,06 proc. sprzedaży, Hotel Wrocław Lotnisko II — 99,01 proc., a Żnin II etap, budynki AB — 81,78 proc. Z drugiej strony Hotel Białystok Garnizon miał 24,08 proc. sprzedaży, Hotel Tarnów 31,44 proc., a Hotel Ożarów Mazowiecki 50,30 proc.
System Arche pozostaje jednym z podstawowych mechanizmów finansowania rozwoju grupy. W sprawozdaniu zarząd wprost wskazuje, że sprzedaż apartamentów hotelowych nie podlega przepisom ustawy deweloperskiej, co pozwala na bieżące finansowanie inwestycji z zaliczek wpłacanych przez inwestorów. W przypadku lokali mieszkalnych środki nabywców są w większym stopniu związane rachunkami powierniczymi i etapami realizacji inwestycji.
Według danych podanych przez grupę, w 2025 r. obiekty Arche przyjęły ponad 1,2 mln gości i obsłużyły prawie 5 tys. wydarzeń MICE. Spółka deklaruje, że oznaczało to blisko 20-procentowy wzrost rok do roku. Arche podało także, że inwestorzy w Systemie Arche otrzymali w ubiegłym roku ponad 69 mln zł netto wypłat, a średnia roczna stopa zwrotu sięgnęła blisko 9 proc.
Najwyższe stopy zwrotu, według danych spółki, miały osiągnąć Arche Cukrownia Żnin — 16,34 proc., Arche Hotel Krakowska — 13,23 proc., Arche Hotel Geologiczna — 11,63 proc. oraz Arche Hotel Puławska Residence — 11,26 proc. Obecnie, jak podaje spółka, 17 z 24 obiektów w sieci ma rozproszoną strukturę własności z udziałem inwestorów indywidualnych.
Klaudia Romanowicz, członkini zarządu Arche, zapowiada koncentrację na poprawie efektywności hoteli. — We wszystkich naszych hotelach jeszcze w tym roku chcemy osiągnąć minimalną stopę zwrotu powyżej 7 proc. — wskazuje. Jak dodaje, nowe obiekty zwykle potrzebują ok. dwóch lat, aby „wejść na pełne obroty”.
Portfel hotelowy i inwestycje w toku
Na dzień bilansowy Arche zarządzało 21 obiektami hotelowymi, obiektem Arche Residence Łódź oraz siecią hoteli rozproszonych Arche Siedlisko. W sprawozdaniu podano 4 194 pokoje i 150 ecoboxów, czyli łącznie 4 344 jednostki w działających obiektach. W budowie znajdowało się kolejnych 10 obiektów hotelowych z łącznie 2 230 pokojami.
Wśród hoteli w budowie spółka wymienia m.in. Arche Metalowiec Muszyna, Arche Hotel Kraków, Arche Garnizon Białystok, Arche Hotel Ożarów Mazowiecki, Hotel Wrocław Lotnisko II, Hotel Tarnów, drugi etap hotelu w Żninie, Hotel Szczecin Olejarnia, Królewską Papiernię w Konstancinie-Jeziornie oraz Elektrociepłownię Szombierki w Bytomiu.
W projektach przygotowywanych na dzień bilansowy spółka wskazała łącznie 4 332 pokoje hotelowe i 1 138 mieszkań. Wśród nich znalazły się m.in. Pałac Donnersmarcków w Siemianowicach Śląskich, Fort VI w Poznaniu, Łódzkie Famuły, młyn w Koszalinie, Huta Julia w Szklarskiej Porębie, Fort Szczęśliwice w Warszawie, elektrociepłownia w Zabrzu, rozbudowa projektu w Bytomiu oraz hotel w Sosnowcu.
W aktywach obrotowych dominują zapasy, które na koniec 2025 r. wyniosły 711,9 mln zł. Największą część tej pozycji stanowiła produkcja w toku — 566,8 mln zł. Obejmuje ona m.in. bank ziemi, nakłady poniesione na inwestycje trwające oraz projekty hotelowe i mixed-use w Muszynie, Białymstoku, Krakowie, Bytomiu, Konstancinie-Jeziornie, Krzesku, Wrocławiu, Szczecinie, Siemianowicach Śląskich, Koszalinie, Tarnowie, Żninie, Nałęczowie i Zabrzu.
Wyroby gotowe wyniosły 129,2 mln zł i obejmowały m.in. lokale mieszkalne, domki w Łochowie oraz lokale hotelowe w Lublinie, Pile, Mielnie, Nałęczowie i Wrocławiu. Znaczna część bilansu pozostaje więc związana z projektami w realizacji oraz lokalami czekającymi na sprzedaż. Dla spółki, która rozwija się jednocześnie jako operator, deweloper i emitent obligacji, rotacja tych aktywów pozostaje kluczowa.
Mniej mieszkaniówki, więcej turystyki i MICE
Najważniejszym elementem strategicznym jest deklarowane przesunięcie ciężaru z mieszkaniówki w stronę sektora turystyczno-eventowego. Jak wskazuje Władysław Grochowski, prezes Arche, grupa chce dalej rozwijać hotele, projekty rewitalizacyjne i obiekty historyczne.
— Od lat skutecznie budujemy skalę i polską markę. Naszą przyszłość widzimy w rozwoju zrównoważonej turystyki i przywracaniu do życia kolejnych zabytków. Stąd wypracowane zyski intensywnie inwestujemy w dalszy wzrost, czyli głównie zrównoważoną rewitalizację obiektów historycznych — w tym poprzemysłowych — mówi Władysław Grochowski.
W komunikacie spółka zapowiada ograniczenie aktywności w segmencie mieszkaniowym do rozpoczętych projektów oraz ewentualnych modułów mixed-use. Arche deklaruje, że w perspektywie kolejnych pięciu lat chce dojść do 50 hoteli, 10 tys. pokoi, 12 tys. eventów i ponad 2 mln gości rocznie. W sprawozdaniu zarząd formułuje ten cel ostrożniej: do 2030 r. w Systemie Arche może znaleźć się 50 hoteli.
Spółka zapowiada również kontynuację inwestycji w obiekty zabytkowe i poprzemysłowe. W komunikacie mówi o 24 inwestycjach — 12 w realizacji i 12 w przygotowaniu. Największymi projektami pozostają Elektrociepłownia Szombierki w Bytomiu i Królewska Papiernia w Konstancinie-Jeziornie. W Bytomiu spółka podpisała dwie umowy o dofinansowanie ze środków unijnych. Pierwsza, dotycząca ogólnodostępnej infrastruktury sportowo-rekreacyjnej, opiewa na 46,42 mln zł dofinansowania. Druga, według informacji spółki, obejmuje pozostałe prace budowlane, konstrukcyjne i konserwatorskie z dofinansowaniem 84 mln zł.
(ZS)
Dodaj komentarz