Centralny rejestr pozwoli ustalić, ile mieszkań i apartamentów jest wynajmowanych turystom, ale nie da samorządom możliwości reagowania na nadmierną koncentrację najmu krótkoterminowego – wynika z odpowiedzi na pytania, które „Hotelarz” skierował do samorządów i organizacji branżowych. Unia Metropolii Polskich, Kraków i Sopot traktują rejestr jako potrzebny pierwszy etap. Znacznie ostrzej wypowiada się Stowarzyszenie Gmin Uzdrowiskowych RP, które ostrzega przed utrwaleniem szarej strefy, stratami w budżetach gmin i dalszym wyludnianiem kurortów.
Według informacji przekazanych na początku lipca przez „Rzeczpospolitą” Ministerstwo Sportu i Turystyki chce ograniczyć obecnie procedowany projekt do rozwiązań niezbędnych do wdrożenia unijnego rozporządzenia. Pozostać mają przede wszystkim Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, numery identyfikacyjne umieszczane w ogłoszeniach oraz wymiana danych z platformami rezerwacyjnymi. Z obecnej ścieżki legislacyjnej miałyby natomiast wypaść przepisy dające gminom i wspólnotom mieszkaniowym dalej idący wpływ na prowadzenie najmu na doby.
Byłaby to kolejna zmiana kierunku prac. Jeszcze w czerwcu opisywano autopoprawkę zakładającą wcześniejsze uruchomienie możliwości tworzenia przez gminy stref ograniczających najem krótkoterminowy oraz rozszerzenie uprawnień wspólnot i spółdzielni. Nie miały one wprawdzie otrzymać prawa weta, ale mogłyby występować do władz gminy o wykreślenie z rejestru lokalu działającego niezgodnie z prawem.
„Hotelarz” zapytał przedstawicieli samorządów, branży hotelarskiej i zarządców nieruchomości, czy ograniczenie regulacji do rejestracji i wymiany danych wystarczy do uporządkowania rynku.
Rejestr policzy problem, ale go nie rozwiąże
Unia Metropolii Polskich, zrzeszająca 12 największych polskich miast, ocenia utworzenie centralnego rejestru pozytywnie, ale zastrzega, że nie może on być docelowym modelem regulacji.
– To krok potrzebny i długo oczekiwany przez samorządy, ponieważ po raz pierwszy pozwoli uzyskać wiarygodne dane o rzeczywistej skali zjawiska oraz ograniczyć funkcjonowanie ofert poza jakąkolwiek kontrolą administracyjną – wskazuje Michał Cyrankiewicz-Gortyński, koordynator komisji i zespołów Unii Metropolii Polskich im. Pawła Adamowicza.
UMP zwraca uwagę, że skutki rozwoju najmu krótkoterminowego nie ograniczają się do braku danych o liczbie wynajmowanych lokali. Obejmują również dostępność mieszkań, ceny najmu, bezpieczeństwo, gospodarkę odpadami, koszty obsługi ruchu turystycznego oraz uciążliwości odczuwane przez mieszkańców budynków wielorodzinnych.
– Sam rejestr dostarczy wiedzy o skali i lokalizacji zjawiska, co jest bardzo ważne. Nie daje jednak samorządom narzędzi umożliwiających reagowanie w sytuacjach, gdy koncentracja najmu krótkoterminowego zaczyna negatywnie wpływać na funkcjonowanie konkretnych dzielnic lub osiedli. Innymi słowy, pozwoli lepiej policzyć problem, ale nie rozwiąże go tam, gdzie skutki są najbardziej odczuwalne – ocenia przedstawiciel UMP.
Zdaniem organizacji gminy powinny mieć możliwość wprowadzania proporcjonalnych ograniczeń w historycznych centrach, dzielnicach o dużym natężeniu ruchu turystycznego oraz na obszarach dotkniętych niedoborem mieszkań. UMP oczekuje również, że wraz z przekazaniem samorządom nowych zadań państwo zapewni środki na kontrole, obsługę administracyjną i narzędzia analityczne.
Potrzeba większego wpływu lokalnych społeczności znajduje też poparcie w największych miastach. W sondażu IBRiS dla „Rzeczpospolitej” za możliwością współdecydowania przez wspólnoty i spółdzielnie o najmie krótkoterminowym opowiedziało się 49 proc. mieszkańców miast liczących ponad 250 tys. osób. W skali całego kraju poparcie wyniosło 29 proc., przy 37,5 proc. przeciwników i jednej trzeciej niezdecydowanych.
Podobnie sytuację ocenia Kraków. W stanowisku przekazanym przez Wydział ds. Turystyki urząd miasta wskazuje, że centralny wykaz poprawi przejrzystość rynku i ułatwi identyfikację podmiotów prowadzących najem, ale pozostanie przede wszystkim instrumentem ewidencyjnym.
– Sam rejestr nie daje gminom nowych instrumentów prawnych do ograniczania negatywnych skutków nadmiernej koncentracji najmu krótkoterminowego. Nie zastąpi narzędzi regulacyjnych, które pozwalałyby samorządom reagować na lokalne problemy – podkreśla krakowski magistrat.
Miasto opowiada się docelowo za przyznaniem gminom kompetencji do wprowadzania lokalnych rozwiązań, wzorem części miast europejskich. Decyzje miałyby być oparte na danych i uwzględniać zarówno funkcję turystyczną, jak i ochronę rynku mieszkaniowego oraz prawa stałych mieszkańców.
Gminy uzdrowiskowe: to tylko „baza diagnostyczna”
Najbardziej krytycznie zapowiadane ograniczenie projektu ocenia Stowarzyszenie Gmin Uzdrowiskowych RP. Według organizacji pozostawienie wyłącznie rejestru, numerów identyfikacyjnych i wymiany danych oznacza kolejne odsunięcie w czasie problemów, z którymi od lat mierzą się kurorty i miejscowości turystyczne.
– Choć samo wdrożenie unijnych ram jest krokiem w dobrą stronę, pozbawienie samorządów zapowiadanych wcześniej narzędzi lokalnego kształtowania tego rynku spotyka się z dużym rozczarowaniem włodarzy gmin uzdrowiskowych. Możliwe będzie lepsze rozpoznanie i policzenie skali zjawiska, ale nie rozwiąże to istniejącego problemu – wskazuje SGU RP.
Stowarzyszenie ocenia, że rejestr nie zlikwiduje sam z siebie działalności prowadzonej bez właściwego opodatkowania, nie ograniczy presji turystycznej ani nie rozwiąże problemu wykorzystywania lokali mieszkalnych do świadczenia usług noclegowych.
– Niestety sam rejestr doprowadzi jedynie do pozorów legalności, bo stworzy zjawisko pozornego ułatwienia egzekucji. Bez uprawnień do fizycznego ograniczania czy strefowania działalności gminy uzdrowiskowe pozostaną biernymi obserwatorami zalewu apartamentów, bez wpływu na ich lokalizację czy zagęszczenie – czytamy w stanowisku.
Według organizacji skutki obecnego modelu ponoszą również samorządy. Gminy tracą wpływy z opłat uzdrowiskowych i miejscowych oraz podatku od nieruchomości, a jednocześnie finansują zwiększone koszty gospodarki odpadami, zużycia wody i eksploatacji lokalnej infrastruktury.
Problem ma także wymiar mieszkaniowy. SGU RP wskazuje, że zastępowanie mieszkań apartamentami przeznaczonymi na pobyty turystyczne zmniejsza podaż lokali dostępnych dla stałych mieszkańców i przyspiesza wyludnianie miejscowości turystycznych.
– Nie ma wątpliwości, że sam centralny rejestr to zaledwie „baza diagnostyczna”. Dla gmin uzdrowiskowych zatrzymanie się na tym etapie i rezygnacja z narzędzi władczych oznacza „zabetonowanie” szarej strefy, depopulację miejscowości uzdrowiskowych i utrwalenie obecnego chaosu przestrzennego i ekonomicznego na kolejne lata – podsumowuje Stowarzyszenie.
Sopot chce kontroli na poziomie gmin
Bardziej ostrożnie do projektu podchodzi Sopot. Prezydentka miasta Magdalena Czarzyńska-Jachim uznaje zapowiadane rozwiązania za ważny pierwszy krok, który może poprawić egzekwowanie istniejących przepisów.
– Powiązanie obowiązku rejestracji obiektu z możliwością publikowania ofert na platformach rezerwacyjnych jest znaczącą zmianą, która może się przyczynić do ograniczenia szarej strefy, poprawy egzekwowania obowiązujących przepisów, a w konsekwencji także zwiększenia wpływów z opłaty uzdrowiskowej czy podatku od nieruchomości – wskazuje prezydentka Sopotu.
Miasto popiera także możliwość zawieszania i wykreślania obiektów z ewidencji oraz nakładania sankcji za działalność bez wpisu. Zastrzega jednak, że regulacje powinny obejmować również bezpieczeństwo lokali i precyzyjnie określać wymagania przeciwpożarowe dla mieszkań udostępnianych turystom.
– Naszym celem nie jest likwidacja najmu krótkoterminowego. Zależy nam na jego „ucywilizowaniu”, zapewnieniu równych zasad konkurencji oraz zwiększeniu odpowiedzialności właścicieli i zarządców za prowadzoną działalność – podkreśla Magdalena Czarzyńska-Jachim.
Sopot proponuje rozważenie, czy kompetencje do nakładania kar nie powinny zostać powierzone gminom lub powiatom zamiast marszałkom województw. Zdaniem prezydentki samorządy muszą dysponować narzędziami pozwalającymi ograniczać negatywny wpływ najmu na mieszkańców i lokalny rynek mieszkaniowy.
– Jednym z najbardziej widocznych skutków nieuregulowanego najmu krótkoterminowego jest wyludnianie się miast, a zwłaszcza ich centrów. Przemyślane regulacje mogłyby pomóc przywrócić część zasobów mieszkaniowych na rynek najmu długoterminowego i zahamować ten proces – ocenia.
Zarządcy: mieszkańcy zostają bez ochrony
Za pozostawieniem wspólnotom mieszkaniowym realnego wpływu na prowadzenie najmu opowiada się Piotr Boczkowski, zarządca nieruchomości Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, sądowy zarządca przymusowy i kurator spadków.
– Nagłe i całkowite wycofanie się z możliwości ograniczania najmu krótkoterminowego przy wdrożeniu przepisów unijnych, gdy ostatnio zapowiadano wprowadzenie zgody wspólnoty mieszkaniowej, to zła informacja dla zarządców i samych mieszkańców – uważa.
Według przedstawionych przez niego szacunków w około 500 tys. wspólnot mieszka ponad 10 mln osób, a liczba lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy może sięgać 100 tys. Potencjalne uciążliwości związane z takim wynajmem mogą dotyczyć nawet 2 mln mieszkańców.
– Jako zarządcy praktycznie codziennie spotykamy się ze skargami na gości, za których wynajmujący nie biorą odpowiedzialności, a nam brakuje instrumentów do egzekwowania porządku – mówi Boczkowski.
Jego zdaniem wykorzystywanie lokali mieszkalnych do świadczenia usług zbliżonych do hotelowych powinno podlegać kontroli wspólnoty. Przypomina, że zgoda wspólnoty jest wymagana m.in. w przypadku sprzedaży alkoholu w lokalu, dlatego podobny mechanizm mógłby zostać zastosowany wobec najmu krótkoterminowego.
– Dlaczego kilkadziesiąt tysięcy właścicieli takich mieszkań może prowadzić działalność poza kontrolą? Lokale te służą przecież do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a wykorzystanie hotelowe wypycha najem długoterminowy i powoduje wzrost czynszów – wskazuje.
Boczkowski krytycznie ocenia również dotychczasową aktywność organizacji branży hotelarskiej.
– Nie rozumiem, dlaczego organizacje hotelarskie nie zajmują jasnego stanowiska w tej sprawie i nie walczą o branżę. W interesie hotelarzy, którzy dbają o porządek i bezpieczeństwo swoich gości, są równe warunki konkurencji – podkreśla.
IGHP komentuje wcześniejszy wariant projektu
Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego zachowuje ostrożność wobec informacji o zmianie kierunku prac. Prezes IGHP Ireneusz Węgłowski zwrócił uwagę, że w dostępnych oficjalnych materiałach MSiT i Rządowego Centrum Legislacji nie opublikowano dokumentu potwierdzającego wycofanie się z szerszej regulacji.
W komentarzu przesłanym „Hotelarzowi” Węgłowski odniósł się do wcześniej opisanych propozycji autopoprawki: przyspieszenia o rok przepisów pozwalających gminom wyznaczać strefy wolne od najmu krótkoterminowego oraz przyznania wspólnotom i spółdzielniom prawa występowania o wykreślenie z CWTON lokalu działającego niezgodnie z prawem.
Oba rozwiązania ocenił jako nieszkodzące branży hotelarskiej i zmierzające do zbliżenia warunków funkcjonowania mieszkań wynajmowanych turystom do zasad obowiązujących profesjonalne obiekty noclegowe.
– Skrócenie vacatio legis może być postrzegane przez branżę jako przyspieszenie wprowadzenia w życie narzędzi, którymi gminy będą mogły wpływać na podaż miejsc noclegowych na swoim obszarze – wskazuje prezes IGHP.
Rozszerzenie kompetencji wspólnot i spółdzielni, zdaniem Węgłowskiego, zmierza natomiast do „wyrównania” warunków działania najmu krótkoterminowego i obiektów hotelarskich, które muszą funkcjonować zgodnie z prawem pod groźbą sankcji.
Komentarz IGHP dotyczy więc rozwiązań przedstawianych przed pojawieniem się późniejszych informacji o możliwym okrojeniu projektu. Nie rozstrzyga, jak Izba oceniłaby wariant ograniczony wyłącznie do rejestru i wymiany danych.
Pierwszy etap czy kolejna stracona szansa?
W odpowiedziach samorządów powtarza się jeden wniosek: centralny rejestr jest potrzebny, ale nie może zastąpić regulacji pozwalających reagować na lokalne skutki najmu krótkoterminowego.
Różnice dotyczą przede wszystkim oceny, czy ograniczenie ustawy do wymogów unijnych jest rozsądnym etapowaniem prac, czy kolejnym odsunięciem zasadniczych decyzji. UMP, Kraków i Sopot chcą najpierw pozyskać wiarygodne dane, ale jednocześnie oczekują późniejszego przyznania gminom kompetencji regulacyjnych. Gminy uzdrowiskowe uważają, że zatrzymanie się na rejestrze utrwali problemy, które są już dobrze rozpoznane.
Rejestr może więc ujawnić skalę działalności prowadzonej w mieszkaniach i apartamentach, ułatwić identyfikację ofert oraz egzekwowanie części obowiązków. Nie da jednak samorządom prawa do ograniczania koncentracji najmu ani reagowania na jego skutki w konkretnych dzielnicach i miejscowościach turystycznych.
Państwo może więc wkrótce wiedzieć, kto i gdzie wynajmuje lokale turystom. Nadal nie wiadomo jednak, co samorządy będą mogły z tą wiedzą zrobić.
Dodaj komentarz