Granica 6 lokali. Nowe prawo może trwale zmienić rynek najmu krótkoterminowego   ANALIZY I RAPORTY

Ministerstwo Sportu i Turystyki rozpoczęło konsultacje społeczne projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (UC135). Projekt po raz pierwszy wprost obejmuje najem krótkoterminowy reżimem hotelarskim, wprowadza twarde limity dla świadczenia usług w budynkach mieszkalnych, otwiera drogę do kontroli na wniosek mieszkańców oraz przewiduje wykreślanie obiektów z ewidencji i kary administracyjne do 50 tys. zł.

Najbardziej istotną zmianą projektu jest dodanie art. 35 ust. 2a, który wprowadza limity dla świadczenia usług hotelarskich w budynkach mieszkalnych. Przepis przewiduje uproszczone uznanie spełnienia wymogów przeciwpożarowych wyłącznie wtedy, gdy:

• usługi hotelarskie są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych w danym budynku,
• łączna liczba miejsc noclegowych nie przekracza 30,
• lokale znajdują się na kondygnacjach nadziemnych do wysokości maksymalnie 25 metrów nad poziomem terenu,
• budynek, strefa pożarowa i drogi ewakuacyjne spełniają wymagania wynikające z przepisów przeciwpożarowych.

Projektodawca wprost wskazuje, że celem jest odejście od automatycznego stosowania „hotelowych” wymogów przeciwpożarowych wobec drobnej, rozproszonej skali najmu krótkoterminowego, przy jednoczesnym odcięciu większych struktur działających w budynkach mieszkalnych.

Wejście w życie tego przepisu przewidziano dopiero na 1 stycznia 2031 r., co oznacza kilkuletni okres dostosowawczy.

Co to oznacza w praktyce?

Po przekroczeniu ustawowych progów operator traci ochronę uproszczonego reżimu i musi spełnić pełne wymagania techniczne i przeciwpożarowe właściwe dla obiektów hotelarskich lub zamieszkania zbiorowego. Dotyczy to w praktyce wszystkich większych inwestycji realizowanych w formule najmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych, czyli projektów obejmujących więcej niż kilka lokali – a więc zdecydowanej większości inwestycji w centrach dużych miast, gdzie najem krótkoterminowy funkcjonuje w skali kilkunastu lub kilkudziesięciu mieszkań.

W realiach takiej zabudowy spełnienie „hotelowych” wymogów przeciwpożarowych bez zmiany sposobu użytkowania jest zazwyczaj niemożliwe albo ekonomicznie nieuzasadnione. Co więcej, w wielu lokalizacjach formalne przekształcenie w obiekt hotelarski lub usługowy w ogóle nie wchodzi w grę – z uwagi na zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które dopuszczają wyłącznie funkcję mieszkaniową. W takich przypadkach próg 6 lokali działa nie jako bodziec do przekształcenia, lecz jako twardy regulator skali: powyżej niego działalność w formule najmu krótkoterminowego staje się prawnie lub planistycznie niewykonalna.

Rejestracja bez względu na formę prowadzenia

Nowelizacja zmienia definicję przedsiębiorcy w sposób, który usuwa jedną z kluczowych luk systemowych. Obowiązek wpisu do ewidencji ma dotyczyć wszystkich podmiotów faktycznie świadczących usługi hotelarskie, także osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców.

W praktyce oznacza to objęcie reżimem ustawy całego rynku najmu krótkoterminowego – również tej części, która dotąd funkcjonowała poza formalnym obiegiem administracyjnym.

Centralny wykaz i numer identyfikacyjny

Projekt wprowadza podstawę prawną do utworzenia Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) dla tzw. innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Każdy obiekt ma otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny nadawany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Wpis do wykazu będzie warunkiem legalnego świadczenia usług i punktem odniesienia dla dalszych instrumentów nadzorczych – w tym obowiązków nakładanych na platformy pośredniczące w najmie krótkoterminowym w związku z wdrażaniem unijnego rozporządzenia STR.

Regulamin jako narzędzie egzekucji

Każdy obiekt – zarówno hotelowy, jak i „inny” – będzie zobowiązany do posiadania regulaminu porządkowego wywieszonego w widocznym miejscu. Regulamin musi zawierać m.in. dane osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku naruszeń, zasady ciszy nocnej, definicję doby hotelowej oraz numer identyfikacyjny obiektu.

To przepis, który wprost odpowiada na konflikty społeczne wokół najmu krótkoterminowego i przenosi ciężar odpowiedzialności z anonimowego operatora na konkretny, identyfikowalny podmiot.

Kontrole na wniosek mieszkańców

Nowelizacja znacząco zmienia tryb wszczynania kontroli. Kontrola obiektu najmu krótkoterminowego będzie mogła zostać przeprowadzona na wniosek mieszkańców, wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni, a nie wyłącznie z inicjatywy organu.

Odmowa poddania się kontroli skutkować będzie zawieszeniem wpisu do ewidencji, a stwierdzenie niespełniania wymogów – wykreśleniem obiektu i zakazem dalszego świadczenia usług.

Wykreślenie z ewidencji i roczna karencja

Projekt przenosi do ustawy katalog sankcji dotychczas funkcjonujących w rozporządzeniu, realizując w ten sposób wyrok NSA z 2023 r. Organy ewidencyjne zyskają możliwość wykreślenia obiektu z rejestru w przypadku powtarzających się naruszeń bezpieczeństwa lub porządku publicznego.

Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po upływie 12 miesięcy, a w tym czasie obowiązywać będzie zakaz świadczenia usług hotelarskich.

Kary finansowe i walka z „pseudo-hotelami”

Nowelizacja wprowadza administracyjne kary pieniężne do 50 tys. zł za używanie nazw lub oznaczeń wprowadzających klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu. Jednocześnie wprost zakazuje wpisu do ewidencji obiektu pod nazwą sugerującą hotel lub określoną kategorię bez spełnienia odpowiednich wymogów.

Gminy z realnym instrumentem planistycznym

Projekt przyznaje radom gmin kompetencję do wyznaczania stref, w których nie będzie można świadczyć usług hotelarskich w innych obiektach niż hotele – z uwagi na porządek i bezpieczeństwo publiczne.

Rewolucja, która zmieni rynek

Choć projekt jest przez resort określany jako ewolucyjny, w praktyce ustawia nową architekturę rynku najmu krótkoterminowego. Mała, rozproszona skala zostanie zalegalizowana i uproszczona. Większe projekty w budynkach mieszkalnych – zwłaszcza w centrach miast – trafiają na barierę techniczną, planistyczną i kosztową, która w wielu lokalizacjach czyni ich dalsze funkcjonowanie niemożliwym.