Polski rynek hotelowy wchodzi w 2026 r. w relatywnie dobrej kondycji popytowej, ale pod rosnącą presją kosztową, kadrową i regulacyjną. Po okresie odbudowy po pandemii głównym problemem branży nie jest dziś popyt, lecz utrzymanie rentowności oraz zdolność do dalszego rozwoju w warunkach wysokiej bazy kosztowej i niepewnego otoczenia prawnego. O wyniku 2026 zdecydują dwie rzeczy: czy uda się utrzymać marżę przy rosnących kosztach oraz jak rynek przejdzie przez pakiet regulacji, który może przestawić zarówno konkurencję z najmem krótkoterminowym, jak i finansowanie inwestycji w modelu condo.
Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego popyt na usługi noclegowe utrzymuje się na wysokim poziomie. W I półroczu 2025 r. z turystycznych obiektów noclegowych skorzystało 18,9 mln turystów, co oznacza wzrost o 11,6% rok do roku. W samych obiektach hotelowych w I kwartale 2025 r. liczba gości wzrosła z 5,95 mln do 6,57 mln, w tym cudzoziemców z 1,29 mln do 1,37 mln. Dane te potwierdzają dalsze odbicie rynku po pandemii oraz rosnącą rolę popytu zagranicznego, zwłaszcza w największych miastach i kluczowych destynacjach turystycznych.
Skala sektora i jego znaczenie dla gospodarki były jednym z głównych tematów konferencji „Turystyka przyszłości – badania, gospodarka, prawo”, która w grudniu 2025 r. odbyła się w Senacie RP. Przedstawione tam dane wskazywały, że wartość PKB generowanego przez turystykę sięgnęła w 2024 r. 173 mld zł, a udział sektora – po pandemicznym spadku – ponownie zbliża się do 5% PKB, z prognozą dalszego wzrostu. Jednocześnie zapowiedziano zmiany regulacyjne dotyczące najmu krótkoterminowego oraz systemu opłat turystycznych, które w kolejnych latach mogą istotnie wpłynąć na warunki funkcjonowania rynku noclegowego.
Stabilny popyt i rosnąca skala rynku nie oznaczają jednak automatycznej poprawy wyników finansowych hoteli. Wzrost przychodów w coraz większym stopniu neutralizowany jest przez koszty operacyjne, presję płacową oraz niepewność regulacyjną, które wchodzą w 2026 r. jako kluczowe czynniki ryzyka dla rentowności i dalszych inwestycji.
Presja kosztowa i rentowność
Największym wyzwaniem ekonomicznym pozostaje trwały wzrost kosztów operacyjnych. Inflacja z lat 2022–2024 podniosła wydatki na energię, żywność, usługi zewnętrzne, ubezpieczenia i serwis techniczny. Choć przychody rosły – polski RevPAR w 2023 r. był o ok. 18% wyższy niż w 2019 r. – znaczna część tego wzrostu została skonsumowana przez koszty.
Dodatkowym obciążeniem pozostaje drogi kapitał. Skok stóp procentowych w latach 2022–2023 zwiększył koszty obsługi zadłużenia i ograniczył dostęp do kredytów inwestycyjnych. Wiele nowych projektów zostało odłożonych w czasie, podobnie jak modernizacje lub zakres tych prac został istotnie ograniczony. Oczekiwane na lata 2026–2027 łagodzenie polityki monetarnej może stopniowo poprawiać dostępność finansowania, jednak proces ten będzie selektywny i skoncentrowany na projektach o stabilnym cash flow.
Rynek pracy
Drugim kluczowym obszarem presji są kadry. Hotelarstwo mierzy się z chronicznym niedoborem pracowników, szczególnie na stanowiskach liniowych. Problem ma charakter strukturalny i nie został rozwiązany mimo znaczących podwyżek płac.
Płaca minimalna wzrosła z 2250 zł brutto w 2019 r. do 4806 zł w 2026 r., a przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej z ok. 4600 zł do ok. 8700 zł brutto. Mimo to hotele nadal zgłaszają trudności rekrutacyjne. Barierą pozostaje charakter pracy: system zmianowy, praca w weekendy i święta oraz wysoka rotacja.
Zmienia się także struktura migracyjna pracowników. Część osób z Ukrainy, które przez lata wspierały branżę, przenosi się do Europy Zachodniej. W ich miejsce coraz częściej zatrudniani są pracownicy z Azji, m.in. z Filipin i Nepalu. Poprawia to dostępność siły roboczej, ale wiąże się z wyższymi kosztami oraz skomplikowanymi procedurami legalizacyjnymi. Dla mniejszych hoteli jest to często bariera organizacyjna i finansowa trudna do pokonania.
Geopolityka i struktura popytu
Czynniki geopolityczne nadal wpływają na rynek w sposób zróżnicowany regionalnie. Wojna w Ukrainie oraz napięcia na wschodniej granicy negatywnie oddziaływały na część regionów wschodnich, jednak największe rynki miejskie – Warszawa i Kraków – wykazały wysoką odporność. Już w 2023 r. ruch lotniczy i liczba turystów zagranicznych przekroczyły tam poziomy z 2019 r.
Zmienia się struktura przyjazdów. Co oczywiste, ubyło gości z Rosji i Białorusi, natomiast rośnie udział turystów z krajów arabskich oraz Azji Wschodniej. Prognozy zakładają mający nastąpić w tym roku powrót ruchu z Chin do poziomów sprzed pandemii, co może przełożyć się na wzrost przyjazdów również w kolejnych latach. Dla hoteli oznacza to konieczność dostosowania oferty, kompetencji językowych i standardów obsługi do nowych rynków źródłowych.
Demografia, turystyka przyjazdowa i bodźce dla popytu krajowego
W tle bieżących wyzwań kosztowych i regulacyjnych rośnie problem bardziej strukturalny: demografia. Polska się kurczy i starzeje, a to w perspektywie kilku–kilkunastu lat ogranicza naturalną bazę popytu krajowego, przy jednoczesnym wzroście podaży noclegowej – szczególnie w segmencie resortowym. To jeden z powodów, dla których coraz większe znaczenie ma turystyka przyjazdowa i aktywne „dowożenie” nowych rynków źródłowych, a nie tylko zarządzanie popytem, który „przychodzi sam”.
Jednocześnie coraz wyraźniej widać napięcie między rozwojem krajowej bazy a dynamiką wyjazdów zagranicznych. Touroperatorzy wyjazdowi od lat raportują bardzo dobre wyniki, a strumień wydatków turystycznych Polaków w dużej części zasila inne rynki. Dla branży hotelowej i dla finansów publicznych kluczowe są mechanizmy, które większą część tego popytu utrzymają w kraju – bo wydatki realizowane w Polsce zostają w obiegu gospodarczym, wzmacniając m.in. wpływy podatkowe i zatrudnienie w regionach.
W tym kontekście wraca temat narzędzi popytowych w rodzaju bonów turystycznych. Niezależnie od dyskusji o konstrukcji i efektywności, idea jest prosta: jeśli rynek ma utrzymać tempo rozwoju bazy przy mniej sprzyjających trendach demograficznych, potrzebuje albo mocniejszej turystyki przyjazdowej, albo systemowych bodźców, które skłonią Polaków do częstszych i dłuższych pobytów w kraju.
Regulacje: najem krótkoterminowy i rynek condo
Rok 2026 może przynieść istotne zmiany regulacyjne, które wpłyną nie tylko na konkurencję między hotelami a najmem krótkoterminowym, lecz także na model finansowania inwestycji hotelowych. Kluczowe znaczenie ma zapowiadana nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich, mająca uregulować rynek najmu dobowego poprzez centralny rejestr obiektów noclegowych, obowiązek rejestracji oraz większe uprawnienia kontrolne dla samorządów. Według zapowiedzi rządowych regulacje obejmą ok. 100 tys. lokali, choć planowane są dopiero na 2029 rok.
Równolegle, znacznie szybciej, zapowiadane są jednak zmiany w przepisach o własności lokali, które mogłyby uniemożliwić wydzielanie samodzielnych lokali w budynkach hotelowych, a tym samym zakładanie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych. W praktyce oznaczałoby to zablokowanie klasycznego modelu condo, który w ostatnich latach – zwłaszcza po pandemii – stał się jednym z głównych źródeł kapitału dla nowych inwestycji hotelowych i aparthotelowych, szczególnie w miejscowościach wypoczynkowych.
Część przedstawicieli rynku zwracaj uwagę, że zmiana ta nie dotyczyłaby wyłącznie konstrukcji własnościowej, lecz miałaby bezpośredni wpływ na tempo rozwoju infrastruktury noclegowej. Jednym z najaktywniejszych krytyków proponowanych rozwiązań jest Grupa Arche, rozwijająca hotele w oparciu o autorski model condo oparty na wspólnym wyniku operacyjnym. Według stanowiska spółki ograniczenie samodzielności lokali uderzyłoby zarówno w drobnych inwestorów, jak i w zdolność branży do realizacji nowych projektów w warunkach drogiego i ograniczonego finansowania bankowego.
Model condo – mimo ujawnionych w ostatnich latach ryzyk i przypadków problematycznych projektów – był jednym z nielicznych mechanizmów, które podtrzymywały aktywność inwestycyjną rynku w miejscowościach turystycznych. Jego gwałtowne ograniczenie może stworzyć lukę kapitałową, której w krótkim okresie nie wypełnią ani banki, ani inwestorzy instytucjonalni. Dodatkowe ryzyko dotyczy projektów już realizowanych lub będących w zaawansowanej fazie przygotowania – brak jasno określonych przepisów przejściowych rodzi niepewność prawną i finansową. W efekcie regulacje, które z założenia mają porządkować rynek, mogą jednocześnie wyhamować nową podaż hotelową, zwłaszcza w segmencie resortowym, który w ostatnich latach był jednym z głównych motorów wzrostu bazy noclegowej.
Warto też zwrócić uwagę na drugi, pozabranżowy wymiar regulacji najmu krótkoterminowego. Jeżeli nowe zasady realnie ograniczą skalę jego działalności, część lokali może wrócić na rynek najmu długoterminowego. To miałoby znaczenie nie tylko dla polityki mieszkaniowej, ale także dla hoteli w miejscowościach z napiętym rynkiem mieszkaniowym.
W takich lokalizacjach jak Sopot czy Zakopane ograniczona dostępność mieszkań w akceptowalnych cenach jest jednym z praktycznych hamulców zatrudniania pracowników sezonowych i stałych. Zwiększenie podaży najmu długoterminowego mogłoby więc pośrednio zmniejszyć presję płacową i koszty zakwaterowania personelu, a w efekcie poprawić wykonalność operacyjną części modeli biznesowych – szczególnie w segmencie resortowym.
Inwestycje i finansowanie
Rynek inwestycji hotelowych stopniowo się ożywia, choć skala transakcji pozostaje ograniczona. Z danych GUS wynika, że 2024 r. w Polsce funkcjonowały 2583 skategoryzowane hotele, oferujące ok. 321 tys. miejsc noclegowych (+1,8% r/r). Dane z I półrocza 2025 r. nie wskazują na istotne przyspieszenie wzrostu podaży – rynek pozostaje w fazie umiarkowanej ekspansji, skoncentrowanej na wybranych rynkach miejskich i kurortach.
Pipeline nowych inwestycji koncentruje się głównie w największych miastach oraz w segmencie resortowych obiektów premium i wellness. Istotną rolę odgrywa również sektor publiczny – Polski Holding Hotelowy planuje inwestycje rzędu 1,2 mld zł do 2030 r., głównie na modernizacje istniejących obiektów.
Wraz ze wzrostem podaży rośnie jednak ryzyko lokalnych przegrzań i nadpodaży. W części miejscowości turystycznych relatywnie tanie działki oraz łatwiejszy dostęp do finansowania poza bankami doprowadziły do dużej koncentracji nowych projektów. W takich lokalizacjach jak Szklarska Poręba problemem przestaje być samo „czy się coś otwiera”, a staje się pytanie, skąd wziąć ruch poza weekendem i szczytem sezonu – oraz czy infrastruktura miejscowości (transport, parkowanie, usługi komunalne) jest przygotowana na nową skalę obciążenia. Przy braku planu na wydłużenie sezonu i dywersyfikację popytu, część obiektów może wejść w okres presji cenowej, która nie wynika z koniunktury, tylko z lokalnej struktury podaży.
Technologia i ESG
Cyfryzacja oraz wymagania ESG coraz silniej wpływają na decyzje operacyjne i inwestycyjne hoteli. Technologie wspierają sprzedaż bezpośrednią, revenue management i optymalizację kosztów energii, ale wymagają nakładów i zwiększają ryzyka związane z cyberbezpieczeństwem.
Równolegle rośnie znaczenie efektywności energetycznej i raportowania ESG. Po kryzysie energetycznym wiele hoteli zrealizowało podstawowe modernizacje, jednak przed branżą stoi wyzwanie dostosowania starszych obiektów do nowych norm unijnych. ESG staje się czynnikiem wpływającym na dostęp do finansowania oraz współpracę z klientami korporacyjnymi.
Perspektywa
Rok 2026 nie zapowiada się jako okres spadku popytu, lecz jako czas weryfikacji modeli biznesowych. Hotele, które nie opanują kosztów, nie uporządkują sprzedaży i nie rozwiążą problemów kadrowych, mogą funkcjonować przy wysokim obłożeniu, ale niskiej rentowności. Dodatkowym czynnikiem ryzyka pozostaje niepewność regulacyjna, która może wpłynąć na tempo nowych inwestycji. W dłuższym horyzoncie coraz większe znaczenie będą miały także czynniki demograficzne i zdolność rynku do pozyskiwania popytu przyjazdowego oraz utrzymywania większej części popytu krajowego w Polsce.
Dodaj komentarz