Jak pisaliśmy wczoraj, rząd przyjął projekt regulacji najmu krótkoterminowego, pozostawiając w nim centralny rejestr, numery identyfikacyjne ofert i kary do 50 tys. zł, ale usuwając możliwość wyznaczania przez gminy stref ograniczających najem. Jeszcze w raporcie z konsultacji Ministerstwo Sportu i Turystyki broniło tego mechanizmu jako elastycznego i zgodnego z prawem. Kilka miesięcy później wykreśliło go z projektu. Takiego rozwiązania domagało się Airbnb, branża najmu mówi o sukcesie, a większość zasadniczych postulatów organizacji hotelarskich nie została uwzględniona.
Przyjęty przez Radę Ministrów projekt zakłada objęcie najmu krótkoterminowego przepisami o usługach hotelarskich oraz uruchomienie centralnego wykazu, połączonego z wymianą danych z platformami. Mieszkańcy i wspólnoty będą mogli wnioskować o kontrolę lokalu, ale nie otrzymają prawa do decydowania o prowadzeniu takiej działalności w budynku. Z projektu usunięto również możliwość wyznaczania przez gminy stref ograniczających najem. To okoliczności wykreślenia stref budzą dziś najwięcej pytań.
Resort wcześniej bronił stref
W raporcie z konsultacji MSiT konsekwentnie odrzucało zarzuty wobec stref. Przeciwnicy tego rozwiązania wskazywali, że może ono naruszać swobodę działalności gospodarczej i prawo własności, prowadzić do niejednolitego stosowania przepisów oraz pozostawiać gminom zbyt dużą swobodę w ustalaniu zakresu ograniczeń.
Ministerstwo odpowiadało, że strefy zostały pomyślane jako elastyczny instrument pozwalający radom gmin reagować na lokalne skutki najmu krótkoterminowego. Resort podkreślał, że skala problemu jest różna w poszczególnych miejscowościach, dlatego samorządy powinny mieć odpowiednio szerokie możliwości dostosowania ograniczeń do miejscowych warunków.
MSiT odrzucało również argument, że rozwiązanie byłoby pozbawione kontroli prawnej. Uchwały rad gmin miały podlegać zaskarżeniu do wojewódzkich sądów administracyjnych, które mogłyby stwierdzić ich nieważność w całości lub w części.
W odpowiedzi na postulaty wprowadzenia bardziej szczegółowych kryteriów resort twierdził, że dalsze uszczegóławianie przepisów pozbawiłoby strefy ich funkcjonalności. Na etapie konsultacji resort stał więc na stanowisku, że gminy potrzebują narzędzia pozwalającego ograniczać najem tam, gdzie jego skutki są szczególnie dotkliwe.
Co zmieniło się przed posiedzeniem rządu?
Po przyjęciu projektu wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś tłumaczył, że strefy nie zostały uznane za konieczny element pierwszego etapu regulacji. Resort chce najpierw uruchomić rejestr, ograniczyć działalność prowadzoną poza ewidencją, poprawić bezpieczeństwo i umożliwić samorządom kontrolowanie lokali.
Raś argumentował również, że utworzenie strefy mogłoby prowadzić do przenoszenia najmu na sąsiednie obszary. Przypomniał, że dalej idące kompetencje samorządów znalazły się w odrębnym projekcie poselskim Polski 2050, którym może zająć się Sejm.
Inaczej przebieg ostatniego etapu prac przedstawia Jan Szyszko, wiceminister funduszy i polityki regionalnej z Polski 2050. Według jego relacji ugrupowanie przez cały proces rządowy zgłaszało te same postulaty, tj. większy wpływ wspólnot mieszkaniowych oraz szybsze wejście przepisów w życie.
Po wcześniejszym zdjęciu projektu z porządku obrad rządu miało dojść do negocjacji z Ministerstwem Sportu i Turystyki. Jak twierdzi Szyszko, rozmowy były konstruktywne i doprowadziły do kompromisu dotyczącego wcześniejszego wejścia regulacji oraz kompetencji samorządów.
– Rozmowy – zerwane. Ustawa – okrojona, w ekspresowym tempie i nowej wersji ląduje na Radzie Ministrów – napisał po przyjęciu projektu. Wiceminister ocenił również, że ostatecznie tylnymi drzwiami wprowadzono interes lobby kosztem interesu ludzi.
Wyjaśnienia przedstawione po posiedzeniu rządu nie odpowiadają jednak na pytanie, dlaczego rozwiązanie, którego MSiT broniło podczas konsultacji, kilka miesięcy później zostało całkowicie usunięte. Raportu z konsultacji nie uzupełniono o analizę wskazującą, że wcześniejsze argumenty resortu straciły aktualność. Nie przedstawiono również publicznie porównania skutków pozostawienia i wykreślenia stref.
Rząd ma prawo zmieniać projekt po zakończeniu konsultacji, a stanowiska zgłaszane przez uczestników procesu nie są dla niego wiążące. Problemem pozostaje jednak czytelność procesu, uwagi kwestionujące możliwość tworzenia stref zostały formalnie uznane za niezasadne, po czym ich najdalej idący postulat znalazł się w projekcie przyjętym przez rząd.
Airbnb wprost postulowało usunięcie stref
W uwagach do projektu Airbnb Germany domagało się wykreślenia przepisów pozwalających radom gmin tworzyć strefy. Firma argumentowała, że rozwiązanie narusza swobodę przedsiębiorczości i prawo własności oraz może być niezgodne z zasadami prawa unijnego.
Airbnb postulowało również usunięcie przepisów wykraczających poza unijne rozporządzenie dotyczące rejestracji i wymiany danych o najmie krótkoterminowym, złagodzenie części sankcji, uproszczenie zasad rejestracji i zapewnienie platformom dłuższego okresu na wdrożenie nowych obowiązków.
Nie wszystkie postulaty platformy zostały przyjęte. W projekcie pozostały obowiązkowy wpis do rejestru, numery identyfikacyjne, wymiana danych, kontrole i administracyjne kary pieniężne. W sprawie kompetencji gmin wynik prac jest jednak zgodny ze stanowiskiem Airbnb, przepis pozwalający tworzyć strefy został wykreślony.
Branża najmu mówi o „naszej ustawie”
Dyskusję podsycił wpis Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego opublikowany przed posiedzeniem Rady Ministrów. PSWK poinformowało, że rząd zajmie się projektem „naszej” ustawy, i z satysfakcją wskazało na usunięcie zapisów dotyczących limitów przeciwpożarowych oraz stref wolnych od najmu krótkoterminowego.
W konsultacjach Stowarzyszenie nie domagało się jednak całkowitego wykreślenia stref. Proponowało zabezpieczenie praw właścicieli i operatorów już działających na danym obszarze. Wprowadzenie strefy miałoby oznaczać zakaz wpisywania do rejestru kolejnych lokali, ale nie obejmować obiektów wcześniej zarejestrowanych. PSWK określało ten model jako „betonowanie rynku”.
Organizacja postulowała również złagodzenie przepisów przeciwpożarowych. Sprzeciwiała się m.in. rozwiązaniu uzależniającemu wymagania od liczby mieszkań wynajmowanych na doby w jednym budynku. Chciała zastąpienia go odrębnym katalogiem wyposażenia, obejmującym czujniki dymu i tlenku węgla, gaśnice, koce gaśnicze oraz instrukcje ewakuacyjne.
Z informacji przedstawionych po posiedzeniu rządu wynika, że budynki mieszkalne, w których działają lokale na doby, nie będą automatycznie traktowane jak obiekty zamieszkania zbiorowego. Szczegółowy zakres obowiązków przeciwpożarowych ma zostać określony w przepisach wykonawczych.
Po końcowej zmianie projektu PSWK uznało więc rezygnację ze stref i dotychczasowych limitów przeciwpożarowych za korzystny dla siebie rezultat.
Zasadnicze postulaty IGHP poza projektem
Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego przedstawiła w konsultacjach 13 grup uwag. Popierała objęcie najmu krótkoterminowego definicją usług hotelarskich. Ten ogólny kierunek znalazł się w projekcie przyjętym przez rząd. Większość szczegółowych propozycji Izby nie została jednak uwzględniona.
IGHP postulowała wprowadzenie osobnej definicji najmu krótkoterminowego jako usługi hotelarskiej świadczonej w lokalu mieszkalnym. Chodziło o wyraźne oddzielenie mieszkań wynajmowanych na doby od nieskategoryzowanych aparthoteli i obiektów condo działających w budynkach usługowych. MSiT uznało, że tworzenie odrębnej definicji nie jest potrzebne.
Izba chciała też takiego skonstruowania przepisów, aby ograniczenia dotyczące mieszkań nie obejmowały nieskategoryzowanych obiektów działających poza zasobem mieszkaniowym. Resort nie przyjął tej propozycji, a następnie wykreślił cały mechanizm.
IGHP postulowała również szersze uregulowanie relacji hoteli z platformami rezerwacyjnymi. Proponowała zakaz narzucania hotelom parytetu cenowego, obowiązek bezpłatnego przekazywania obiektom danych kontaktowych klientów pozyskanych przez platformy oraz możliwość kierowania do tych gości własnych ofert.
Izba chciała ponadto obowiązkowego udziału przedstawicieli branży hotelarskiej w zespołach dokonujących kategoryzacji obiektów oraz doprecyzowania zasad wykreślania lokali z centralnego wykazu. Poza ogólnym objęciem najmu krótkoterminowego przepisami o usługach hotelarskich zasadnicze postulaty IGHP nie znalazły się w projekcie.
Polskie Hotele Niezależne chciały dopracowania stref
Fundacja Polskie Hotele Niezależne również opowiadała się za pozostawieniem możliwości lokalnego ograniczania najmu. Proponowała jednak, aby strefy obejmowały lokale mieszkalne, a nie budynki niemieszkalne przeznaczone w całości na zakwaterowanie.
Fundacja argumentowała, że w takich obiektach nie występuje konflikt między turystami a stałymi mieszkańcami, a ich działalność nie zmniejsza podaży mieszkań. Obiekty funkcjonujące w budynkach usługowych podlegają też innym wymaganiom przeciwpożarowym niż lokale mieszkalne.
MSiT nie uwzględniło tej propozycji. Zamiast zawęzić zakres stref, resort ostatecznie usunął je z projektu. PHN proponowały również umożliwienie wspólnotom i spółdzielniom podwyższania opłat właścicielom mieszkań wynajmowanych na doby. Uzasadniały to większą intensywnością korzystania przez rotujących gości z wind, klatek schodowych i innych części wspólnych.
Fundacja postulowała ponadto zwiększenie z 50 do 100 tys. zł kar za bezprawne używanie oznaczeń hotelowych oraz podwojenie sankcji dla platform naruszających ustawowe obowiązki. Chciała również umożliwienia udostępniania regulaminu w formie elektronicznej, np. przez kod QR.
Większość merytorycznych propozycji Fundacji nie została przyjęta. Resort uwzględnił natomiast uwagę dotyczącą przesunięcia terminu przekazywania danych do centralnego wykazu.
Samorządy dostały dane, ale nie możliwość ograniczania najmu
„Hotelarz” opisywał wcześniej stanowiska Unii Metropolii Polskich, Krakowa, Sopotu oraz Stowarzyszenia Gmin Uzdrowiskowych RP. Wszystkie te podmioty uznawały centralny wykaz za potrzebny, ale niewystarczający jako docelowy model regulacji.
UMP wskazywała, że rejestr pozwoli ustalić skalę i lokalizację zjawiska, ale nie umożliwi reagowania, gdy koncentracja lokali zacznie wpływać na dostępność mieszkań i funkcjonowanie poszczególnych dzielnic.
Kraków oceniał, że wykaz będzie przede wszystkim instrumentem ewidencyjnym i informacyjnym. Sopot opowiadał się za przekazaniem samorządom narzędzi pozwalających ograniczać negatywne skutki najmu, a Stowarzyszenie Gmin Uzdrowiskowych RP ostrzegało, że bez kompetencji regulacyjnych gminy pozostaną biernymi obserwatorami dalszego rozwoju apartamentów turystycznych.
Przeciwko przyjęciu projektu bez stref opowiedziała się minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, która zgłosiła formalne zdanie odrębne. Jej zdaniem ustawa nie daje samorządom możliwości reagowania na nadmierną koncentrację najmu ani mieszkańcom wystarczającego wpływu na sposób wykorzystywania lokali w ich budynkach.
W dużych miastach 49 proc. za wpływem wspólnot
W ogólnopolskim badaniu IBRiS przeprowadzonym dla „Rzeczpospolitej” za przyznaniem wspólnotom i spółdzielniom wpływu na przeznaczanie mieszkań pod najem krótkoterminowy opowiedziało się 29 proc. ankietowanych. Przeciwnych było 37,5 proc., a jedna trzecia nie miała zdania. Wyniki wyglądały jednak inaczej w miastach najbardziej dotkniętych zjawiskiem. W ośrodkach liczących ponad 250 tys. mieszkańców za wpływem lokalnej społeczności opowiedziało się 49 proc. badanych. W średnich miastach poparcie wyniosło 43 proc., podczas gdy na wsiach i w małych miejscowościach było znacznie niższe. To właśnie w dużych miastach, historycznych centrach i kurortach najem krótkoterminowy koncentruje się najmocniej i najczęściej prowadzi do konfliktów z mieszkańcami.
„Hotelarz” ponownie pyta IGHP
Po przyjęciu projektu przez Radę Ministrów „Hotelarz” ponownie zwrócił się do prezesa IGHP Ireneusza Węgłowskiego o stanowisko.
Zapytaliśmy, jak Izba ocenia wykreślenie stref oraz czy centralny rejestr, kontrole i kary wystarczą do poprawy warunków konkurencji pomiędzy hotelami a mieszkaniami oferowanymi turystom. Po otrzymaniu odpowiedzi uzupełnimy materiał.
Projekt trafi teraz do parlamentu, który może przywrócić strefy lub wprowadzić inne narzędzia pozwalające samorządom reagować na nadmierną koncentrację najmu. Nadal nie wiadomo jednak, dlaczego MSiT najpierw odrzuciło argumenty przeciwników stref, a następnie przyjęło ich najdalej idący postulat.
Dodaj komentarz