Prawda o rynku

Z jednej strony hotele notują już lepsze wyniki niż przed pandemią, a prognozy na kolejne lata również są optymistyczne. Z drugiej – inwestorzy nie rozpoczynają budów nowych hoteli na rynkach miejskich z powodu braku finansowania bankowego, chociaż wielu jest tym zainteresowanych. Ale trwa boom inwestycyjny w regionach turystycznych, tylko że niemal w całości finansowany w modelu condo, co niesie ze sobą różne zagrożenia. O tym, jak oceniają obecną sytuację w polskim hotelarstwie, rozmawiali podczas konferencji Hotel Investment Trends Poland & CEE, która odbyła się 25 maja w hotelu Renaissance Airport Warszawa, w panelu moderowanym przez Rafała Szubstarskiego doradcy hotelarscy, inwestorzy i operatorzy:

Dorota Malinowska - partner w agencji Pro Value,
Rafał Abramczyk - CEO agencji hotelAG,
Wojciech Popis - wiceprezes zarządu VHM Hotel Management,
Paweł Ryszkiewicz - prezes zarządu spółki Belmonte,
Jacek Tokarski - CEO & założyciel agencji HIDA.
Przemysław Wieczorek - prezes zarządu Puro Hotel Development

Jak wygląda ta prawda o rynku, bo wydaje się, że jest dość skomplikowana. Wprawdzie wyniki hoteli na większości rynków są już lepsze niż przed pandemią, przynajmniej jeśli chodzi o średnią cenę, a w efekcie i RevPAR, ale z obłożeniem jest jeszcze różnie. Pandemia w różny sposób wpłynęła na hotele i na segmentację gości. Więcej było polskiego gościa turystycznego, ale nadal brak zagranicznego gościa konferencyjnego. Trwa wojna w Ukrainie, co powoduje, że Polska jest postrzegana jako kraj przyfrontowy, co z jednej strony przekłada się na lepsze wyniki hoteli w Warszawie czy na Podkarpaciu, ale negatywnie na większe grupy turystyczne z dalszej zagranicy czy międzynarodowe kongresy wędrujące po świecie. Od ubiegłego roku do tego wszystkiego doszła sytuacja gospodarcza z dwucyfrową inflacją, w I kwartale zanotowano pierwszy od początku pandemii spadek PKB rok do roku (również w drugim, co oznacza już techniczną recesję), spowodowany przede wszystkim ograniczeniem konsumpcji, co może mieć swoje przełożenie na popyt w hotelach. A do tego w ostatnich latach już po wybuchu pandemii weszło na rynek wiele nowych projektów, których proces inwestycyjny rozpoczął się jeszcze w okresie rozgrzanej koniunktury końca ubiegłej dekady, i wchodzą kolejne. Teraz jednak inwestycje uległy znacznemu zahamowaniu na rynkach miejskich, choćby z powodu braku finansowania bankowego, jednak widzimy boom na rynkach resortowych, ale finansowany w modelu condo, co też może rodzić swoje ryzyka i niebezpieczeństwa. Dlatego też o tym wszystkim chciałem porozmawiać, żeby dowiedzieć się, jaka jest prawda o obecnym rynku hotelarskim – jest na nim dobrze czy źle, warto dziś budować hotel czy lepiej się z tym wstrzymać, a może w ogóle zrezygnować? Zacznijmy od doradców hotelowych, którzy analizują dogłębnie rynek i wszystkie segmenty, ale też żyją właśnie z doradzania inwestorom, którzy chcą budować hotele, a więc z tego, że inwestują w nowe obiekty. Czy wobec tego w pewnym momencie doradca nie staje przed konfliktem wewnętrznym: doradzać rozpoczęcie inwestycji, bo z tego w dużym stopniu żyjecie, czy odradzać? I traktując rynek doradców jako soczewkę branży – jak w ogóle wyglądały te ostatnie trzy lata z waszej perspektywy, bo wydawałoby się, że po wybuchu pandemii, gdy wszystkie inwestycje i plany zostały zamrożone, to biznes doradczy stracił wszelkie źródła przychodów. Rok 2021 też wyglądał nie najlepiej, bo nadal były to czasy niepewności, ale już w 2022 r., gdy zaczęło być widoczne wyraźne ożywienie, to i dla doradców był o wiele lepszy. Tak to wygląda?

Dorota Malinowska, Pro Value: Ja mam trochę inne doświadczenia z tych ostatnich trzech trudnych lat, bo zarówno pierwszy rok pandemiczny, jak i 2021 to były całkiem dobre lata dla nas jako dla doradców w firmie Pro Value. To wynikało z tego, że jeszcze kilka projektów siłą rozpędu było kontynuowanych. W takim bardzo trudnym okresie, bo w maju 2020 r., udało nam się zamknąć ostatnie finansowanie, z czego bardzo się cieszyliśmy, bo czuliśmy, że potem już długo może się to nie wydarzyć. Pojawiły się też dodatkowe zlecenia wycen w związku z licznymi restrukturyzacjami, bo banki musiały restrukturyzować kredyty, których udzieliły projektom hotelowym, żeby nagle te wszystkie hotele nie znalazły się w „defaulcie”, dlatego oczekiwały operatu szacunkowego, który pokaże aktualną wartość hotelu.

Mieliśmy więc zlecenia, ale to też wiązało się z innym wyzwaniem dla nas, bo hotele wyceniamy oczywiście w podejściu dochodowym na podstawie prognoz, a prognozowanie w pierwszej połowie roku 2020, zresztą w ciągu całego roku, oraz w 2021 było wyzwaniem, szczególnie w obliczu nakładanych na hotele lockdownów. Kolejnym wyzwaniem było to, jaką stopę dyskontową zastosować w tym czasie, kiedy nie ma transakcji i kiedy niewiele na rynku się dzieje. To były wyzwania, z którymi trzeba było się zmierzyć. Czyli te pierwsze dwa lata były jeszcze dla nas całkiem niezłe, natomiast zdecydowany spadek pełnych analiz opłacalności, biznesplanów obserwujemy od połowy ubiegłego roku, a już w tym roku widać ewidentny spadek prac związanych z analizą nowych projektów, co łączymy bezpośrednio z problemami z pozyskaniem finansowania czy też z wysokimi kosztami tego finansowania.

A jak to wygląda w hotelAG?

Rafał Abramczyk, hotelAG: Jeśli chodzi o doradztwo, to jest jedna z części naszej działalności. My generalnie zajmujemy się prowadzeniem całego procesu inwestycyjnego, budowaniem nowych hoteli, wyszukiwaniem lokalizacji, łączeniem inwestora niehotelowego z inwestycją hotelową. Jak wynikałoby z prezentacji STR, Polska jest na piątym miejscu pod względem pipeline’u. Ale gdzie jest ten pipeline? Od strony operacyjnej rzeczywiście jest bardzo dobrze na większości rynków, przynajmniej od strony przychodowej, bo gdy nałożymy część kosztową, to już nie jest tak kolorowo. Natomiast patrząc na inwestycje, to np. w Warszawie poza budową Puro Hotelu w Śródmieściu, Campanile na Żeraniu i niedawno ogłoszonym początkiem inwestycji Moxy na Woli nic się nie dzieje. W stolicy dobrze rozwijającego się gospodarczo kraju w środku Europy, ze świetnymi wynikami hoteli. Wydaje mi się, że ten pipeline to tylko ogłoszenia, że ktoś wybuduje hotel, ale na razie te projekty stoją na półce.

Patrząc na pipeline, musimy wziąć kilka rzeczy pod rozwagę. Dzisiaj to nie jest pytanie, za ile mi bank pożyczy, tylko czy mi w ogóle pożyczy. A jak wiemy, ten hamulec ręczny we wszystkich bankach, które wcześniej systemowo finansowały hotele, jest zaciągnięty. Nie ma dzisiaj możliwości, że pójdę z dobrze przygotowanym projektem i przekonam, że warto udzielić mi kredytu. Inna sprawa, czy w ogóle przy takim koszcie finansowania inwestycja hotelowa się opłaca. A jak wygląda nasza praca? Od trzech lat jak jazda figurowa na lodzie. To, o czym mówiłem, że się tym zajmujemy, zostało z chwilą wybuchu covidu zamrożone. Wprawdzie w pierwszej połowie 2021 r., kiedy rynek zaczął się trochę odbudowywać, nastąpił napływ zapytań w takiej ilości, że zaczynaliśmy już myśleć: no, rynek inwestycji hotelowych rzeczywiście teraz ruszy z kopyta. Tylko że nic się z tego nie dopięło. Mieliśmy dużo roboty przeliczeniowej, a potem każdy stwierdzał: nie, nie, ja chciałem tylko zobaczyć, jak to będzie wyglądało. Więc tu nastąpiła pauza, wpadały trochę mniejsze rzeczy. Początek roku 2022 to było „kopiuj-wklej” tego, co działo się rok wcześniej – też bardzo dużo zapytań dotyczących odmrażania projektów. I znowu było to samo: nie, nie, ja chciałem tylko zobaczyć, jak to wygląda. Takich strategicznych projektów od początku na zasadzie: znajdźcie mi lokalizację, znajdźmy finansowanie, wybudujmy – nie ma.

Czym tłumaczyć to, że na początku kolejnych lat jest duże zainteresowanie inwestycjami, a potem nie przeradza się to w żaden nowy projekt?

Rafał Abramczyk: Mamy zaprzyjaźnionego prawnika transakcyjnego, który powiedział mi dokładnie to samo: „zatrudniłem oddzielną osobę do kwotowania transakcji, które będą, i zastanawiałem się, czy ta osoba coś źle robi, bo nic z tego nie spłynęło”. Widać więc, że początek roku to jest takie sprawdzenie, czy ruszać z nowym hotelem, ile będzie kosztowało jego wybudowanie, a potem nic się z tego nie dopina, co jest być może efektem obawy nadchodzącej recesji, pomijając już kwestię uzyskania finansowania.

Jacek Tokarski wszedł ze swoją nową firmą doradczą na rynek akurat w momencie, kiedy na tym rynku zaczęło być trudniej.

Jacek Tokarski, HIDA: Rzeczywiście, zacząłem w styczniu 2022 r., tuż po covidzie, a w lutym wybuchła wojna w Ukrainie. I w wielu biznesach zatrzymała się jakakolwiek decyzyjność, również w wielu urzędach. Brak tej decyzyjności to jest coś, co nam dzisiaj komplikuje inwestycje hotelowe, mimo nawet chęci ich realizacji. Ja akurat najczęściej pracuję przy dewelopmentach, przy budowaniu hoteli, i widzę, że brak decyzyjności w urzędach dzisiaj często paraliżuje te procesy, później dochodzi decyzyjność co do finansowania. Problemy są też inne. Przede wszystkim nie mamy w Polsce „starych” pieniędzy, te pieniądze dopiero dojrzewają, bardzo powoli. Wszystkie pieniądze są „młode”, więc potrzebują szybkiego wzrostu i to jest tak naprawdę jeden z problemów rynku inwestycji. Postrzeganie przez rynki ze „starymi” pieniędzmi też jest umiarkowane, bo problemem jest wyjście z inwestycji, ponieważ jeśli ten exit jest oczekiwany na poziomie kilkunastu procent, to rozdźwięk kilku do nawet 10 proc. na yieldach, jaki jest dzisiaj między krajami zachodnimi a Polską, jest w tej chwili przepaścią. I rozmowy z zachodnimi inwestorami dzisiaj wyglądają tak: „Jaką macie inflację? Aha”.

Miejmy nadzieję, że to jest przejściowe. Ale Zachód dostrzega też nasz wzrost gospodarczy, dostrzega popyt w hotelarstwie, więc czynników pozytywnych też jest dużo, tyle że potrzebujemy stabilizacji, żeby wejść na wyższy poziom. Natomiast te pieniądze dojrzewają i dzisiaj pojawiają się projekty deweloperów, który już urośli i np. widzą, że chcą się dywersyfikować, że hotele są ciekawe, że jeśli mają np. park biurowy, to bardzo dobrze by się tam wpisał hotel. Rozważają w ogóle projekty wielofunkcyjne czy rewitalizacje całych kwartałów miast, gdzie dobrze jest mieć też np. food hall, SPA, może mieszkaniówkę, może biura. To jest nowa fala tych dojrzewających pieniędzy, już z myśleniem nie w perspektywie dwóch-trzech lat, żeby zbudować i sprzedać, ale z myśleniem w perspektywie kolejnych pokoleń. I to jest pozytywne, bo przybliża nas do myślenia w kategoriach dojrzałych rynków, a więc też przybliżamy się do tego exitu na normalnych parametrach, co ułatwia też wtedy zdobycie finansowania.

Czym się różni praca doradcy dzisiaj i w 2019 r.? Czy tylko tym, że jest jej mniej? Bo to też jest pytanie o to, czym się różni prowadzenie inwestycji hotelowej dzisiaj i przed pandemią?

Dorota Malinowska, Pro Value: Na szczęście mamy co robić, ale zdecydowanie zmieniła się struktura tej pracy. Wyceny

Udostępniono 30% tekstu, dostęp do pełnej treści artykułu tylko dla prenumeratorów.