Nowe regulacje: przyszłość rynku condo i najmu krótkoterminowego w świetle zmian prawnych

Polski rynek nieruchomości inwestycyjnych stoi przed kluczowymi rozwiązaniami legislacyjnymi. Trwają prace nad nowelizacjami dwóch ustaw – o własności lokali, która ma m.in. opisać kwestię wydzielania samodzielności lokali, co jest kluczowe dla segmentu condo, oraz o usługach hotelarskich, która ma m.in. opisać zasady świadczenia najmu krótkoterminowego. Dla inwestorów, deweloperów i operatorów może to oznaczać konieczność głębokiej rewizji dotychczasowych modeli biznesowych. Nowe przepisy, w tym możliwość określania przez rady gmin strefy wyłączonych z najmu krótkoterminowego, oraz wprowadzenie limitu sześciu lokali dla najmu w budynkach mieszkalnych, stawiają przed rynkiem nowe wyzwania. Panel „Nowe regulacje: przyszłość rynku condo i najmu w świetle zmian prawnych” podczas Forum HIT – Hotel Investment Trends Poland & CEE w Focus Hotel Premium Warszawa 18 maja, który moderował

Igor Sokołowski, Polsat News, konfrontował perspektywy ustawodawcy, samorządów, hotelarzy i inwestorów. W dyskusji, podczas której z każdej z tych perspektyw uczestnicy analizowali praktyczne skutki regulacji, jak mogą zmienić sposób planowania i realizowania inwestycji condo- i aparthotelowych oraz projektów związanych z najmem krótkoterminowym, a także jak dostosować planowane inwestycje do nowego otoczenia prawnego, udział wzięli:

Daria Gosek-Popiołek, posłanka Nowej Lewicy, obecnie kandydatka tej partii w wyborach na prezydenta Krakowa,

Dominik Borek, dyrektor departamentu turystyki w Ministerstwie Sportu i Turystyki,

Władysław Grochowski, właściciel i prezes grupy Arche,

Bartosz Kijewski, radny Świeradowa-Zdroju, prezes Stowarzyszenia na Rzecz Zrównoważonego Rozwoju Gór Izerskich Flims,

Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotel.

Debata porządkowała dwa równoległe, ale zupełnie różne procesy regulacyjne. Pierwszy z nich dotyczy zasad wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, czyli m.in. w hotelach, aparthotelach i obiektach pokrewnych. Tutaj stawką jest przyszłość modeli inwestycyjnych opartych na sprzedaży lokali indywidualnym nabywcom. Drugi obszar dotyczy samego najmu krótkoterminowego: powstania rejestru, nadawania numerów identyfikacyjnych w ofertach, raportowania danych przez platformy rezerwacyjne, walki z szarą strefą oraz zakresu wpływu gmin, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych na ten rynek.

Igor Sokołowski: Przyznam się państwu, że czekałem na tę rozmowę i jednocześnie trochę się jej boję. Dlaczego? Dlatego, że za każdym razem, kiedy zaczynamy mówić o stanowieniu prawa, to mam kłopot, ponieważ proces stanowienia prawa w Polsce i jakość stanowionego prawa jest nie najlepsza. I to jest fakt, nie opinia. Wszystkie badania pokazują, że mamy z tym kłopot. A dzisiaj mamy rozmawiać o dwóch ustawach przygotowanych przez dwa ministerstwa: rozwoju i technologii oraz sportu i turystyki, dotyczących najmu krótkoterminowy oraz kwestii aparthoteli, tego, jak powinny wyglądać i w jaki sposób powinny się zmienić przepisy tak, aby nie zrobić krzywdy inwestorom, ale aby było to uporządkowane w cywilizowany sposób, bo niektórzy twierdzą, że jest inaczej.

Nie chciałbym stawiać takiej opozycji deweloper kontra lokalna społeczność, bo nie do końca o to w tym wszystkim chodzi, niemniej jednak pytań, które rodzą się w związku z tymi dwiema ustawami, jest sporo. Państwo są hotelarzami, są inwestorami, ale są także mieszkańcami swoich miejscowości, są członkami wspólnot mieszkaniowych, więc gdzieś jest ten interes wspólny. Pytanie, ile takich punktów wspólnych razem znajdziemy. Zacznijmy od pytania do pani poseł: dlaczego w ogóle coś zmieniać? Co wam się nie podoba?

Daria Gosek-Popiołek: Ja jeszcze bym dodała do tej listy, którą pan wymienił, prawo dotyczące opłaty turystycznej, bo to wszystko razem tworzy nam taką próbę uporządkowania kwestii związanych z turystyką w kontekście rozwoju gmin, w kontekście lokalnej społeczności, w kontekście zysków i strat oraz budowy bardziej zrównoważonego modelu, ponieważ istniejący model po prostu się już nie sprawdza. Być może on był dobry 20-30 lat temu, kiedy turystyka w Polsce dopiero się rozwijała, kiedy wypracowywane były różne modele, gdy ten rynek nie był jeszcze aż tak bardzo sprofesjonalizowany, gdy turystyka w Polsce nie była jeszcze turystyką masową i gdy na przykład takiego Krakowa nie odwiedzało prawie 6 milionów turystów, jak było w zeszłym roku.

Ale co to znaczy, że coś się nie sprawdza. Jeżeli zapyta pani właściciela takiego mieszkania na wynajem, to on pewnie będzie zadowolony, bo 20 lat temu przyjechały dwie osoby, a w tym roku przyjechało do niego 120 osób, więc kto tak mówi, że się sprawdza?

D.G-K: Nie sprawdza się dla sąsiadów, którzy muszą żyć z lokalami wynajmowanymi w trybie najmu krótkoterminowego. Nie sprawdza się dla centrów miast, które się wyludniają. Nie sprawdza się chociażby w kwestii adaptacji starych budynków do nowych funkcji z poszanowaniem ich tkanki zabytkowej. Nie sprawdza się w kontekście konkurencji między hotelarzami a tymi, którzy wynajmują mieszkania w ramach najmu krótkoterminowego. Nie sprawdza się w kontekście gmin, które mają bardzo małe kompetencje, jeżeli chodzi o kształtowanie tego, jak rozwija się najem krótkoterminowy, jaki ma wpływ na zwiększanie się cen mieszkań, jaki ma wpływ na lokalne biznesy, które stają się za mało atrakcyjne dla turystów, ale są niezbędne mieszkańcom.

Daria Gosek-Popiołek: Istniejący model już się nie sprawdza. Być może on był dobry 20-30 lat temu, kiedy turystyka w Polsce dopiero się rozwijała, gdy nie była jeszcze turystyką masową i gdy na przykład Krakowa nie odwiedzało prawie 6 milionów turystów, jak było to w zeszłym roku

Dobrze, to mamy całą listę, za chwilę ją skonfrontujemy z głosami hotelarzy. Ale zanim to zrobimy, to weźmy taki przykład: za dwa dni jadę do Łodzi, szukałem tam noclegu na dwie noce, otworzyłem popularną wyszukiwarkę noclegową i mam tam do wyboru wynajem krótkoterminowy oraz hotel. Wynajem krótkoterminowy w centrum Łodzi w znakomitym miejscu ze świetnymi ocenami w bardzo dobrym standardzie jest dwa razy tańszy niż niezły hotel w Łodzi. Więc do tej całej listy ja dokładam swój interes jako klienta i mnie się to opłaca. Pani poseł powiedziała, że wynajem krótkoterminowy to jest konkurencja dla hotelarzy, ja mówię, że dzięki temu jest taniej. Jakie jest podejście hotelarzy do tej kwestii?

Jan Wróblewski: W pewnym sensie to jest konkurencja, ale to też jest inny segment rynku. Jeżeli ktoś oczekuje, że będzie miał przygotowane śniadanie, będzie posprzątane, będzie miał basen i całą tę infrastrukturę, to nie skorzysta z najmu krótkoterminowego mieszkania, bo tam tego nie ma i dlatego ta cena może być niższa, bo jednak jest to cena za inną usługę.

Ale pan wie, że znajdzie takie lokalizacje, w której posprzątają panu codziennie i śniadanie pan też dostanie, więc to nie jest tak, że tam, gdzie jest śniadanie, to jest hotel, a tam, gdzie śniadania nie ma, to jest wynajem krótkoterminowy.

J.W.: Dlatego my jako branża hotelarska nie jesteśmy przeciwni najmowi krótkoterminowemu, tylko jesteśmy za tym, żeby był uregulowany, żeby warunki były takie same dla wszystkich. Teraz często jest tak, że jeżeli ktoś nie jest zarejestrowany, to nie płaci podatku i to jest już nieuczciwa konkurencja. Po drugie, pojawiają się konflikty społeczne z mieszkańcami. My w hotelu musimy dbać o to, żeby był utrzymany porządek, spokój, żeby nie było konfliktu z sąsiednimi budynkami. I to samo jest oczekiwane od sąsiadów, którzy wynajmują mieszkania w najmie krótkoterminowym. Zgadzam się z panią poseł, że czasy wolnej amerykanki się skończyły. Nie chodzi tylko o to, żeby mieć najwyższy wzrost gospodarczy, najwyższe PKB, ale też o to, żeby wszystkim się dobrze mieszkało. I chodzi tu zarówno o mieszkańców, jak i inwestorów, żeby nie było tych konfliktów, bo potem to wszystko tworzy złą atmosferę i powoduje, że gorzej się żyje i gorzej wypoczywa. Ja jako przedstawiciel branży hotelarskiej, a w pewnym sensie także deweloperskiej, jestem za tym, żeby ten rynek ucywilizować, nawet swoim własnym kosztem, żeby nie rozwijał się bez żadnych regulacji, bo w długiej perspektywie to będzie dla branży lepsze. Po prostu będziemy osiągali dzięki temu lepsze wyniki, ponieważ Polska będzie lepszym krajem dla turystyki. Mówię i o miastach, i o kurortach, które nie mogą być przeurbanizowane, bo przecież przyjeżdżamy do kurortów po to, żeby skorzystać z natury i przyrody; żeby odpocząć, a nie do zabetonowanego miasta. I ja jestem gotowy się samoograniczyć i rozwijać mniej ekstensywnie w imię tego, żeby to lepiej funkcjonowało.

To ja po dziennikarsku będę się nie zgadzał z każdym z państwa. Też bym chciał, żeby nam wszystkim się lepiej wypoczywało, żeby ludzie byli szczęśliwi i żeby był pokój na świecie. Ale to chyba samo się reguluje, bo gdyby gdzieś było niefajnie, to ludzie bym tam nie przyjechali.

J.W.: Mogę podać takie porównanie: Włochy – mamy dwa wybrzeża, jedno po stronie Adriatyku, który jest bardzo zurbanizowane, i drugie po zachodniej stronie półwyspu. I w tej przeurbanizowanej części ceny są dużo niższe, jest mniej popularna i mniej atrakcyjna, bo ludzie w większości, gdy przyjeżdżają w celach turystycznych to chcą po prostu odpocząć bez tego overtourismu. I to jest po prostu obiektywne, że taka turystyka jest lepsza.

Ja byłem ostatnio na Wybrzeżu Amalfitiańskim w tej zachodnio-południowej części półwyspu, ponieważ nie lubię, jak jest tłum, zwiedzałem Positano, miasto koszmar, gorzej już chyba być nie może, i gdybyśmy założyli, że to się nikomu nie podoba, to by tam nikogo nie było, a ciągle był tłum i nie dało się przejść.

J.W.: Może Positano nie jest najlepszym przykładem, ale tam jest bardzo dużo mniejszych, urokliwych miejscowości i w tych miejscowościach jest mniejsza urbanizacja, hotele osiągają lepsze wyniki, nie ma tych wszystkich konfliktów i myślę, że to jest lepsze miejsce do odpoczywania dla turystów i do życia dla mieszkańców.

Panie Władysławie, rzeczywiście trzeba pisać nowe prawo i coś zmienić w tym najmie krótkoterminowym?

Władysław Grochowski: Ja ogólnie jestem przeciwko wszelkim regulacjom