Wrocław, Kraków, Trójmiasto – różne scenariusze odbudowy rynków miejskich po pandemii

Różne rynki w różnym tempie wychodziły, wychodzą lub nie mogą wyjść z zapaści po pandemii. Dlaczego? Sytuacji na nich, dynamice odbudowy wyników i zmianom w strukturze popytu po pandemii poświęcony był panel podczas Forum Hotel Trends Poland & CEE 20 października w Renaissance Airport Warszawa moderowany przez Rafała Szubstarskiego, redaktora naczelnego „Hotelarza”, w którym udział wzięli:

Michał Gustyn, cluster general manager sieci Focus Hotels, m.in. z trzema hotelami w Trójmieście;

Magdalena Jaszowska, senior sales director sieci Q Hotel, prowadzącej m.in. dwa hotele we Wrocławiu;

Piotr Oleksy, reveneu director sieci PI Apartamenty & Hotele, prowadzącej jako operator m.in. pięć hoteli sieciowych i niezależnych w Krakowie.

Chciałbym porozmawiać o tym, jak różne rynki miejskie odbudowują swoje wyniki po pandemii. Skrótowo przedstawiając wcześniejszą i obecną sytuację na nich: w 2019 r. rynek wyglądał tak, że były dwa najlepsze rynki – Warszawa i Kraków, o trzecie miejsce konkurowały Wrocław z Trójmiastem, ze wskazaniem na Wrocław, i na końcu z tych największych był Poznań. Potem nadeszła pandemia, Warszawa i Kraków, które opierały się w dużej mierze na gościu zagranicznym i biznesowo-konferencyjnym, zostały nią najbardziej dotknięte, a na tym Wrocław radził sobie całkiem nieźle, gdyż miał segment gości zaangażowanych w duży projekt LG. Potem wybuchła wojna w Ukrainie, która wydawało się, że jeszcze bardziej dotknie te dwa główne rynki. Tymczasem dla Warszawy to było odbicie, dzięki znaczeniu stolicy kraju i jako hubu dla Ukraińców, i jako hubu, w którym scentralizowało były działania na rzecz Ukrainy na różnych płaszczyznach, dzięki czemu od tamtego czasu jest miastem z największym obłożeniem w regionie CEE. Ale nie tylko dzięki temu, bo też po prostu dzięki rozwojowi polskiej gospodarki i turystyki. Z kolei dla Krakowa wybuch wojny oznaczał pogłębienie kryzysu. W ostatnich dwóch latach odnotowuje on wprawdzie najbardziej dynamiczne wzrosty wskaźników rok do roku, ale czy to znaczy, że jest na nim już dobrze?

Również rynki we Wrocławiu i Trójmieście rozjechały się w zupełnie różne strony. Trójmiasto stało się jednym z liderów rynku w całym regionie CEE ze średnimi cenami po trzech kwartałach na poziomie 110 euro i wysokim obłożeniem, natomiast Wrocław jako jedyny z dużych rynków nie może powrócić do wyników sprzed pandemii – obłożenie po trzech kwartałach jest niższe o 13 punktów procentowych niż w tym samym okresie 2019 r., a nawet rok do roku jest słabsze o 2 punkty, gdy za wszystkich innych rynkach rośnie. Siła rzeczy przekłada się to na najsłabszy wzrost średnich cen, więc RevPAR rok do roku stoi w miejscu.

Zaczynając więc od tej zagadki Wrocławia – dlaczego ten teraz takie problemy z odbudową wyników? Chociaż akurat wrzesień do września ubiegłego roku wygląda świetnie, bo obłożenie wyjątkowo wzrosło o ponad 10 punktów, dlaczego? Więc to już wie zagadki.

Magdalena Jaszowska, Q Hotel: Jeżeli chodzi o wrzesień, to rzeczywiście obłożenie było znacząco wyższe w stosunku do roku ubiegłego, ale z powodu, który nie cieszy. W ubiegłym roku region Dolnego Śląska został dotknięty powodzią, co dla hoteli we Wrocławiu samo w sobie nie wystąpiła, o tyle ogłoszenie stanu przywoływało odwołania rezerwacji, że załata nas fala anulacji, co było bardzo dotkliwe. Tak naprawdę, ubiegłoroczny wrzesień skończył się dla tego rynku miejscy w okolicy połowy poziomu obłożenia sprzed terminu. Dlatego trudno nam się cieszyć tegorocznym wzrostem obłożenia, gdyż wynika on z bardzo niskiej bazy, a nie z faktycznego wzrostu popytu w tym podobnym poziomie.

Wracając do pytania o sytuację na rynku wrocławskim, rzeczywiście zrobił krótki „skok historyczny”. Rok 2019 był bardzo dobrym rokiem dla Wrocławia, a rok 2020 zapowiadał się jeszcze lepiej. Dlaczego Wrocław radził sobie wtedy tak dobrze na tle innych miast w Polsce? Przede wszystkim ze względu na specyfikę rynku, która po pandemii diametralnie się zmieniła. Wrocław jest miastem wyjątkowo biznesowym, a segment korporacyjny był wiodący. Kolejny istotny segment to MICE – swego czasu miasto promowało się nawet hasłem „Wrocław – miasto spotkań”, co hotelarze bardzo doceniali. Trzecim ważnym segmentem była turystyka grupowa, sięgająca przed pandemią w niektórych obiektach nawet 30-40 proc.

Pandemia diametralnie zmieniła sytuację na wszystkich rynkach. We Wrocławiu była ona jednak specyficzna, ponieważ trwał wówczas bardzo duży projekt, którego nie dało się zatrzymać w miejscu – nie mógł się zatrzymać, mimo że firmy z całej Azji przyjeżdżały z jednej z koreańskich firm otwierających fabrykę pod Wrocławiem. Przez pewien czas ten segment, czyli właśnie nasz, korzystała z tego ruchu.

Sprawa pandemii wstrzymała wizyty gości indywidualnych, również za sprawą bonu turystycznego. Następnie przez dwa lata rynek wrocławski opierał się głównie na segmencie korporacyjnym. Za to w tym roku bardzo wyraźnie widać spadek tego ruchu. Wrocław również segment MICE. Na koniec bardzo niesłodnia zaczęła wracać turystyka grupowa. Niestety wojna w Ukrainie ponownie zaburzyła te dopiero odbudowujące się stabilizacje.

Magdalena Jaszowska, Q Hotel: We Wrocławiu nie odbudowała się w pełni turystyka grupowa. Wysoka inflacja oraz rosnące koszty utrzymania obiektów i prowadzenia działalności zmusiły hotelarzy do podnoszenia cen, a ten segment jest na podwyżki znacznie bardziej wrażliwy niż biznes. Bardzo go obecnie brakuje, bo przed pandemią stanowił 30-40 procent, a dziś jest to kilkanaście procent.

Piotr Oleksy, PI Apartamenty & Hotele: Kraków dziś łączy cechy rynku dobrego z trudnym. Dobrego, ponieważ jest wciąż rynkiem z ogromnym potencjałem, takim jakim był przed pandemią, takim jest też po pandemii. Natomiast trudnym, ponieważ jest rynkiem masowym, z bardzo wysoką podażą pokoi, jest również rynkiem wymagającym z wciąż jeszcze niestabilnym popytem.

WROCŁAW – spadki w turystyce grupowej, rynek korporacyjny się skurczył, podaż nowych obiektów znacznie wzrosła, brak dużych, cyklicznych wydarzeń

I jak wygląda sytuacja obecnie?

Obecnie pod względem segmentacji sytuacja jest częściowo podobna do tej sprzed pandemii, ponieważ najmocniejsze są segmenty biznesowe z wiodącym segmentem korporacyjnym. Odradza się również turystyka biznesowa, ale wciąż nie na takim poziomie jak przed wybuchem grupowa. Wysoka inflacja oraz rosnące koszty utrzymania obiektów i prowadzenia działalności zmusiły hotelarzy do podnoszenia cen, a segment ten jest pod tym względem najbardziej wrażliwy niż biznes. Bardzo go obecnie brakuje, bo to segment, który generował pomiędzy 30-40 proc. ADR i jest to kilka obiektów pracujących. Zastąpiła go głównie indywidualna turystyka, która nie jest w stanie wygenerować marży na obłożenie miasta.

Co się dzieje ze średnią ceną?

Tu trzeba odnieść się do lokalnej sytuacji gospodarczej. We Wrocławiu modelowo wyglądało to tak, że w momencie gdy do miasta wrócili zróżnicowani klienci, zawsze jest kilku kluczowych graczy, którzy „rozciągają karty”. Przed pandemią ruszyło