Prezydent m.st. Warszawy odmówił spółce z grupy Dekpol wydania zaświadczeń o samodzielności lokali użytkowych w inwestycji Oval Sky przy ul. Prądzyńskiego, obok EXPO XXI. Deweloper uznaje decyzję za bezpodstawną i zapowiada działania odwoławcze. Sprawa ma znaczenie szersze niż jeden warszawski projekt, po konflikcie wokół Bliska Wola Tower J.W. Construction to kolejny przypadek, w którym stołeczny ratusz kwestionuje wyodrębnianie pojedynczych lokali w inwestycjach opartych na funkcji hotelowej lub aparthotelowej.
Dekpol poinformował w raporcie bieżącym, że 5 maja spółka celowa Dekpol Inwestycje otrzymała postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy o odmowie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali użytkowych w ramach inwestycji Oval Sky. Zgodnie z komunikatem, zaświadczenia te spółka jest zobowiązana wydać klientom do 15 października 2026 r.
W ocenie inwestora odmowa nastąpiła „bezpodstawnie, poprzez dokonanie daleko idącej nadinterpretacji obowiązujących przepisów prawa”. Dekpol zapowiada skorzystanie z przysługujących mu środków odwoławczych i informuje, że będzie kontaktował się indywidualnie z klientami, aby przekazać im informacje oraz zaproponować rozwiązania. Spółka podała też, że postanowienie nie ma wpływu na bieżące funkcjonowanie i sytuację finansową grupy.
O inwestycji Oval Sky pisaliśmy w styczniu ubiegłego roku. W projekcie, obejmującym według ówczesnych informacji 369 apartamentów, 88 lokali miało być przeznaczonych pod aparthotel zarządzany przez związanego z Dekpolem operatora Grano Hotels. Lokale o powierzchni od 26 do 56 m kw. były reklamowane jako produkt inwestycyjny, z restauracją, strefą coworkingową, fitnessem i strefą wypoczynku. Dekpol deklarował 7 proc. stałego czynszu od ceny netto oraz 14-dniowe pobyty właścicielskie.
Nie tylko Oval Sky
Decyzja warszawskiego ratusza wpisuje się w coraz wyraźniejszy spór o granice modelu, w którym budynki projektowane lub dopuszczane w funkcji hotelowej, aparthotelowej albo usługowej są następnie sprzedawane w podziale na pojedyncze lokale inwestycyjne. Najgłośniejszym warszawskim przykładem pozostaje Bliska Wola Tower J.W. Construction, szeroko znana jako „Hongkong Warszawy”. Tam konflikt dotyczy 157 jednostek, które powstały na pozwoleniu dla hotelu, ale zostały sprzedane inwestorom jako apartamenty inwestycyjne.
W sprawie Bliska Wola Tower miasto odmawiało wydania zaświadczeń o samodzielności lokali, argumentując, że nie są to mieszkania, lecz część hotelu. J.W. Construction zarzucało urzędnikom „przykład urzędniczej niekompetencji” i ingerencję w prawo własności. Spór trwa od 2022 r., a jego skutkiem jest prawne zawieszenie nabywców lokali, którzy bez zaświadczeń nie mogą przenieść własności na podstawie aktów notarialnych.
Znaczenie tej sprawy wzrosło po najnowszym stanowisku Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z lutego 2026 r. Z postanowienia SKO wynika, że do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie wystarcza już wyłącznie spełnienie technicznych kryteriów wydzielenia. Organ powinien badać także zgodność wyodrębnienia lokalu z miejscowym planem, decyzją o warunkach zabudowy oraz pozwoleniem na budowę. W praktyce oznacza to, że jeśli teren lub budynek ma funkcję hotelową, wyodrębnianie samodzielnych lokali może być kwestionowane.
Rynek czeka na nowe przepisy
Ten kierunek jest zbieżny z projektowanymi zmianami w ustawie o własności lokali, przygotowanymi przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Resort wskazywał w uzasadnieniu, że obecne przepisy nie zawierają jednoznacznego zakazu wyodrębniania lokali w budynkach zaprojektowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego, w tym aparthotele, mimo że zgodnie z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie nie powinny one być traktowane jako samodzielne lokale mieszkalne. Według MRiT luka ta była wykorzystywana do omijania przepisów planistycznych i budowlanych.
O praktycznych skutkach tych zmian dla inwestorów, deweloperów i operatorów hotelowych będziemy dyskutować podczas Hotel Investment Trends Poland & CEE 2026, które odbędzie się 18 maja w Focus Hotel Premium Warsaw. Jednym z punktów programu będzie panel „Nowe regulacje: Przyszłość rynku condo i najmu w świetle zmian prawnych”, poświęcony m.in. zmianom w ustawie o własności lokali, regulacjom najmu krótkoterminowego oraz wpływowi nowych przepisów na bezpieczeństwo obrotu i przyszłość modeli inwestycyjnych w hotelarstwie.
Dodaj komentarz