Warszawski ratusz udostępnił „Hotelarzowi” decyzje administracyjne dotyczące inwestycji przy ul. Sobieskiego 87, gdzie w niedokończonym od 2008 r. budynku na Mokotowie powstać ma Holiday Inn Express oferowany w modelu condo. Aktualną podstawą prowadzenia robót jest decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 27 września 2023 r., zatwierdzająca projekt budowlany zamienny budynku hotelowego. Nie rozstrzyga ona jednak, czy poszczególne jednostki będą mogły zostać wyodrębnione jako samodzielne lokale.
Condo.pl prowadzi sprzedaż jednostek w Holiday Inn Express Sobieskiego, zapewniając w ofercie lokale z własną księgą wieczystą. Przy inwestycji w toku nie przesądza to jednak, że po zakończeniu budowy miasto wyda zaświadczenia o samodzielności lokali. A bez nich nie będzie można ustanowić odrębnej własności poszczególnych jednostek.
Hotel w decyzjach, księga wieczysta w ofercie
W odpowiedzi na pytania „Hotelarza” Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy napisało, że „z prowadzonych rejestrów wynika, że do chwili obecnej nie został złożony wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali lub lokalu w przedmiotowym budynku hotelowym przy ul. Sobieskiego 87”.
Sam brak takiego wniosku na obecnym etapie nie musi dziwić, bo inwestycja jest jeszcze w realizacji. Istotne jest co innego, miasto wskazuje, że przy ewentualnym rozpatrywaniu sprawy będzie badało nie tylko techniczne wydzielenie jednostek. Jak czytamy w piśmie, zgodnie z ustawą o własności lokali organ ma obowiązek zbadać „przesłanki samodzielności tj. spełnienie samodzielności technicznej, funkcjonalnej i prawnej każdego lokalu, którego samodzielność ma potwierdzić organ w formie zaświadczenia”.
Ratusz zaznaczył też, że rozstrzygnięcia w takich sprawach „będą zawsze opierały się na dyspozycji zawartej w obowiązujących przepisach prawa oraz na stanie faktycznym i prawnym wynikającym z dokumentów, więc nie są to rozstrzygnięcia uznaniowe ani zależne od modelu biznesowego prowadzenia działalności hotelarskiej”.
Inaczej mówiąc marka hotelowa, operator, model podziału przychodów czy techniczne wydzielenie pokoi nie przesądzają jeszcze o możliwości założenia dla nich osobnych ksiąg wieczystych. Do tego potrzebne jest uznanie danej jednostki za samodzielny lokal mieszkalny albo użytkowy. W przypadku hotelu zasadnicze pytanie brzmi, czy pokój lub apartament jest takim lokalem, czy tylko częścią funkcjonalną obiektu hotelowego.
Warszawa zaostrza podejście do condo w hotelach
Praktyka ostatnich miesięcy pokazuje, że przy takim modelu może pojawić się zasadniczy problem. Warszawa coraz wyraźniej kwestionuje projekty, w których budynek funkcjonuje administracyjnie jako hotel, aparthotel albo inny obiekt zamieszkania zbiorowego, a poszczególne jednostki są sprzedawane inwestorom jako lokale.
Miasto powołuje się w tej sprawie na okólnik Prezydenta m.st. Warszawy skierowany do dzielnic i służb budowlanych. Dokument mówi wprost o praktyce projektowania budynków mieszkalnych jako hoteli, a następnie podejmowania prób wydzielania w nich pojedynczych jednostek jako odrębnych nieruchomości. W okólniku wskazano, że w takich budynkach projektuje się jednostki mieszkalne, w tym pokoje lub apartamenty, ale jednostki te nie stanowią samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu przepisów prawa i tym samym nie mogą być przedmiotem wydzielania jako odrębne nieruchomości.
To stanowisko ma już praktyczne konsekwencje. W maju „Hotelarz” opisywał sprawę Oval Sky przy ul. Prądzyńskiego, gdzie Prezydent m.st. Warszawy odmówił spółce z grupy Dekpol wydania zaświadczeń o samodzielności lokali użytkowych. Podobny problem wystąpił wcześniej w Bliska Wola Tower J.W. Construction, gdzie jednostki powstałe w części hotelowej zostały sprzedane inwestorom jako apartamenty inwestycyjne, ale miasto kwestionowało ich samodzielność. W lutym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie przyznało rację ratuszowi, wskazując, że do wydania zaświadczenia nie wystarcza samo spełnienie technicznych kryteriów wydzielenia. Organ powinien badać także zgodność wyodrębnienia lokalu z dokumentami planistycznymi, warunkami zabudowy i pozwoleniem na budowę.
W tym samym kierunku idą uwagi Sądu Najwyższego do projektu zmian w ustawie o własności lokali, które opisywaliśmy w kwietniu. SN zwracał uwagę, że przy prawidłowym stosowaniu obecnych przepisów lokale w budynkach zamieszkania zbiorowego, które nie spełniają standardów właściwych dla samodzielnych lokali, nie powinny być wyodrębniane. W ocenie SN projekt nowelizacji mógłby wręcz dać skutek odwrotny do deklarowanego, bo ustawowo potwierdzałby możliwość wydzielania takich lokali za zgodą gminy.
Sprawę komplikuje również kierunek projektowanych zmian w ustawie o własności lokali. W styczniu opisywaliśmy propozycję MRiT, zgodnie z którą wyodrębnianie lokali w budynkach hotelowych i aparthotelowych miałoby być możliwe tylko po spełnieniu dodatkowych warunków, w tym wymogów techniczno-budowlanych oraz za zgodą gminy. Nawet jeśli ostateczny kształt przepisów pozostaje otwarty, sam projekt pokazuje, że zakładanie ksiąg wieczystych dla jednostek w takich obiektach nie jest oczywistością.
Dla Sobieskiego 87 oznacza to, że deklaracja sprzedażowa o lokalu z własną księgą wieczystą dotyczy etapu, który będzie wymagał jeszcze osobnej oceny administracyjnej. Dotychczasowa praktyka Warszawy pokazuje, że w podobnych przypadkach miasto może odmówić wydania zaświadczeń.
Projekt, sprzedaż i inwestorzy
Z udostępnionych dokumentów wynika, że aktualna podstawa administracyjna inwestycji dotyczy hotelu. Decyzją z 27 września 2023 r. PINB zatwierdził projekt budowlany zamienny „budynku hotelowego B” przy ul. Sobieskiego 87 i pozwolił na wznowienie robót. Nie jest to zgoda na wyodrębnienie lokali.
Planowany Holiday Inn Express ma powstać w niedokończonym od 2008 r. szkielecie u zbiegu ul. Sobieskiego i Sikorskiego na Mokotowie. Unibep podpisał ze spółką Projekt Sobieskiego umowę na realizację obiektu jako generalny wykonawca za 67,85 mln zł netto. Zakres obejmuje wykonanie projektu wykonawczego oraz adaptację istniejącej konstrukcji żelbetowej z infrastrukturą towarzyszącą. Zakończenie prac zapowiadano na III kwartał 2027 r.
Według wcześniejszych informacji projekt miał obejmować 368 pokoi. W aktualnym opisie sprzedażowym Condo.pl mowa jest o 364 apartamentach na sprzedaż o powierzchni od 18 do 25 m kw. i cenach od 415 tys. zł netto z wykończeniem i wyposażeniem pod klucz. Oferta przewiduje model podziałowy 70/30, umowę na 20+5 lat, 14-dniowy pobyt właścicielski niezależnie od sezonu oraz możliwość odliczenia VAT. Hotelem po otwarciu ma zarządzać Grupa Hotelowa Condo.pl.
Sama inwestycja ma długą historię. Budowę rozpoczęto w 2007 r. jako projekt hotelowy związany z siecią Hotel System z Grupy Kapitałowej Salwator, należącej do Jerzego Sułowskiego. W 2008 r. podpisano umowę z Hiltonem na Hilton Garden Inn, ale budowa stanęła po osiągnięciu stanu surowego otwartego. Hotel System, posiadający hotele w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu, ogłosił później upadłość. Po latach nieruchomość trafiła do spółki Projekt Sobieskiego, której udziałowcami są Agnieszka i Milena Sułowskie. Oaza Investment, promująca projekt, również jest łączona z rodziną Sułowskich.
To właśnie w tym miejscu historia inwestycji łączy się z obecnym sporem o condo. W dokumentach udostępnionych przez miasto punktem wyjścia pozostaje budynek hotelowy. W sprzedaży są natomiast jednostki oferowane jako apartamenty z własnymi księgami wieczystymi. Dokończenie hotelu i prawne wyodrębnienie tych jednostek to jednak dwie różne sprawy. Pierwszą potwierdza aktualna decyzja PINB. Druga będzie zależała od późniejszej oceny samodzielności lokali przez miasto, przy czym dotychczasowe wytyczne ratusza pokazują, że w przypadku jednostek w budynkach hotelowych może to być poważna bariera.
Dodaj komentarz