Jak wynika z najnowszego raportu Trends Radar „Nieruchomości na fali zmian” przygotowanego przez zespół międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, rynek hotelowy w Polsce notuje konsekwentny wzrost popytu i kluczowych wskaźników dotyczących wyników hoteli. Tak pozytywna sytuacja powinna mieć swoją kontynuację również w 2024 r., kiedy spodziewana jest m.in. odbudowa liczby noclegów udzielonych gościom zagranicznym. Długoterminowo rynek mocniej skoncentruje się na modernizacjach istniejących obiektów hotelowych, wdrażaniu w nich nowoczesnych rozwiązań technologicznych i związanych z ESG.
W 2022 roku sektor zanotował 23-proc. wzrost liczby noclegów rok do roku, a prognozy na koniec roku 2023 przewidują dalszy wzrost o 5 proc. – Tak pozytywne tendencje są przede wszystkim rezultatem wzmocnienia popytu krajowego, natomiast odbudowa liczby noclegów udzielanych gościom zagranicznym jest spodziewana w 2024 r. Według prognoz, w przyszłym roku liczba noclegów ma szansę przekroczyć o 7 proc. poziom zanotowany w 2019 r. – tłumaczy Maciej Prończuk, ekspert ds. rynku hotelowego Cushman & Wakefield.
Wzrost popytu ze strony firm
Dalsze ożywienie na rynku hotelowym będzie w dużej mierze zależało również od wzrostu liczby podróży biznesowych. Podczas gdy Oxford Economics prognozuje powrót do przedpandemicznego poziomu popytu w segmencie biznesowym w Polsce w 2027 r., według eksperta C&W może to nastąpić znacznie wcześniej.
– Warszawskie hotele już odnotowują wzrost popytu generowanego ze strony firm. Na koniec III kwartału liczba noclegów stanowiła 81 proc., a przychody związane z popytem biznesowym 98 proc. w porównaniu z poziomami z 2019 r. Z kolei popyt konferencyjny w warszawskich hotelach wzrósł w tym czasie o prawie 20 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i choć nadal był o 25 proc. niższy niż w 2019 r., to warto zauważyć, że jednocześnie wygenerował przychody o zaledwie 5 proc. mniejsze niż wówczas – mówi Maciej Prończuk.
Na większą liczbę gości mogą też liczyć hotele zlokalizowane przy polskich lotniskach. Dane pokazują, że liczba pasażerów linii lotniczych powróciła do poziomów sprzed pandemii, a nawet je przekroczyła. W pierwszej połowie 2023 r. była wyższa o 4 proc. w porównaniu z pierwszym półroczem 2019 r. Według prognoz ten korzystny trend utrzyma się w najbliższych miesiącach.
Wzrosty notują też kluczowe wskaźniki efektywności
Jak podaje Trends Radar, RevPAR w polskich hotelach od stycznia do października wzrósł o ponad 19 proc. z porównaniu z tym okresem 2022 r. i był o 23 proc. wyższy niż przez 10 miesięcy 2019 r.
– Trend ten może utrzymać się w 2024 r., ale musimy mieć też na uwadze, że spodziewane tempo wzrostu spowolni. Wskaźniki obłożenia już teraz są zbliżone do poziomów sprzed pandemii, a możliwości podnoszenia średnich cen będą ograniczone. Po okresie dynamicznego ożywienia rynek hotelowy w Polsce stabilizuje się, co oznacza bardziej umiarkowany wzrost wyników – ocenia ekspert C&W.
Mimo iż hotelarze borykają się z wieloma wyzwaniami wynikającymi m.in. z inflacji i wzrostu wszystkich kosztów, hotele pozostają rentowne. Według danych HotStats, całkowite koszty od początku bieżącego roku do września w hotelach w Warszawie wzrosły o 25-30 proc. w przeliczeniu na zajęty pokój w porównaniu z analogicznym okresem w 2019 r. Jednocześnie jednak dzięki silnemu wzrostowi przychodów zysk operacyjny brutto (GOP) na zajęty pokój wzrósł w warszawskich hotelach od 7 do nawet 17 proc. w stosunku do tego samego okresu 2019 r.
Jedna pomimo coraz lepszych wyników hoteli, na rynku nie ma wielu nowych inwestycji hotelowych. Jak podaje GUS, skumulowany średni roczny wskaźnik wzrostu liczby pokoi hotelowych w latach 2015-2023 wyniósł 3 proc. W najbliższych latach prognozowany jest dalszy średni przyrost bazy hotelowej w Polsce. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield "Hotel Operator Beat H1 2023", pomimo znacznej aktywności deweloperskiej w regionie CEE, realizacja ok. 17 proc. projektów opóźnia się, a kolejnych 11 proc. zostało wstrzymanych. Jest to spowodowane przede wszystkim wysokimi kosztami budowy i trudnościami związanymi z pozyskaniem finansowania dłużnego, na co zwraca uwagę odpowiednio 65% i 35% ankietowanych operatorów. Według 40% respondentów, opóźnienia w realizacji inwestycji hotelowych najczęściej wynoszą od 6 do 12 miesięcy.
Przyszłość rynku pod znakiem modernizacji i ESG
Rosnące oczekiwania gości, coraz wyższe koszty operacyjne, a także konieczność sprostania kryteriom ESG sprawia, że coraz więcej inwestorów działających na rynku hotelowym decyduje się na modernizację istniejących instalacji i systemów oraz inwestowanie w nowe technologie.
– Warto podkreślić, że jak wynika z raportu Cushman & Wakefield oraz CMS „Hotel Investment Scene in CEE: Getting Real about ESG in Hotel Real Estate”, Warszawa znalazła się w pierwszej dziesiątce największych rynków europejskich pod względem udziału hoteli posiadających uznane certyfikaty ekologiczne, który w stolicy sięga blisko 10 proc. Co więcej, pomimo niższego poziomu certyfikacji w porównaniu z sektorem nieruchomości biurowych, Polska jest liderem wśród sześciu państw CEE pod względem liczby hoteli, które posiadają certyfikat BREEAM czy LEED. Mimo to operatorzy wciąż mają dużo do zrobienia, aby ograniczyć ślad węglowy hoteli – dodaje Maciej Prończuk.
Aspekty związane z ESG stanowią wyzwanie, ale jednocześnie i szansę, ponieważ realizacja polityki zrównoważonego rozwoju może mieć pozytywny wpływ na wysokość przychodów oraz umożliwić obniżenie kosztów operacyjnych. ESG staje się również istotnymi kryterium w procesach decyzyjnych operatorów oraz instytucji udzielających finansowanie dłużne. Z badania Cushman & Wakefield „Hotel Operator Beat H1 2023”, wynika, że 42 proc. ankietowanych operatorów jest skłonnych zaoferować wyższy czynsz, a 30 proc. zaproponować właścicielom wyższy depozyt zabezpieczający (key money) w przypadku hoteli spełniających najwyższe standardy w zakresie zrównoważonego rozwoju i ESG.
Komentarze