Zakaz condo obejmie też inwestycje w trakcie realizacji? Rząd rozważa zaostrzenie przepisów przejściowych   ANALIZY I RAPORTY

Zapowiadana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii reforma zasad funkcjonowania rynku condo może przybrać znacznie bardziej restrykcyjną formę, niż wynikało to z pierwotnej wersji projektu nowelizacji ustawy o własności lokali. Z sygnałów płynących z prac sejmowych wynika, że rozważane jest objęcie nowymi ograniczeniami również inwestycji już realizowanych, jeśli nie zostaną oddane do użytkowania przed 1 stycznia 2027 r.

Taką interpretację przebiegu prac legislacyjnych przedstawiła w serwisie LinkedIn dr Agnieszka Grabowska-Toś, partnerka kancelarii Kania Stachura Toś specjalizująca się w prawie nieruchomości i planowania przestrzennego. Powołuje się ona na wypowiedzi przedstawicieli rządu i samorządów podczas posiedzenia sejmowej podkomisji ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Możliwa zmiana przepisów przejściowych

W pierwotnej wersji projektu przygotowanego przez MRiT zakładano, że nowe regulacje nie obejmą inwestycji, które uzyskają prawomocne pozwolenie na budowę przed 1 stycznia 2027 r. Takie rozwiązanie miało chronić projekty już przygotowane lub znajdujące się w toku realizacji.

Z wypowiedzi przywoływanych przez dr Grabowską-Toś wynika jednak, że podczas prac parlamentarnych pojawiła się koncepcja znacznego zaostrzenia tych przepisów. Według tej interpretacji decydująca miałaby być nie data pozwolenia na budowę, lecz uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Oznaczałoby to, że w przypadku budynków zamieszkania zbiorowego, w tym hoteli i aparthoteli, wydzielanie i sprzedaż pojedynczych lokali nie byłoby możliwe w projektach, które nie zostaną ukończone przed końcem 2026 r., niezależnie od etapu realizacji inwestycji.

Presja dużych miast

Jednym z powodów rozważanej zmiany ma być stanowisko dużych samorządów. Podczas prac komisji przedstawiciele m.in. Warszawy, działający w ramach Unii Metropolii Polskich, zwracali uwagę na ryzyko gwałtownego wzrostu liczby wniosków o pozwolenia na budowę składanych wyłącznie w celu „ucieczki” przed planowanymi regulacjami.

Z tej perspektywy zaostrzenie przepisów przejściowych miałoby ograniczyć możliwość obchodzenia nowych zasad i zablokować projekty, które w praktyce powstają jako substytut mieszkań w budynkach usługowych.

Według relacji prawniczki minister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski miał podczas posiedzenia podkomisji potwierdzić determinację resortu do wprowadzenia jednoznacznego zakazu wydzielania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Jednocześnie zapowiedział doprecyzowanie uzasadnienia projektu tak, aby jasno wynikało z niego, że nowe przepisy nie stanowią potwierdzenia legalności dotychczasowych praktyk.

Alternatywa: sprzedaż udziałów w projekcie

Resort argumentuje przy tym, że planowane zmiany nie zamkną całkowicie możliwości finansowania inwestycji hotelowych kapitałem prywatnym. Według zapowiedzi inwestorzy nadal mieliby możliwość sprzedaży udziałów w całym przedsięwzięciu, zamiast wyodrębnionych lokali.

To rozwiązanie oznaczałoby jednak istotną zmianę modelu inwestycyjnego, który przez ostatnie kilkanaście lat napędzał rozwój części rynku aparthotelowego w Polsce.

Branża czeka na ostateczny kształt ustawy

Jeszcze w styczniu „Hotelarz” opisywał pierwotną wersję projektu nowelizacji, która zakładała mechanizm warunkowej dopuszczalności condo, uzależniony od spełnienia norm techniczno-budowlanych oraz uchwały rady gminy.

Propozycja była wówczas interpretowana jako próba uporządkowania rynku, a nie jego całkowitego wygaszenia. – Każda regulacja jest niekorzystna dla biznesu, ale wiarygodni gracze sobie poradzą – komentował w rozmowie z „Hotelarzem” Jan Wróblewski, współtwórca Zdrojowa Hotels, jeden z pionierów systemu condo w Polsce.

Temat nowych regulacji dotyczących condo oraz najmu krótkoterminowego będzie jednym z głównych wątków dyskusji podczas konferencji Hotel Investment Trends Poland & CEE 2026, która odbędzie się 18 maja w hotelu Focus Premium w Warszawie. W panelu poświęconym zmianom legislacyjnym udział zapowiedzieli przedstawiciele administracji publicznej oraz inwestorzy i operatorzy rynku hotelowego, którzy będą analizować praktyczne konsekwencje nowych regulacji dla modeli finansowania i struktury przyszłych projektów.

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali pozostaje obecnie w toku prac parlamentarnych, a jego ostateczny kształt będzie zależał od rozstrzygnięć zapadłych na kolejnych etapach procesu legislacyjnego.