Rewolucja w planowaniu przestrzennym

Regulacje prawne stanowią kluczowy element wpływający zarówno na etap planowania, jak i realizacji inwestycji hotelarskich. Nieustannie zmieniające się przepisy prawne nie ułatwiają podejmowania długoterminowych decyzji. Dotyczy to w szczególności nowych inwestycji, które dopiero mają powstać, jak i w określonych sytuacjach tych już istniejących. W ostatnich miesiącach, w związku ze stopniowym wdrażaniem przepisów znowelizowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, inwestorzy z branży hotelarskiej muszą wykazać się wzmożoną czujnością.

Pożądana jest umiejętność odnalezienia się w gąszczu nowych regulacji, w tym skomplikowanych przepisów przejściowych. Śledzenie zmian prawnych oraz precyzyjna weryfikacja licznych, często sprzecznych informacji pojawiających się w mediach stały się dla inwestorów codziennością. Każda decyzja inwestycyjna wymaga teraz głębszej analizy i prognozowania. Z jakimi wyzwaniami wiążę się trwająca właśnie rewolucja w planowaniu przestrzennym i jaki wpływ może mieć na branżę hotelarską w Polsce?

Nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost. zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029) wprowadziła szereg zmian w zakresie planowania przestrzennego w Polsce. Ustawa w teorii miała na celu usprawnienie procesów planistycznych oraz zwiększenie transparentności i partycypacji społecznej. Jak wobec tego wygląda praktyka w świetle nowych regulacji?

Plan ogólny gminy – nowy dokument planistyczny

Jedną z kluczowych zmian, które mogą w realny sposób wpłynąć na lokalizację obiektów hotelarskich, jest wprowadzenie planu ogólnego gminy. Zgodnie z brzmieniem art. 13a ustawy dla obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, rada gminy uchwala plan ogólny gminy. Plany ogólne to obligatoryjne dokumenty planistyczne o randze aktu prawa miejscowego. Docelowo mają one zastąpić dotychczas obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia planów ogólnych będą również podstawą do sporządzania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Pierwotnie termin ich uchwalenia został wyznaczony na 1 stycznia 2026 r., natomiast na mocy procedowanej nowelizacji ustawy zostanie on prawdopodobnie przesunięty do 30 czerwca 2026 r. Mając na uwadze bowiem aktualny stan zaawansowania prac gmin nad planami ogólnymi, pojawiła się uzasadniona obawa, że dla wielu z nich pierwotnie zakładany termin będzie niewystarczający i do tego czasu prace nie zostaną zakończone. To natomiast mogłoby poważnie wpłynąć na planowanie przestrzenne gminy.

Co w praktyce zmienią plany ogólne?

Plany ogólne (bądź ich brak) w istotny sposób wpłyną na możliwości zabudowy. Przede wszystkim: brak uchwalenia przez gminę planu ogól