7 GRZECHÓW GŁÓWNYCH inwestorów hotelowych

Autor: Bogdan Czajkowski

Media z niepokojącą regularnością informują o trudnościach, z jakimi mierzą się inwestorzy na rynku nieruchomości hotelowych, zwłaszcza w popularnym modelu condo. Ostatnio, szeroko komentowane są przypadki problematycznych projektów condo nad polskim morzem czy w górach należących do znanych inwestorów, wstrzymanych budów, niespełnionych obietnic oraz bankructw deweloperów czy upadłości wykonawców.

Choć specyfika finansowania i zarządzania w modelu condo generuje unikalne wyzwania, problemy te często maskują głębsze, fundamentalne błędy – swoiste grzechy główne popełniane przez inwestorów na różnych etapach procesu inwestycyjnego. Zaskakująco często, nawet przy wielomilionowych projektach, wynikają one z pokusy kierowania się własną intuicją lub osobistymi preferencjami, zamiast oprzeć się na rzetelnych analizach, eksperckiej wiedzy i sprawdzonym doświadczeniu. Nierzadko u podstaw takiej postawy leży chęć cięcia wszędzie kosztów, w tym na kluczowych, przygotowawczych etapach inwestycji. Te same kosztowne grzechy nękają również tradycyjne inwestycje hotelowe, realizowane poza formułą condo, choć o tych porażkach słyszymy znacznie rzadziej. Jakie są kluczowe uchybienia?

Przeanalizujemy najważniejsze etapy inwestycji hotelowej oraz kluczowe relacje biznesowe, identyfikując typowe, a często kardynalne błędy popełniane przez inwestorów. Zastanowimy się nad ich przyczynami (w tym nad zgubnym wpływem polegania na intuicji zamiast na faktach i wiedzy), bolesnymi skutkami oraz przede wszystkim nad tym, kto ostatecznie ponosi finansowe i wizerunkowe konsekwencje tych decyzji. Nie aspirując do stworzenia kompletnego katalogu, skupię się na siedmiu najbardziej krytycznych grzechach, które mogą zaważyć na sukcesie lub porażce hotelowego przedsięwzięcia.

Pierwszy etap inwestycji hotelowej, obejmujący wybór lokalizacji, określenie standardu, segmentu docelowego, wielkości obiektu i jego funkcji, a także szczegółową analizę rentowności i czasu zwrotu jest absolutnie fundamentalny. To właśnie tutaj pokusa zastąpienia kosztownych analiz własnymi przeczuciami lub preferencjami jest największa, a jednocześnie jej skutki mogą być najbardziej katastrofalne. Błędy na tym etapie są niczym źle postawiony fundament – prędzej czy później doprowadzą do poważnych problemów z całą konstrukcją. Typowe błędy na tym etapie.

Wybór lokalizacji bez dogłębnego zrozumienia lokalnej konkurencji, potencjału turystycznego lub biznesowego, dostępności komunikacyjnej czy planów rozwoju infrastruktury to prosta droga do niskiego obłożenia i trudności w generowaniu przychodów. Inwestor, ulegając pokusie kierowania się własną intuicją, osobistymi preferencjami lub pozornie okazyjną ceną gruntu – często w celu zaoszczędzenia na kosztach dogłębnych badań rynkowych i opinii ekspertów – może przeoczyć kluczowe czynniki decydujące o atrakcyjności hotelu dla gości. Szczególnie w modelu condo, gdzie sprzedaż lokali indywidualnym nabywcom często opiera się na obietnicach wysokich stóp zwrotu, rzetelna, niezależna analiza potencjału rynku jest kluczowa, a jej brak może prowadzić do rozczarowań i roszczeń w przyszłości.

Próba stworzenia luksusowego hotelu w lokalizacji o niskim potencjale nabywczym lub odwrotnie – oferowanie podstawowego standardu w prestiżowej dzielnicy – skazuje inwestycję na marginalizację. Często wynika to z osobistych ambicji inwestora lub chęci skopiowania innego obiektu, bez analizy, czy dany koncept pasuje do konkretnego rynku. Podobnie, źle dobrany segment docelowy prowadzi do rozproszenia oferty i braku lojalności gości.

Przeszacowanie liczby pokoi lub niedoszacowanie zapotrzebowania na dodatkowe funkcje może skutkować niewykorzystanym potencjałem lub brakiem konkurencyjności. Decyzje te bywają podejmowane arbitralnie, bez solidnych prognoz popytu.

Opieranie się na optymistycznych, ale nieuzasadnionych założeniach, zaniżanie kosztów, nieuwzględnianie ryzyk – wszystko to może wynikać z myślenia życzeniowego lub chęci „sprzedania” projektu samemu sobie (samoprzekonywanie się) się lub potencjalnym partnerom finansowym, zamiast rzetelnej oceny.

Często traktowane jedynie jako formalność wymagana przez bank, zamiast jako fundamentalne narzędzie decyzyjne. Pomijanie lub powierzchowne traktowanie kluczowych elementów profesjonalnego studium, takich jak dogłębna analiza konkurencji i jej planów rozwojowych, realistyczne prognozy popytu dla różnych segmentów rynku, precyzyjna estymacja wskaźników RevPAR i GOPPAR, rzetelna analiza SWOT czy szczegółowe, wieloletnie prognozy finansowe – prowadzi do podejmowania decyzji w oparciu o niepełny lub zafałszowany obraz rynku.

Przyjmowanie zbyt optymistycznych założeń co do proporcji kapitału własnego i długu, niedoszacowanie realnych kosztów pozyskania finansowania (marże, prowizje, koszty doradztwa), wybór nieodpowiednich instrumentów finansowych lub brak solidnego planu B na wypadek opóźnień w uzyskaniu kredytu może zachwiać całym projektem już na starcie.

Pominięcie lub pobieżna analiza kwestii związanych z planem zagospodarowania przestrzennego, uzyskaniem pozwoleń, statusem prawnym nieruchomości, potencjalnymi roszczeniami czy ograniczeniami środowiskowymi może zablokować lub znacząco opóźnić inwestycję.

Już na etapie przygotowania unikanie konfrontacji własnych pomysłów z opiniami doświadczonych operatorów, doradców rynkowych czy architektów specjalizujących się w hotelach może skutkować przyjęciem błędnych założeń dotyczących standardu, segmentu czy funkcji hotelu. Konsekwencje błędów na etapie przygotowania inwestycji są dalekosiężne. Przekładają się na niższe przychody, wyższe koszty, a w konsekwencji na wydłużony czas zwrotu lub nieopłacalność projektu. Głównym płatnikiem jest inwestor. Jednak wizerunkowe konsekwencje mogą dotknąć również operatora, zaangażowanych doradców czy projektanta.

Dobry projekt architektoniczny i techniczny oraz atrakcyjny projekt wnętrz jest bazą do sprawnej realizacji. Kształtuje nie tylko wygląd, ale funkcjonalność, ergonomię, koszty budowy i eksploatacji. To kolejny etap, gdzie osobiste gusta inwestora lub chęć oszczędności na wynagrodzeniu projektanta mogą przeważyć nad potrzebą zatrudnienia eksperta z faktycznym doświadczeniem hotelowym. Dlaczego dokumentacja projektowa jest tak kluczowa?

Ponieważ to: :

• optymalizacja przestrzeni i funkcjonalności (zarówno dla gości, jak i personelu np. efektywne zaplecze kuchenne, pralnia, magazyny); :

• efektywność kosztowa budowy i eksploatacji (przemyślane materiały i rozwiązania techniczne, energooszczędność); :

• zgodność z obowiązującymi przepisami (prawo budowalne, przepisy ppoż., sanitarne, rozporządzenie dotyczące kategoryzacji hoteli); :

• zgodność ze standardami i specyfiką marki hotelowej. Typowe

[...]