TRÓJMIEJSKA fala inwestycji hotelowych

Trójmiejski rynek hotelowy osiąga rewelacyjne wyniki. W wakacje obłożenie wynosiło ok. 90 proc., a średnie ceny 135 euro – najwyższe w regionie CEE. Po ośmiu miesiącach tego roku rynek ma o blisko 2 p.p. wyższe obłożenie niż w tym samym okresie 2024 r., a RevPAR porównywalny z Pragą i Budapesztem. Poza atrakcyjnością samego położenia i oferty hotelowej, wpływ na to ma też fakt, że w ciągu ostatnich pięciu lat nowa podaż było stosunkowo niewielka, przy rosnącym popycie. Ale za chwilę na rynek wejdzie kilkanaście nowych inwestycji.

Obecna sytuacja przypomina nieco tę równo sprzed dekady, gdy po globalnym kryzysie finansowym z lat 2009–2010, w pierwszej połowie tamtego 10-lecia nie pojawiały się na rynku nowe hotele od otwartego w 2010 r. hotelu Hilton Gdańsk. Dzięki temu przy odbudowującym się popycie w 2015 r. trójmiejskie hotele miały najwyższą w Polsce średnią cenę za pokój 313 zł, która wzrosła z 300,6 zł w 2014 r. – gdy w Warszawie ADR wynosił 275 zł, a w Krakowie 268 zł – jaki i RevPAR na poziomie 213,5 zł (w Warszawie – ok. 205 zł), odnotowując też największy wzrost tego wskaźnika spośród wszystkich aglomeracji – o blisko 12 proc. za 191 zł. Średnia cena w 5‑gwiazdkowych hotelach w Sopocie wynosiła blisko 480 zł (w wakacje prawie razy więcej), przy ok. 80‑procentowym obłożeniu, a w Gdańsku 380 zł. I dynamika tych wzrostów z roku na rok była coraz większa.

Oczywiście przyciągnęło to też inwestorów. Jeszcze na początku 2015 r. w Gdańsku działało 40 hoteli z ok. 3,9 tys. pokoi. Wówczas w Gdańsku otwarty został Puro Hotel z 93 pokojami. I to był dopiero początek (przynajmniej w Gdańsku, bo w Gdyni od dawna w 2015 r. Courtyard by Marriott z 200 pokojami do dziś nie ruszył żaden większy hotel).

W 2016 r. otwarto pięć nowych obiektów w Gdańsku (Sadova, Almond, ibis, Focus i Faros) z blisko 550 pokojami, a w Sopocie dwa (Sopot i Molo) z blisko 200. W 2017 r. na gdański rynek weszło blisko 750 kolejnych (w tym inwestycji Dekpol Developer z 3‑gwiazdkowym hotelem Number One i aparthelem Nowa Motława, łącznie z ok. 470 pokojami i apartamentami w condo na Wyspie Spichrzów, drugą część Puro Hotelu ze 118 pokojami, Hampton by Hilton w Oliwie ze 101 pokojami i Craft Beer Central Hotel przy Dworcu Głównym z 40 pokojami). I wtedy obłożenie i średnie ceny nieznacznie się spójły, obciążone inwestycyjną falą. W 2018 r. na gdański starówkę wprowadzono kolejne blisko 270 pokoi w Hampton by Hilton Old Town i IBB Długi Targ, a w 2019 r. następne 580 na Wyspie Spichrzów w Radisson Hotel & Suites i Holiday Inn.

Czyli w ciągu czterech lat tylko na gdański rynek, na którym jeszcze na początku 2015 r. funkcjonowało niespełna 4 tys. pokoi, weszło ponad 2,2 tys. nowych, wliczając w to aparthotelowe inwestycje Nowa Motława. I wybuchła pandemia.

Jeszcze na fali wcześniejszej koniunktury tuż po pierwszym lockdownie otwarty został przez Dekpol na Wyspie Spichrzów kompleks Grano Residence ze 136‑pokojowym Grano Hotelem i 141 apartamentami Grano Apartments Old Town, w Sopocie 219‑pokojowy Radisson Blu, a rok później obok niego 4‑gwiazdkowy hotel Sopotrium ze 110 pokojami. Ostatnim większym otwarciem w Trójmieście był hotel Arche Dwór Uphagena, który ruszył w 2021 r. z 256 pokojami na Dolnym Mieście, uchodzącym wówczas za okolice o jeszcze niższej randze.

Natomiast rynek trójmiejski w porównaniu z innymi w czasach pandemii poradził sobie wyraźnie lepiej. RevPAR wynosił 200 zł, gdy w Krakowie 181 zł, a w Warszawie 21 zł. W sierpniu średnie obłożenie osiągnęło 72 proc., a w hotelach nadmorskich powyżej 90 proc., natomiast RevPAR blisko 285 zł, gdy w Krakowie i Warszawie ok. 65 zł. Rok później w sierpniu RevPAR – 455 zł, w Warszawie – 285 zł, a w Krakowie – 240 zł. Po letnim boomie wciąż utrzymywał się RevPAR na poziomie 310 zł i wyższy ADR 437 zł.

Trójmiejski rynek to niemal właśnie mała Polska północna, gdyż Warszawa i Kraków przeżyły w tym samym czasie prawdziwą falę nowych otwarć (w Krakowie – do 50 obiektów). Dopiero latem 2023 otwarto ostatniego większego hotelu w Trójmieście (Dwór Uphagena)

pod koniec ub.r. na Wyspie Spichrzów ruszył Cloud One z 231 pokojami sieci Hotel One Group – w ramach rozpoczętego w 2015 r. i zakończonego w tym roku projektu Granaria (polegającego na stworzeniu w partnerstwie publiczno‑prywatnym nowej zabudowy północnej części Wyspy Spichrzów z hotelami – w pierwszym etapie ruszył Holiday Inn, mieszkalnymi i usługami), a w tym roku kończy się również Arche Hotel ze 164 pokojami (ale to praktycznie już nie Trójmiasto).

Teraz w latach 2026–2028 w samym Gdańsku, gdzie obecnie funkcjonują 62 hotele z ok. 5,3 tys. pokoi, wejść ma w ciągu kolejnych siedem z ok. 1,1 tys. pokoi, w tym większość na Wyspie Spichrzów i w jej najbliższych okolicach (Renaissance, Tribute Portfolio, Prize by Radisson, Destigo Hotel, Chmielna Hotel). W Gdyni z ok. 1,1 tys. na różnym etapie zaawansowania jest sześć projektów z ponad 600 pokojami w hotelach i aparthotelach sieciowych. W Sopocie trwa budowa największego hotelu w mieście z 220 pokojami.

Jak wygląda rynek nowych inwestycji hotelowych.

GDAŃSK

DESTIGO HOTEL – w 2023 r. Dobry Hotel podpisał z polską spółką inwestycyjną Grupa RWS 20‑letnią umowę dzierżawy i na jej podstawie uruchomi 102‑apartamentowy hotel w standardzie 5‑gwiazdkowym z restauracją i spa powstający na Wyspie Spichrzów w sąsiedztwie Holiday Inn. Jego planowane otwarcie nastąpi w I kwartale 2026 r. Potwierdzono już – jak nas poinformowano, że ma on działać pod marką własną. Z ostatnich informacji wynika, że funkcjonować miałby jako hotel niezależny. Dobry Hotel zarządza już w Trójmieście pięcioma obiektami: w Gdańsku hotelem Arkon Park, w Gdyni – Różanym Gajem, a w Sopocie – hotelami Haffner, Aqua Sopot i Villa Sedan.

THE BRICK, TRIBUTE PORTFOLIO – w kamienicy na rogu ul. Chmielnej i Stągiewnej, naprzeciwko otwartego w listopadzie ub.r. Cloud One, w 2026 r. otwarty ma zostać hotel The Brick Hotel by Tribute Portfolio ze 100 pokojami oraz m a p a r t a m e n t a m i z sauną i jacuzzi. Plany otwarcia hotelu pojawiły się jeszcze przed pandemią, ale przez ruszył w ub.r. po zmianie właściciela Grupy Hotelowej Portfel Inwestycyjny, która będzie nim zarządzać i oficjalnie wystąpiła o umowę franczyzową z siecią Marriott International. Grupa PI zarządza też pierwszym w Polsce hotelem pod marką Tribute Portfolio – Garamond, otwartym w lutym 2019 r. Design The Brick, Tribute Portfolio nawiązywać będzie do spichlerzy, a nad wnętrzami pracują pracownia Loft Colab, która była odpowiedzialna za rewitalizację zespołu Tribute’a w Krakowie.

RENAISSANCE – plany budowy 5-gwiazdkowego hotelu Renaissance z 250 pokojami w dwóch spichlerzach Wielki i Mały Graddock (które są nieukończoną rekonstrukcją z końca lat 80. XX w. według spichlerzy z XVII wieku) przy ul. Chmielnej, obudowanych z dwóch stron nowymi budynkami, ogłoszone zostały jeszcze w 2019 r. przez Grupę Supernova, ówczesnego właściciela Grupy PI. Jednak prace przy nim ruszyły pełną parą dopiero na początku 2024 r. po zmianie właściciela grupy. Za koordynację i nadzór budowy odpowiadająca jest firma z Grupy PI – PI Hotel Development, podobnie jak za The Brick. Obecnie dwa nowe budynki osiągnęły już docelową wysokość, co 3 października zapowiedziano zawieszeniem wiechy oznaczającego osiągnięcie etapu surowego otwartego. W hotelu znajdą się m.in. kompleks sal konferencyjnych, strefa SPA & wellness z basenem, restauracja oraz skybar z widokiem na Motławę i starówkę. Generalnym wykonaw