Konwersje biurowców na hotele są jednym z najczęściej przywoływanych pomysłów na wykorzystanie starszych lub słabiej pracujących aktywów biurowych. Podczas HIT 2026 temat ten został sprowadzony do praktyki: kosztów, harmonogramu, decyzji projektowych oraz ryzyk, które wychodzą na jaw dopiero po wejściu na plac budowy.
W rozmowie typu one-on-one Nicolas Horky, Partner i Head of Hotel Transactions CEE & SEE w Cushman & Wakefield, rozmawiał z Andreasem Wierusem, Head of Management & Franchise Contracting w Focus Hotels, o dwóch projektach konwersji – we Wrocławiu i Olsztynie. Dyskusja objęła nie tylko opłacalność takich inwestycji, ale też ostatnie zawirowania w sektorze operatorskim i to, jak upadłości oraz problemy wybranych podmiotów zmieniają ocenę ryzyka po stronie inwestorów.
Na początku Andreas Wierus opowiedział o tym, jak właściciele budynków biurowych trafiają do jego firmy z koncepcją zamiany obiektu na hotel. Przywołał przypadek inwestora, który początkowo zamierzał samodzielnie dokonać konwersji i zostać operatorem, jednak po pewnym czasie zdecydował się na współpracę z Focus Hotels.
Kolejnym aspektem omówionym w trakcie spotkania były kwestie techniczne, obejmujące analizę gotowego już przecież budynku pod kątem możliwości zaadaptowania go na cele hotelowe. Jak podkreślił Andreas Wierus, należy dokładnie przeanalizować konstrukcję budynku oraz możliwości zmian, jakie ona daje. Ważne jest określenie, jaka powierzchnia finalnie będzie na siebie zarabiała, a także ocena takich elementów jak otoczenie czy zaplecze parkingowe.
Jako przykład tego ostatniego wyzwania podano obiekt w Olsztynie. Sam budynek dawał duże możliwości adaptacji, jednak problemem okazał się brak przestrzeni na stworzenie tradycyjnego wjazdu na parking. W efekcie inwestorzy musieli wybrać opcję windy parkingowej. Nie jest to często spotykane rozwiązanie i z punktu widzenia hotelarza rodzi pytania o to, jak z takiego systemu będą korzystali goście.
Rozmowa jasno pokazała, że konwersja biurowca na hotel nie jest prostą odpowiedzią na problemy rynku biurowego. Może być atrakcyjnym scenariuszem, ale tylko wtedy, gdy w pełni zgadzają się: lokalizacja, układ budynku, koszty technicznej adaptacji, model operacyjny oraz realny popyt.
Dodaj komentarz