Hotel to dla banków projekt wyższego ryzyka niż mieszkaniówka, retail czy park handlowy. Dlatego inwestor, który przychodzi po finansowanie hotelu, musi pokazać nie tylko wizję i lokalizację, ale przede wszystkim realny model finansowy, doświadczenie, właściwą strukturę zabezpieczeń i gotowość właściciela do dalszego wspierania projektu. O tym, jakie projekty przechodzą dziś przez sito banków, Radosław Altheim, dyrektor zarządzający sieci Q Hotel, rozmawia w najnowszym „Hotelarzu” z dr. Robertem Chudzikiem, partnerem w firmie doradczej Thirdway, posiadającym ponad 20-letnie doświadczenie w bankowości korporacyjnej i finansowaniu przedsiębiorstw, zdobywane m.in. w Deutsche Bank Polska, mBanku i Fortis Bank Polska.
– Najpierw tę wizję trzeba przelać na papier. Chodzi o przekonujący dokument, który niektórzy nazywają biznesplanem, inni feasibility study, jeszcze inni info-memo – mówi Chudzik. Jak podkreśla, bank będzie patrzył nie tylko na sam projekt, ale też na konkurencję, przewagi obiektu i realność prognoz.
Jednym z najczęstszych błędów jest przeszacowanie przychodów. – Jeżeli na określonym rynku ADR w danym segmencie hotelowym wynosi 600 zł, to sugeruję, żeby nie pokazywać prognozy finansowej, gdzie i ten ADR, i ewentualnie obłożenie są wyraźnie wyższe niż to, co realizowane jest na rynku, bo to od razu wzbudza nieufność po stronie bankowej – mówi.
Banki wolą inwestorów z historią w hotelarstwie
Banki chętniej finansują inwestorów, którzy są już obecni w hotelarstwie, mają działające obiekty i potrafią pokazać wyniki. Inwestor z innej branży, nawet z dużym majątkiem, ale bez doświadczenia hotelowego, musi liczyć się z większą nieufnością.
– Pytanie, czy on w ogóle dostanie ten term-sheet, jeżeli nie ma żadnych doświadczeń w branży hotelarskiej – mówi Chudzik. Jak dodaje, w takim przypadku kluczowe może być pokazanie projektu umowy z doświadczonym operatorem, znanym bankowi i zmniejszającym ryzyko operacyjne.
Istotnym elementem jest też wkład własny. Przed pandemią inwestorzy mogli oczekiwać, że wystarczy ok. 30 proc. Później, zwłaszcza przy trudniejszych lokalizacjach, banki podnosiły wymagania nawet do 50 proc. Czy rynek wrócił do dawnych poziomów?
– Nie, byłbym niepoważny, gdybym tak twierdził – odpowiada Chudzik. I dodaje, że z punktu widzenia samego projektu „40 proc. to jest minimum”.
Kredyt to dopiero początek zobowiązań
Rozmowa pokazuje też, że wkład własny nie kończy zaangażowania właściciela. Od pandemii banki częściej oczekują umów wsparcia, które mogą obejmować dopłaty w razie wzrostu kosztów budowy, a także wsparcie hotelu w pierwszej fazie komercjalizacji.
Chodzi m.in. o DSCR, czyli wskaźnik obsługi długu. Bank nie chce, aby hotel zarabiał wyłącznie „na styk”. Oczekuje bufora. – Jak się dobrze ponegocjuje z ulubionym bankiem, to jest to 1,2 – mówi Chudzik. Oznacza to, że nadwyżka generowana przez hotel powinna być przynajmniej o 20 proc. wyższa niż kwota potrzebna na obsługę długu.
Jeśli wskaźnik nie zostanie spełniony, właściciel może być zobowiązany do dopłaty. – Albo dorzuci trochę pieniędzy tak, żeby ten wskaźnik był spełniony, albo nie dorzuci i wtedy, niestety, mamy przypadek naruszenia z wszystkimi tego konsekwencjami – wyjaśnia.
W najnowszym „Hotelarzu” rozmówcy omawiają również kwestie rezerwy obsługi długu, minimalnej gotówki wymaganej przez bank, rezerwy remontowej, ograniczeń w wypłatach do właściciela, mechanizmu cash sweep, wycen rzeczoznawców, wyboru generalnego wykonawcy oraz tego, dlaczego przy finansowaniu hoteli sama dobra lokalizacja nie wystarcza.
– Na poniżej 2 proc. raczej nie ma co liczyć – mówi Chudzik o obecnych marżach bankowych przy finansowaniu inwestycji hotelowych. Jak zaznacza, wszystko zależy od przedsięwzięcia i inwestora, ale poziomy sprzed pandemii w typowych projektach są dziś mało realne.
Pełny zapis rozmowy przeprowadzonej podczas Forum HIT 2026 publikujemy w najnowszym wydaniu „Hotelarza”, w temacie numeru „Kredyt na hotel. Jakie projekty przechodzą przez sito banków?”.
Dodaj komentarz