Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie uwzględniło kluczowych zastrzeżeń części branży hotelarskiej i inwestorów do projektu nowelizacji ustawy o własności lokali. IGHP, CORE Development, Arche, Górskie Resorty i część organizacji rynku nieruchomości ostrzegały, że ograniczenie możliwości wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego może uderzyć w model finansowania inwestycji hotelowych i aparthotelowych. Resort odpowiada, że projekt nie blokuje działalności hotelarskiej, lecz wprowadza dodatkowe wymogi techniczno-planistyczne dla przyszłych inwestycji i ma uporządkować obszar, w którym przez lata zacierała się granica między hotelem, mieszkaniem i produktem inwestycyjnym.
fot. Adobe Stock
Jak wielokrotnie pisaliśmy na łamach "Hotelarza", projekt nowelizacji ustawy o własności lokali ma uporządkować zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ale dla rynku hotelowego najważniejsza jest zmiana dotycząca budynków zamieszkania zbiorowego. Chodzi o obiekty takie jak hotele, hotele apartamentowe, pensjonaty, domy wypoczynkowe czy aparthotele, w których dotychczas w części przypadków wyodrębniano lokale i sprzedawano je indywidualnym inwestorom w systemie condo.
Z opublikowanego zestawienia uwag wynika, że projekt wywołał szeroką reakcję rynku. Najmocniej zastrzeżenia zgłaszały podmioty związane z inwestycjami condo i aparthotelowymi, oraz część organizacji deweloperskich. Jednocześnie część uczestników konsultacji poparła kierunek zmian, wskazując na potrzebę większej roli samorządów i ograniczenia konfliktów wokół tego typu inwestycji.
Resort utrzymuje główny mechanizm
Sednem projektu jest uzależnienie możliwości wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego od spełnienia określonych wymogów techniczno-budowlanych oraz od zgody rady gminy. MRiT podkreśla, że nie oznacza to zakazu budowy hoteli ani aparthoteli. Resort argumentuje, że lokale niespełniające wymagań dla lokali mieszkalnych powinny być wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem budynku, np. jako pokoje hotelowe, a nie jako substytut mieszkań. Projekt nie zatrzymuje funkcji hotelowej, ale ogranicza możliwość przenoszenia logiki mieszkaniowej i inwestycyjnej do obiektów zaprojektowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego. Właśnie ten punkt jest dla rynku najbardziej kontrowersyjny, bo sprzedaż lokali indywidualnym inwestorom była przez lata jednym z mechanizmów finansowania części projektów hotelowych, głównie w kurortach.
IGHP i Core: ryzyko dla finansowania inwestycji
Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego sprzeciwiła się zmianom, wskazując, że ograniczenie możliwości ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego może negatywnie wpłynąć na dynamikę rozwoju inwestycji hotelowych w Polsce.
Podobny argument przedstawił Paweł Potoczek z CORE Development. W jego ocenie ograniczenie obejmie również legalne inwestycje hotelowe realizowane zgodnie z przeznaczeniem obiektów, a wyeliminowanie możliwości wyodrębniania lokali może utrudnić finansowanie nowych hoteli. W uwagach wskazano, że w regionach turystycznych duża część nowych pokoi hotelowych powstaje dzięki finansowaniu rozproszonemu, a zróżnicowanie zasad między gminami może osłabić przewidywalność inwestycyjną.
MRiT tych zastrzeżeń nie uwzględniło. Resort odpowiada, że projektowane przepisy nie ograniczają działalności hotelarskiej, lecz określają warunki, na jakich w takich budynkach będzie można wyodrębniać lokale. Innymi słowy: hotel jako obiekt może powstać i działać, ale nie każdy pokój lub lokal w takim obiekcie będzie mógł zostać wyodrębniony i sprzedany w dotychczasowej formule.
Arche: skutki dla HoReCa, MICE i rewitalizacji
Jedno z najszerszych stanowisk krytycznych przedstawiła spółka Arche, której cały model rozwoju oparty jest o sprzedaż condo. Spółka wskazywała, że projekt może uderzyć nie tylko w rynek condo i aparthoteli, ale także w sektor turystyczny, HoReCa i MICE, inwestycje w mniejszych miastach, projekty rewitalizacyjne oraz adaptacje obiektów historycznych i poprzemysłowych. W uwagach podnoszono również ryzyko wzrostu biurokracji, uznaniowości przy podejmowaniu uchwał przez rady gmin i zwiększenia kosztów inwestycji.
MRiT nie podzieliło tej argumentacji. Resort wskazał, że projekt nie wprowadza zmian dla istniejących aparthoteli, a nowe inwestycje nadal będą możliwe, jeśli spełnią dodatkowe wymogi planistyczne i techniczne. Według ministerstwa nie ma też podstaw do zakładania, że regulacja doprowadzi do upadłości firm z tego segmentu.
Arche patrzy na projekt przez pryzmat finansowania i opłacalności inwestycji. Resort odpowiada przez pryzmat funkcji budynku, zgodności z planowaniem przestrzennym i standardów technicznych lokali.
Górskie Resorty: koniec starego modelu condohoteli
Najostrzej projekt oceniły Górskie Resorty. Firma wskazała, że zmiana zasad wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego „praktycznie kończy erę condohoteli w Polsce”. W stanowisku podkreślono, że w ostatnich latach w polskich kurortach powstało wiele hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych, które podniosły standard lokalnej oferty turystycznej, a model condo umożliwił rozwój inwestycji opartych na polskim kapitale oraz przedsiębiorczości małych i średnich firm.
Spółka argumentowała, że pod hasłem walki z patologiami dużych miast projekt może zamknąć segment napędzający turystykę w kurortach. MRiT nie uwzględniło także tej uwagi, powtarzając, że ograniczenie wyodrębniania lokali wynika z konieczności zachowania spójności planistycznej gmin i standardów technicznych. Resort wskazał też, że zmiany dotyczą przyszłych inwestycji, a przepisy przejściowe mają pozwolić na kontynuowanie już rozpoczętych projektów.
REVD SA i PZFD: podatki, konkurencja i rynek mieszkaniowy
Własne zastrzeżenia zgłosiło również REVD SA. Podmiot wskazywał, że ograniczenie możliwości wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego może zmniejszyć atrakcyjność inwestycji tego typu, a w konsekwencji ograniczyć dochody gmin z podatku od nieruchomości. Argumentowano, że budynki zamieszkania zbiorowego są opodatkowane według stawek właściwych dla działalności gospodarczej, a więc wyższych niż zabudowa mieszkaniowa.
MRiT uznało tę uwagę za niezasadną. Resort odpowiedział, że projekt nie ograniczy inwestycji hotelowych, lecz zmieni zasady, na jakich lokale w takich budynkach mogą być wyodrębniane.
Krytyczne stanowisko przedstawił także Polski Związek Firm Deweloperskich. PZFD wskazywał, że projekt próbuje rozwiązać realny problem mieszkalnictwa w lokalach do tego nieprzeznaczonych, ale robi to narzędziem zbyt szerokim, które może objąć również profesjonalnie zarządzane obiekty hotelowe. Organizacja ostrzegała przed ograniczeniem konkurencji, wzrostem cen nowych lokali i dodatkowymi ryzykami inwestycyjnymi. Resort również tych uwag nie uwzględnił.
W argumentacji PZFD pojawia się także lista obiektów realizowanych w formule condohotelowej, która ma pokazywać znaczenie tego modelu dla rozwoju bazy noclegowej w Polsce. Wśród przykładów znalazł się jednak m.in. Mercure Warszawa Ursus Station, co osłabia tę linię argumentacji, bo projekt ten stał się jednym z najbardziej jaskrawych przykładów ryzyk wpisanych w model condo, sporów z nabywcami lokali, problemów z rozliczeniami i niestabilności operacyjnej obiektu.
Zdrojowa: regulacja jako element porządkowania rynku
Na tym tle odmiennie wybrzmiewa stanowisko Zdrojowa Invest, pioniera rynku condo w Polsce. Spółka nie zakwestionowała kierunku zmian w sposób frontalny. Przeciwnie, wskazała, że projekt może być ważnym krokiem w stronę większej przejrzystości, uporządkowania odpowiedzialności interesariuszy i wzmocnienia roli samorządów w kształtowaniu ładu przestrzennego w miastach, kurortach i ośrodkach turystycznych.
Zdrojowa zwracała jednak uwagę, że uzasadnienie i ocena skutków regulacji powinny jasno pokazywać, iż proponowane przepisy nie oznaczają końca rynku condo i aparthoteli w Polsce, nie obejmują istniejących obiektów i nie eliminują możliwości realizacji takich inwestycji w przyszłości. Według spółki nowe projekty powinny być możliwe, ale po uzyskaniu zgody społecznej wyrażonej przez lokalny samorząd.
Część tych uwag została przez MRiT uwzględniona albo częściowo uwzględniona. Stanowisko to dowodzi, że część uczestników rynku nie odrzuca regulacji jako takiej, lecz oczekuje doprecyzowania jej skutków i zabezpieczenia istniejących oraz rozpoczętych projektów.
Polskie Hotele Niezależne: większa rola gmin może ograniczyć konflikty
Pozytywnie do części rozwiązań odniosły się również Polskie Hotele Niezależne. Organizacja, reprezentująca lokalne marki hotelowe i aparthotelowe, poparła udział społeczności lokalnych w decydowaniu o kierunku urbanizacji gmin oraz powstawaniu nowych aparthoteli i mikrokawalerek. W ocenie PHN obecny udział samorządów jest ograniczony, a nowelizacja może zmniejszyć konflikty między deweloperami takich inwestycji a mieszkańcami.
PHN pozytywnie oceniły również część zmian dotyczących funkcjonowania wspólnot, zarządzania, kontroli, odpowiedzialności właścicieli oraz możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi od deweloperów.
Gminy mają mieć głos, ale według reguł
W konsultacjach pojawiły się też uwagi dotyczące samego mechanizmu zgody rady gminy. Krytycy wskazywali na ryzyko uznaniowości, zróżnicowania zasad między gminami i zarzutów naruszenia prawa własności. Ten wątek został częściowo uwzględniony. MRiT doprecyzowało, że zgoda rady gminy na wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego ma mieć charakter generalny jako akt prawa miejscowego, a nie indywidualnej decyzji wobec pojedynczego inwestora.
To gmina ma określać zasady dla wszystkich inwestorów na swoim terenie. Kryteria mają obejmować m.in. wymogi planistyczne, współczynnik miejsc postojowych i ewentualnie powierzchnię biologicznie czynną. Lokal nadal będzie musiał spełniać wymogi techniczne wynikające z przepisów. Korekta ta ogranicza ryzyko arbitralności, choć nie usuwa wszystkich wątpliwości inwestorów.
Nie tylko condo. Uwagi dotyczyły też wspólnot, garaży i zarządzania
Projekt jest jednak szerszy niż sam rynek condo i aparthoteli. W konsultacjach pojawiały się również uwagi dotyczące zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, garaży wielostanowiskowych, funduszu remontowego, dostępu do lokali w przypadku kontroli i awarii, głosowania elektronicznego, odpowiedzialności właścicieli za zobowiązania wspólnoty czy dochodzenia roszczeń za wady części wspólnych.
Część z tych uwag MRiT uwzględniło. Dotyczyło to m.in. niektórych rozwiązań związanych z garażami, definicją czynności zwykłego zarządu, funduszami remontowymi i przepisami przejściowymi. Wydłużono też planowane wejście w życie ustawy z 30 dni do trzech miesięcy. Część postulatów, zwłaszcza dotyczących rejestru wspólnot, odpowiedzialności zarządców czy dodatkowych sankcji, resort uznał za wykraczające poza zakres projektu.
Dodaj komentarz